Unntakene i boligselgerforsikringen du bør kjenne til

Hva boligselgerforsikringen dekker før unntakene kommer inn

Boligselgerforsikring dekker selgerens mangelsansvar etter avhendingslova, med de begrensningene som følger av kjøpekontrakten. I Fremtinds vilkår fra 1. januar 2026 gjelder forsikringen fra budaksept og i hele reklamasjonsperioden. Selskapets ansvar er begrenset til salgssummen og ikke høyere enn forsikringssummen, som der er maksimalt 14 millioner kroner. Alle kravene fra kjøperen regnes som ett forsikringstilfelle.

Fremtind er brukt som eksempel her fordi vilkårene deres er gjennomgått. Andre selskaper som selger boligselgerforsikring, kan ha andre summer, andre unntak og andre regler om regress. Ikke anta at listen under passer for det selskapet du har med å gjøre.

De vanligste unntakene i vilkårene

I Fremtinds vilkår er disse forholdene ikke dekket:

• ansvar som bare bygger på en garanti eller et løfte fra selgeren
• manglende rydding og rengjøring
• tilbehør som selgeren har fjernet
• nye skader som oppstår mellom budaksept og overtakelse
• verditap på grunn av skadedyr som skjeggkre, veggdyr, mus og rotter

Utbedringskostnadene ved skadedyr er likevel dekket. Det er verditapet som faller utenfor. Legg merke til forskjellen, for den kan avgjøre om du får noe eller ingenting.

Poenget med de fleste unntakene er at de ikke gjelder en mangel i lovens forstand. Manglende rydding er en kontraktsfeil, men ikke en skjult feil ved boligen. Skader som oppstår etter budaksept, er en sak for risikoreglene, og har selgeren forsikret eiendommen, har du etter avhendingslova § 2-4 rett til å bruke selgerens boligforsikring hvis boligen blir skadet før overtakelsen.

Salg som ikke er omfattet

Noen typer salg faller helt utenfor. I Fremtinds vilkår gjelder det salg til nær familie, salg til en som har bodd i boligen mer enn 14 dager de siste 12 månedene, og salg i næringsøyemed. Er salget ikke omfattet, kan selskapet annullere forsikringen med tilbakevirkende kraft. Da står du uten dekning fra selskapet, selv om du ikke visste noe om det.

Det betyr ikke at du står uten krav. Selgeren svarer for mangelen etter loven uansett om han har tegnet forsikring, og som forbruker har du et vern som ikke kan fravikes til din ulempe. Kravet ditt går bare direkte mot selgeren, og ikke mot et selskap med god økonomi.

Slik gikk det for Truls

Truls kjøpte et rekkehus. Etter overtakelsen oppdaget han to ting. Det ene var fukt i kjellerveggen, det andre at selgeren hadde tatt med seg varmepumpen som stod oppført i salgsoppgaven. Han sendte en samlet reklamasjon til selgeren og selskapet.

Selskapet godtok å behandle fuktskaden som en mangel. Varmepumpen avslo de, fordi fjernet tilbehør er unntatt i vilkårene. Truls tenkte først at han måtte glemme den saken. I stedet skrev han et eget brev til selgeren, der han pekte på salgsoppgaven og ba om at varmepumpen ble levert tilbake eller erstattet. Selgeren svarte etter en uke at han hadde misforstått hva som fulgte med, og betalte en avtalt sum for varmepumpen. Fuktskaden ble tatt hånd om gjennom forsikringen.

Slik sjekker du unntakene som gjelder deg

Be selgeren eller megleren om å få se forsikringsbeviset og vilkårene. Selgeren og selskapet skal på forespørsel opplyse deg om at forsikringen finnes. Se etter tre ting.

1. Unntaksliste: hva er uttrykkelig utelatt?
2. Vilkår for at forsikringen gjelder: hvem selgeren har solgt til, og om selgeren har oppfylt sine plikter.
3. Regressreglene: hva selskapet kan kreve tilbake fra selgeren, siden det kan påvirke hvor samarbeidsvillig han er.

Får du avslag med henvisning til et unntak, be om en skriftlig begrunnelse og om innsyn i det selskapet har innhentet i saken. Selskapet skal på forespørsel gi innsyn i opplysninger og vurderinger det har innhentet, med visse unntak. Avslaget bør oppgi en frist for å kreve nemndsbehandling eller reise sak. Det tryggeste er å kreve nemndsbehandling eller reise sak innen seks måneder etter et skriftlig avslag.

Er unntaket avgjørende for hele kravet ditt, kan du også sammenligne med gjennomgangen av øvre grense for utbetaling i boligselgerforsikringen og se hva som skjer hvis forsikringen godtar deler av kravet. Vil selskapet komme på befaring, finner du praktiske råd i artikkelen om at forsikringsselskapet vil befare. En oversikt over hva du kan gjøre etter et avslag, står i pilaren Boligselgerforsikringen avviste kravet ditt – hva nå?.

Når et forlik kan lukke unntakene

Hvis selskapet tilbyr et forlik, sjekk om det tar hensyn til de delene av kravet som ligger utenfor unntakene. Forlik med forsikringsselskapet kan være en god løsning, men det binder deg normalt for hele kravet.

Kort oppsummert

• Unntakene i boligselgerforsikringen står i vilkårene, og de varierer fra selskap til selskap.
• Garantier og lovnader, rydding, fjernet tilbehør og nye skader etter budaksept er typiske unntak.
• Skadedyr er delt: verditapet er unntatt, mens utbedringskostnadene er dekket.
• Et unntak i forsikringen fjerner ikke selgerens ansvar, så kravet kan gå mot selgeren personlig.