Avhendingslova

§ 3-1 — Hva er en mangel ved en eiendom

Når har boligen du kjøpte en mangel etter loven? § 3-1 er hovedregelen — og den inneholder en viktig egenandel på 10 000 kroner du bør kjenne til.

Kort svar

En bolig har en mangel når den ikke er slik avtalen sier den skal være. Men selv om det er en mangel, må du som kjøper dekke de første 10 000 kronene selv. Under det beløpet får du ingenting igjen.

⚖ Lovteksten — ordrett Avhendingslova § 3-1

(1) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtalen. §§ 3-2 til 3-6 gjeld i den grad det ikkje i samsvar med § 1-2 er avtalt noko særskilt. (2) Ved vurderinga av om eigedomen har ein mangel, skal ein leggje til grunn tidspunktet då vågnaden etter § 2-4 andre ledd eller etter avtala gjekk over på kjøparen. Det kan vere ein mangel endå om ein feil fyrst viser seg seinare. (3) Seljaren svarer og for ein mangel som oppstår seinare dersom årsaka til mangelen er eit avtalebrot frå seljaren. Det same gjeld dersom seljaren ved garanti eller på annan måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved eigedomen fram til eit seinare tidspunkt. (4) Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Hva er en mangel?

En mangel er når boligen ikke er slik den skulle være etter avtalen. Det kan være fysiske feil — råte, lekkasje, feil areal — men det kan også være at selgeren har gitt feil opplysninger, eller holdt tilbake informasjon du hadde krav på å få.

Det avgjørende tidspunktet er overtakelsesdagen. Mangelen trenger ikke vise seg den dagen — den kan dukke opp måneder eller år etterpå — men årsaken til feilen må ha vært til stede allerede da du overtok. Fuktskaden som viser seg to år etter kjøpet, kan godt være en mangel selgeren svarer for, hvis roten til problemet var der allerede ved overtakelse.

Egenandelen på 10 000 kroner

Dette er viktig og overrasker mange: selv om du har rett i at det er en mangel, dekker du de første 10 000 kronene selv. Det er en lovpålagt egenandel. Koster utbedringen 25 000 kr, kan du kreve 15 000 kr av selgeren. Koster den 8 000 kr, får du ingenting.

Unntaket er nybygg — selges en bygning som ny, gjelder ikke egenandelen.

Dette betyr i praksis at mindre feil og skader ikke er verdt å krangle om. Loven er laget for å filtrere bort bagateller.

Eksempeler

Eksempel · Kari

Kari kjøper en enebolig og oppdager ett år etter overtakelse at det er råte i vinduskarmen på soverommet. En byggtekniker slår fast at råten har pågått i mange år og var til stede da Kari overtok. Utbedringen koster 35 000 kr. Kari kan kreve 25 000 kr av selgeren — de første 10 000 dekker hun selv.

Eksempel · Ola

Ola kjøper hytte og oppdager at en kran lekker. Rørleggeren tar 6 500 kr. Ola er frustrert — men kravet er under egenandelen på 10 000 kr. Han har ikke noe å gå på selgeren for dette alene.

Vanlige feil

Mange kjøpere tror alle feil er selgerens ansvar. Egenandelen på 10 000 kr betyr at småfeil er ditt problem.
Noen tror at feil som oppstår etter overtakelse aldri kan være selgerens ansvar. Det kan de — hvis årsaken var der allerede ved overtakelse.
Husk at flere mangler kan legges sammen for å komme over 10 000-grensen — det er totalkostnaden for utbedring av alle mangler som teller, ikke hver enkelt feil for seg.

Hva bør du gjøre?

Hva skjer hvis du gjør feil?

Klager du på noe som etter en vurdering ikke er en mangel, eller som er under egenandelen, risikerer du at kravet avvises. Er saken tvilsom, kan det lønne seg å konsultere en advokat eller forbrukerrådet før du sender formell reklamasjon.

Hva bør du gjøre?

Oppdager du feil etter at du har overtatt boligen: dokumenter alt med bilder og datoer umiddelbart. Kontakt en fagkyndig for å vurdere om feilen var til stede ved overtakelse. Sjekk om kostnaden overstiger 10 000 kr. Reklamerer du, gjør det skriftlig og innen rimelig tid — se § 4-19.