Heving av boligkjøp: slik vurderer Finansklagenemnda saken

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har siden 2022 behandlet 15 saker under temaet heving. Kjøper fikk fullt medhold i 2 av dem og delvis medhold i 11. I 2 saker fikk kjøper ikke medhold. Det gir 87 prosent med helt eller delvis medhold. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det han krevde.

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp. Andelen er høy av to grunner. Spørsmålet om heving eller utmåling kommer ofte bare opp når nemnda allerede har funnet en mangel, så tallet sier ikke at det er lett å få heve et kjøp. Gruppen er dessuten liten, og flere av sakene handler ikke om at kjøper vil heve, men om standardhevingsfradrag. Det er fradraget som gjøres i prisavslaget når utbedringen gir kjøper nye bygningsdeler.

Sakene fordeler seg slik per år. I 2022 var det 4 saker. I 2023 var det 2 saker. I 2024 var det 4 saker. I 2025 var det 1 sak. I 2026 er det så langt 4 saker, og året er ikke ferdig. I 2 av sakene var nemnda delt, altså med dissens (at ett eller flere medlemmer var uenige i flertallets konklusjon). Det midterste kravet var på 703 373 kroner.

Ved heving avslutter kjøper avtalen og gir boligen tilbake mot at kjøpesummen gjøres opp. Vilkåret er at mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Nemnda legger til grunn at det skal langt mer til for å heve enn for at det foreligger en mangel. Prisavslag, altså en nedsettelse i kjøpesummen, er den vanlige reaksjonen på en mangel.

Avgjørelsene oppgir selv hvilken versjon av avhendingslova som gjelder. Saken om enebolig fra 2007 (FinKN 2026-283) er vurdert etter avhendingslova etter lovendringen som trådte i kraft 1.1.22. Saken om leiligheten i bygget fra 1900 (FinKN 2024-627), der kontrakten var fra 2020, er vurdert etter loven slik den var før lovendringen. I begge sakene var spørsmålet om mangelen var et vesentlig avtalebrudd.

Når kjøper fikk medhold

Fullt medhold gis i 2 av 15 saker. I begge var mangelen så alvorlig, og usikkerheten om utbedring så stor, at prisavslag ikke kunne gjenopprette balansen.

Leilighet i bygg fra 1900 (FinKN 2024-627). Selgeren hadde delt en enebolig oppført i 1900 i fire seksjoner i 2018–2020. Leiligheten ble solgt som den er for 1,41 millioner kroner og overtatt i 2020. Skadene var alvorlige feil ved el-anlegget, manglende brann- og lydskiller mellom leilighetene og et ufagmessig bygget bad. Ingen entreprenør ville ta på seg arbeidet, og fagfolk mente at kravene ikke kunne oppfylles uten å rive leiligheten. Kjøper krevde heving og erstatning på 1 839 340 kroner, og subsidiært prisavslag på 981 046 kroner. Kjøper varslet om heving i januar 2023, over to år etter overtakelsen. Nemnda la vekt på mangelens art og omfang, at feilene hadde betydning for liv og helse, og at selgeren var å bebreie. Den mente at tiden som var gått, veide lite når selgeren hadde handlet klanderverdig. Kjøper fikk medhold i kravet om heving. Nemnda tok ikke stilling til hvordan oppgjøret skulle gjøres.

Enebolig fra 2007 med fukt i underetasjen (FinKN 2026-283). Boligen ble solgt for 8,3 millioner kroner i mars 2022. Tilstandsrapporten ga hovedsakelig tilstandsgrad 1 (TG 1, svake tegn til svikt), også for dreneringen, og selgeren hadde svart nei på spørsmål om fukt og drenering. Boligen viste seg å være bygget så lavt i terrenget at kjelleren var svært utsatt for fukt. Den var avhengig av en felles pumpeløsning som er sårbar ved strømbrudd og feil. Det økonomiske omfanget ble oppgitt til 1 473 741 kroner. Selskapet erkjente en mangel og hadde utbetalt 715 000 kroner i prisavslag, men bestred at kjøper kunne heve. Nemnda kom til at utbedring ikke ville fjerne problemet, at boligen ville forbli uvanlig fuktutsatt, og at kjøper hadde hatt god grunn til høye forventninger. Selgeren hadde dessuten fått omfattende opplysninger om problemene ved sitt eget kjøp i 2021, men ikke gitt dem videre. At selgeren hadde begrensede norskkunnskaper, ble ikke tillagt vekt. Kjøper fikk medhold i kravet om heving og erstatning.

