Selskapet sier du reklamerte for sent – stemmer det?

Når selskapet mener du har reklamert for sent: slik regnes fristen

Du taper kravet hvis du ikke innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, gir selgeren melding om at du gjør kravet gjeldende og hva slags feil det gjelder (avhendingslova § 4-19 første ledd). Fristen løper altså ikke fra overtakelsen, men fra det tidspunktet du visste eller burde ha visst nok.

Høyesterett har lagt til grunn at fristen løper fra du kjente til eller burde kjent til forhold som gjør det realistisk at kravet er berettiget. Du trenger ikke kjenne alle detaljer, og du trenger ikke ha innhentet juridiske vurderinger. Har du bare sett en flekk og ikke vet hva den betyr, er utgangspunktet et annet enn når du har fått en rapport som forklarer årsaken.

Tre måneder er ytterkanten, men ikke en fast frist

I HR-2026-1307-A la Høyesterett til grunn at tre måneder må være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere. Dette gir også normalt veiledning for hevingsmelding. I den saken overtok kjøperne i oktober 2023 og reklamerte nøytralt 1. november 2023. De erklærte heving i mars 2024, men fristen for hevingsmeldingen var ute i slutten av januar 2024, så hevingen kom for sent.

Dette er ingen regel om at du alltid har tre måneder. Det kan være kortere eller lengre etter en konkret vurdering, og selskapet må ikke bruke tre måneder som en fast grense mot deg. Legg merke til at reklamasjonen og hevingsmeldingen er to ulike meldinger, med hver sin vurdering av rimelig tid (avhendingslova § 4-13). Selskaper er ofte raske til å regne på tid uten å se på når du faktisk fikk grunn til mistanke.

Fem år er en yttergrense

Uansett hva du visste, kan reklamasjon senest skje fem år etter at du overtok bruken av eiendommen, med mindre selgeren har tatt på seg ansvar for lengre tid (avhendingslova § 4-19 andre ledd). Overtok du 1. mars 2022, er siste dag 1. mars 2027. En feil du oppdager fire år og elleve måneder etter overtakelsen, må likevel reklameres raskt.

Selgeren kan ikke bruke mot deg at du reklamerte for sent hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers har handlet i strid med god tro (avhendingslova § 4-19 tredje ledd). I tillegg kan kravet foreldes etter foreldelsesloven, som er et eget løp. Forsikringsselskapet kan gjøre gjeldende de innsigelsene selgeren har mot kravet (forsikringsavtaleloven § 7-6 fjerde ledd), og «for sent» er en av dem.

Slik gikk det for Ewa

Ewa overtok en leilighet i januar 2025. Den 12. mai så hun mørke flekker på veggen bak vaskemaskinen og skjønte at det kunne være en skjult lekkasje. Hun sendte e-post til selgeren og til selgerens forsikringsselskap 26. mai, der hun skrev at hun gjorde en mangel gjeldende og beskrev hva hun hadde funnet.

Selskapet avviste kravet og mente hun burde ha oppdaget feilen ved overtakelsen og derfor hadde reklamert for sent. Ewa viste til e-postene med datoer, til bildene fra 12. mai og til at hun ikke hadde noen grunn til å mistenke lekkasjen før flekkene kom. Selskapet frafalt påstanden om for sen reklamasjon og behandlet saken på realitetene.

Slik svarer du når selskapet sier du er for sen

Start med å ordne tidslinjen. Skriv ned når du første gang så tegnet på feilen, når du fikk vite hva det betydde, og når du sendte melding til hvem. Reklamasjonen har ingen formkrav, og en melding som er sendt på forsvarlig måte, regnes som gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram (avhendingslova § 2-8). Ta vare på e-poster og sendte meldinger.

Reklamer til både selgeren og selskapet, siden loven krever melding til selgeren. Skriv at du gjør en mangel gjeldende, hva slags feil det er, og ha gjerne med bilder. Beløp trenger du ikke oppgi.

Avslår selskapet skriftlig, oppgir avslaget normalt en frist for å kreve nemndsbehandling eller reise sak. Det tryggeste er å kreve nemndsbehandling eller reise sak innen seks måneder etter skriftlig avslag (forsikringsavtaleloven § 8-5). Finansklagenemnda Eierskifte behandler slike saker, og saken må først ha vært behandlet av selskapet. Ser du et mønster i avslaget, er avslag fra HDI, krav mot Anticimex og Protector som avslo kravet selskapsvise guider. Har du allerede sendt melding sent, forklarer hva som skjer hvis du reklamerer for sent konsekvensene. Se også oversikten over hvem som er hvem i boligforsikringen.

Kort oppsummert

• Har selskapet sagt at du reklamerte for sent, må du vise til når du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, ikke til overtakelsesdatoen.
• Tre måneder er ytterkanten for normaltilfellet ifølge Høyesterett, men det er ingen fast frist.
• Reklamasjon senest fem år etter overtakelsen er en yttergrense, og selgerens grove uaktsomhet kan sette den til side.
• Send melding til både selger og selskap, og ta vare på dokumentasjonen på tidspunktene.