Uvanlige mangler i boligkjøp: lukt, parkslirekne og rotter

Hvor ofte kjøper får medhold

I temaet ligger 28 avgjørelser fra 2022 og frem til i dag. Kjøper fikk helt medhold i 3 av dem og delvis medhold i 9. I 16 saker fikk kjøper ikke medhold. Kjøper fikk dermed noe i 43 prosent av sakene. Median for det største kravet er 350 000 kroner. I 5 av avgjørelsene var nemnda uenig innad (dissens).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp. Saker som ble avgjort tidligere eller aldri ble klaget inn, er ikke med. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det han krevde. Temaet er en blanding av ulike forhold, så tallene sier noe om gruppen som helhet, ikke om hver enkelt type sak.

Når kjøper fikk medhold

Parkslirekne på en stor tomt (FinKN 2024-163). En enebolig med tomt på 2 481 kvm ble solgt for 20 millioner kroner. Avgjørelsen oppgir ikke byggeår. Tomten var markedsført som solrik og pent opparbeidet naturtomt. Etter overtakelsen fikk kjøper vite at det var parkslirekne på tomten, en svartelistet plante. Kjøper krevde prisavslag på 562 500 kroner, basert på et pristilbud på fjerning. Nemnda mente at en alminnelig kjøper ikke kan forventes å kjenne planten og utfordringene den gir, og fant en mangel. Kjøper fikk medhold, og prisavslaget ble satt til 552 500 kroner, etter fradrag for egenandelen. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Lukt fra ventilasjon i en leilighet fra 2017 (FinKN 2024-1189). Kjøper krevde et prisavslag på 100 000 kroner, støttet av en meglervurdering av verditapet. Det var lukt fra ventilasjonsanlegget i sameiet, og problemet hadde stått på i flere år. Selger hadde ikke selv merket lukten, men hadde krysset av «nei» på spørsmålet om sameiet var involvert i tvister. Sameiet hadde tatt saken til forliksrådet mot utbygger. Nemnda mente at opplysningene til kjøper var ufullstendige, og at dette kunne ha påvirket avtalen. Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 80 000 kroner, pluss 4 000 kroner i erstatning for egenandelen til juridisk bistand. Meglervurderingen kunne ikke legges fullt til grunn, siden selger ikke var kjent med lukt i selve leiligheten. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Røyklukt og brannstige i en leilighet fra 1947 (FinKN 2026-778). Leiligheten ble solgt for 3,21 millioner kroner. Kjøper krevde prisavslag på 109 048 kroner. Tilstandsrapporten opplyste om avvik ved rømningsstigen, men ikke slik at kjøper kunne regne med at den manglet forskriftsmessig sikring. Nemnda fant en mangel og ga kjøper medhold. Samlet prisavslag ble 99 048 kroner, etter fradrag for egenandelen, og kjøper fikk i tillegg 4 000 kroner i erstatning for egenandelen til juridisk bistand. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Når kjøper tapte

Flertallet av sakene i temaet ender uten medhold. Mønsteret er at nemnda finner at kjøper hadde fått nok opplysninger, at avviket ikke var stort nok, eller at kjøper ikke fikk bevist at selger kjente til forholdet.

Rotter i en enebolig fra 1971 (FinKN 2022-797). Boligen lå på Kongsberg og ble solgt «som den er» for 5,3 millioner kroner, som dødsbo. Etter overtakelsen fant kjøper rotteskader i isolasjon og treverk under gulvet. Kjøper krevde prisavslag på 771 004 kroner, pluss 82 645 kroner i erstatning. Flertallet i nemnda fant ikke sannsynliggjort at selgerne, som var arvinger, kjente til rottene. Nemnda mente heller ikke at forholdet var en vesentlig mangel. Den la til grunn utbedringskostnader på 280 900 kroner, 5,3 prosent av kjøpesummen, fordi resten av kjøpers oppgitte kostnader ikke var dokumentert som nødvendige. Kjøper ble stående uten medhold. Et mindretall mente at rotteskader ligger utenfor det en kjøper må regne med, selv i en bolig som trenger oppgradering. Avgjørelsen sier ikke noe om hvilken versjon av avhendingslova som gjelder.

Lukt og fukt i en enebolig fra 1990 (FinKN 2022-596). Boligen ble solgt «som den er» for 4,25 millioner kroner. Kjøper fant lukt og fukt i et kjellersoverom og krevde prisavslag på 439 676 kroner. Nemnda pekte på at takstmannen hadde målt forhøyede fuktverdier i gulv mot kjellervegg, at dreneringen var fra byggeåret og hadde tilstandsgrad 2 (TG 2, middels kraftige symptomer), og at kjøper derfor måtte regne med problemer. Nemnda fant heller ikke sannsynliggjort at selger måtte ha kjent til lukten. Enstemmig: ingen mangel. Avgjørelsen sier ikke noe om hvilken versjon av avhendingslova som gjelder.

Fukt og lukt i kjellerbod i en leilighet fra 2011 (FinKN 2026-806). Leiligheten ble solgt for 2,4 millioner kroner. Kjøper krevde utbedringskostnader og verditap, uten at avgjørelsen oppgir noe samlet beløp. Nemnda fant det sannsynlig at lukten oppsto etter overtakelsen, og at kjøper hadde bevisbyrden. Fuktproblemet var kondens, som kunne avhjelpes med ventiler og avfukter, og utbedringskostnaden ble vurdert til 31 000 kroner. Nemnda fant ikke sannsynliggjort noen mangel. Enstemmig. Avgjørelsen sier ikke noe om hvilken versjon av avhendingslova som gjelder.

Hva som avgjør

Fem faktorer går igjen.

1. Hva selger visste. Har selger kjent til lukten, planten eller skadedyrene, eller måtte han kjenne til dem, har kjøper best grunnlag. Ufullstendige opplysninger om forhold i sameiet kan også gi medhold, slik som i 2024-1189.

2. Risikoopplysninger. Har tilstandsrapporten eller prospektet advart om fukt, alder eller høye fuktverdier, må kjøper regne med at problemet kan vise seg. Jo tydeligere advarsel, desto vanskeligere er det å få medhold.

3. Om kjøper kunne forvente noe annet. For parkslirekne er det tungt at en alminnelig kjøper ikke kjenner planten. For rotter og lukt i eldre bolig solgt «som den er» har nemnda vært mer tilbakeholden.

4. Bevis og risikoens overgang. Kjøper må kunne vise at forholdet fantes før overtakelsen. Oppsto lukten etter overtakelsen, er det kjøper som bærer det.

5. Hvordan prisavslaget utmåles. Ved en mangel er utbedringskostnaden utgangspunktet, med fradrag for egenandel. Kostnader som ikke er dokumentert som nødvendige, blir ikke lagt til grunn. For lukt uten enkel utbedring må nemnda skjønne verditapet.

Kort oppsummert

• I temaet uvanlige mangler fikk kjøper helt eller delvis medhold i 43 prosent av sakene som endte i nemnda. Flesteparten endte uten medhold.
• Parkslirekne og lukt der selger ga ufullstendige opplysninger har gitt kjøper medhold. Rotter og lukt i eldre boliger solgt «som den er», og lukt som oppsto etter overtakelsen, har oftere gitt tap.
• Hva selger visste, hva kjøper ble opplyst om, og hva kjøper kan bevise, avgjør oftest.