Når kjøper tapte

I 2 av 15 saker fikk kjøper ikke medhold. De to sakene viser to ulike grunner.

Skjeggkre i rekkehus fra 2017 (FinKN 2023-756). Rekkehuset ble solgt for 6,52 millioner kroner. Selgeren opplyste om noen få tilfeller av sølvkre, men svarte nei på spørsmål om skjeggkre. Etter overtakelsen fant kjøper skjeggkre. Kjøper krevde bare heving, og saken oppgir ikke noe beløp. Nemnda utelukket ikke at det forelå en mangel, fordi sølvkre og skjeggkre er ulike dyr. Men skjeggkre kunne nå i det alt vesentlige bekjempes for en relativt beskjeden kostnad, omfanget virket moderat, og saken lå et stykke unna vilkåret om vesentlig avtalebrudd. Kjøper fikk ikke medhold. Saken er vurdert etter avhendingslova etter lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Hussopp i bolig fra 1913/1914 (FinKN 2026-242). Her var det ikke spørsmål om å heve, men om størrelsen på fradraget i prisavslaget. Boligen var oppført i 1913/1914, opprinnelig som bedehus, og var markedsført med at oppussing måtte påregnes. Etter overtakelsen i 2024 ble det påvist ekte hussopp i krypkjelleren under kjøkkenet. Utbedringskostnadene ble satt til 543 179 kroner. Selskapet erkjente mangelen og utbetalte 239 862 kroner etter et fradrag på 54 prosent og kjøpers egenandel. Kjøper krevde samlet prisavslag på 461 420 kroner og mente fradraget høyst kunne være 20 prosent. Nemnda mente at et stort fradrag var riktig. Boligen var gammel, dreneringen og terrengforholdene hadde TG 3 (store eller alvorlige avvik), det var opplyst om fukt, og utbedringen ga kjøper nye bygningsdeler med lengre levetid. Sekretariatet viste til at fradraget i tidligere hussoppsaker i eldre bygninger lå rundt halvparten. Nemnda tilkjente prisavslag på 239 862 kroner, som allerede var utbetalt, og ga selskapet medhold.

Hva som avgjør

• Mangelens art og omfang. Feil som truer sikkerheten, som brann og el-anlegg i FinKN 2024-627, veier tungt. Et skadedyr som kan bekjempes rimelig, som i FinKN 2023-756, gjør det ikke.
• Om utbedring gjenoppretter balansen. Kan feilen ikke rettes, eller er det stor usikkerhet om kostnad og varighet, som i FinKN 2024-627 og FinKN 2026-283, taler det for heving.
• Selgerens skyld. Uriktige eller tilbakeholdte opplysninger veier tungt, og kan gjøre at tid som har gått får mindre betydning.
• Hva kjøper kunne vente. God tilstandsgrad og ingen advarsler gir kjøper en sterk forventning, som i FinKN 2026-283.
• Fradraget for standardheving. I saker om prisavslag kan fradraget for nye bygningsdeler og forlenget levetid bli stort, som i FinKN 2026-242.

Kort oppsummert

• Andelen på 87 prosent gjelder bare 15 saker, og mange av dem handler om utmåling og fradrag, ikke om heving.
• Kjøper fikk fullt medhold i 2 saker. Begge gjaldt alvorlige feil der utbedring var usikker og selgeren var å bebreie.
• Kjøper tapte da feilen kunne rettes rimelig, og da fradraget for standardheving ble stort i en gammel bolig med risikoopplysninger.