Foreldelse: når er kravet helt borte?

To ulike fristsystemer

Mange blander sammen reklamasjonsfristene og foreldelsesfristene. Reklamasjon handler om å si fra til selgeren i tide, og reglene står i avhendingslova § 4-19. Foreldelse handler om hvor lenge kravet lever etter at du har sagt fra. Avhendingslova sier uttrykkelig at retten til å gjøre kontraktsbruddet gjeldende også kan gå tapt etter reglene i foreldelsesloven.

Du kan altså ha reklamert riktig og likevel miste kravet, hvis du lar saken ligge for lenge uten å gjøre noe som avbryter foreldelsen. Reklamasjonsreglene forklares i Reklamasjonsfristen på bolig: rimelig tid og fem år.

Slik regnes foreldelsesfristen

Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år (foreldelsesloven § 2). For krav som oppstår ved mislighold, regnes fristen fra den dagen misligholdet inntrer (foreldelsesloven § 3 nr. 2). For deg som kjøper betyr det normalt tre år fra overtakelsen.

Har du ikke gjort kravet gjeldende fordi du manglet nødvendig kunnskap om kravet eller om hvem som skyldte deg, inntrer foreldelse tidligst ett år etter at du fikk eller burde skaffet deg slik kunnskap (foreldelsesloven § 10 nr. 1). Utvidelsen er begrenset: foreldelsestiden kan ikke forlenges etter denne regelen med mer enn ti år til sammen (foreldelsesloven § 10 nr. 4).

Foreldelsesloven § 9 om erstatning gjelder ikke krav som springer ut av kontrakt, bortsett fra personskade. Boligkravene dine er kontraktskrav, så det er foreldelsesloven § 10 om kunnskap som er aktuell for deg.

Slik gikk det for Ivar

Ivar overtok en enebolig 1. juni 2019. I mars 2022 oppdaget han at drenering og kjellervegg var skadet og reklamerte skriftlig til selgeren. Selgeren svarte at hun skulle se på saken, men det skjedde ingenting mer. Ivar antok at reklamasjonen holdt kravet levende og ventet.

I august 2023 fant Ivar ut at tre år var gått fra overtakelsen. Han var redd for at kravet var borte. Han undersøkte og så at han hadde oppdaget feilen først i mars 2022, så foreldelsen inntrådte tidligst ett år etter det. Selgeren hadde heller ikke erkjent noe krav skriftlig.

Ivar sendte forliksklage før tidsfristen var ute, og det avbrøt foreldelsen. Selgeren bestred kravet, men foreldelse ble ikke et tema, fordi klagen var levert i tide. Hadde han ventet enda noen måneder, ville selgeren hatt et sterkt argument mot ham.

Slik avbryter du foreldelsen

Foreldelsen avbrytes på flere måter:

• Erkjennelse. Skyldneren erkjenner forpliktelsen, for eksempel ved et løfte om betaling. Da løper en ny frist (foreldelsesloven §§ 14 og 20).
• Rettslig skritt. Du tar rettslig skritt for å få dom, blant annet ved forliksklage eller stevning (foreldelsesloven § 15).
• Klagenemnd. Tvisten bringes inn for en klage- eller reklamasjonsnemnd opprettet av skyldneren eller dennes bransjeorganisasjon (foreldelsesloven § 16 nr. 2). Fører nemndsbehandlingen ikke til forlik eller en avgjørelse som loven beskriver, varer virkningen av avbruddet i ett år etter at saken er avsluttet.

Blir kravet fastslått ved rettsforlik eller dom, løper en ny foreldelsesfrist på ti år. Etter at kravet er oppstått, kan skyldneren også vedta en fristforlengelse for inntil tre år om gangen, men ikke ut over ti år fra den opprinnelige fristen.

Om en klage til nemnda mot forsikringsselskapet også avbryter foreldelsen av kravet mot selgeren personlig, er ikke avklart. Er du usikker, bør du sørge for at selgeren selv mottar en tydelig skriftlig oppfordring.

Hva dette betyr for deg som har reklamert

Sjekk tre datoer: overtakelsesdato, dagen du oppdaget feilen og dagen du sendte reklamasjonen. Regn tre år fra overtakelsen, og legg inn ett år etter kunnskap hvis det passer. Da vet du omtrent hvor mye tid du har. Vent aldri til siste dag.

Har selgeren boligselgerforsikring, gjelder egne regler for kravet mot selskapet. Frister ved forsikringen er forklart i Frister når kravet meldes til boligselgerforsikringen. Er du i tvil om du har reklamert for sent, les Reklamerte for sent – er kravet tapt?. Døde selgeren, se Reklamasjon når selgeren har gått bort. Bor du i borettslag, se Reklamasjon når du kjøpte andel i borettslag. Hele opplegget er samlet i Reklamasjon på bolig: slik skriver du brevet.

Kort oppsummert

• Foreldelse av boligkravet er noe annet enn for sen reklamasjon, og begge kan få kravet til å falle bort.
• Foreldelsesfristen er tre år, men går tidligst ut ett år etter at du fikk kunnskap om kravet, og aldri ut over ti år til sammen med forlengelse.
• Erkjennelse, forliksklage, stevning og nemndsbehandling avbryter foreldelsen, mens en reklamasjon alene ikke gjør det.
• Skriv opp datoene og handle i god tid før fristen er ute.