Avslag fordi feilen stod i tilstandsrapporten

Hvorfor tilstandsrapporten teller så mye

Tilstandsrapporten er en av de viktigste salgsdokumentene. Avhendingslova § 3-10 første ledd sier at du ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe du kjente til eller måtte kjenne til, og at du regnes for å kjenne til det som tydelig fremgår av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter. Forskriften til avhendingslova sier det samme om en godkjent rapport: den regnes for kjent i den grad den tydelig beskriver forholdene.

Derfor er avslaget ofte kort: «Feilen er beskrevet i rapporten.» Men det er ikke nok at feilen er nevnt et sted. Den må gå tydelig fram, og rapporten må oppfylle kravene i forskriften. Små avvik fra kravene kan godtas, hvis de er ubetydelige sett opp mot mangelens art og omfang.

Slik leser du rapporten

Se på fem ting.

1. Tilstandsgraden. TG 0 betyr ingen avvik, TG 1 mindre avvik, TG 2 vesentlige avvik og TG 3 store eller alvorlige avvik. Er den aktuelle bygningsdelen vurdert som TG 1, sier rapporten i praksis at det ikke er noe alvorlig å bekymre seg for.
2. Årsak og konsekvens. Ved TG 2 og TG 3 skal den bygningssakkyndige forklare årsak og konsekvens. Ved TG 3 skal det gis et sjablonmessig anslag for hva utbedringen koster.
3. Klart språk. Rapporten skal formidle resultatet på en tydelig og forbrukervennlig måte. Vage eller tekniske formuleringer taler for at feilen ikke gikk tydelig fram.
4. Har delen kunnet undersøkes? Har en bygningsdel ikke kunnet undersøkes, skal rapporten si det.
5. Alder. Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe.

Et avslag som bare siterer én setning, uten å ta stilling til tilstandsgrad, forklaring og språk, er svakt begrunnet. Du kan be om å få innsyn i det selskapet har innhentet i saken.

Når feilen er nevnt, men alvoret er nedtonet

Finansklagenemnda har i en sak om et rekkehus fra 1958 kommet til at det var en mangel selv om sprekker var nevnt i både egenerklæringen og tilstandsrapporten. Nemnda mente alvoret var betydelig nedtonet (FinKN 2025-1275). I en annen sak var det ingen mangel, fordi manglende snøfangere var tydelig opplyst i rapporten sammen med en anbefaling om å montere dem (FinKN 2026-174).

Forskjellen ligger i hvor tydelig rapporten var. En anbefaling om å montere snøfangere er konkret og kan handles på. Å nevne sprekker uten å si hva de kan bety for konstruksjonen, gir deg ikke samme grunnlag. Har selgeren også gitt en uriktig skriftlig opplysning, og forsøker å rette den bare muntlig, er den neppe rettet «på ein tydeleg måte», etter avhendingslova § 3-8 andre ledd.

Slik gikk det for Idar

Idar kjøpte en enebolig med tilstandsrapport som ga TG 2 på badet og en merknad om «forhøyede fuktverdier i gulv». Han forstod det slik at det gjaldt overflatefukt. Etter overtakelsen viste det seg at hele gulvkonstruksjonen var råtnet. Forsikringen avslo og skrev at feilen sto i rapporten.

Idar leste rapporten på nytt. Den forklarte ikke årsak eller konsekvens av fuktverdiene, selv om TG 2 skulle tilsi det, og den sa ingenting om at konstruksjonen under gulvet kunne være påvirket. Han klaget til Finansklagenemnda. Nemnda mente selskapet hadde rett for overflateskadene, som rapporten beskrev tydelig, men ga medhold for råteskaden i konstruksjonen, fordi den gikk langt ut over det rapporten sa. Avslaget ble dermed delt.

Hva om rapporten er feil eller mangelfull

Er rapporten feil, kan du vurdere om det er ansvar hos den bygningssakkyndige. Det er en egen sak, og tas opp i artikkelen om å gå på takstmannen for feil i tilstandsrapporten. Et avslag fra forsikringen på grunn av rapporten betyr ikke at du står uten krav, siden selgeren også kan ha gitt uriktige opplysninger som ikke stod i rapporten. Slike opplysninger kan være en mangel etter avhendingslova § 3-8 eller § 3-7. Fant du ut om feilen før kjøpet, er situasjonen en annen. Har du en generell tvil, hjelper artikkelen om å stole på tilstandsrapporten.

Kravet om at du undersøkte for dårlig, er et eget argument, og det gjennomgås i artikkelen om avslag fordi du burde ha undersøkt bedre. Sier selskapet også at feilen var forventet ut fra alder, finner du det i artikkelen om forventet ut fra alder. Et skriftlig avslag oppgir normalt en frist, og det tryggeste er å kreve nemndsbehandling eller reise sak innen seks måneder etter avslaget. Trinnene etter et avslag er samlet i pilaren Boligselgerforsikringen avviste kravet ditt – hva nå?.

Kort oppsummert

• Avslag på grunn av tilstandsrapporten forutsetter at feilen tydelig gikk fram av en rapport som oppfyller forskriften.
• Se på tilstandsgrad, forklaring av årsak og konsekvens og hvor klart språket er.
• Er alvoret nedtonet i rapporten, kan feilen fortsatt være en mangel.
• Avslaget stopper ikke uriktige opplysninger fra selgeren utenfor rapporten.