Boligselgerforsikringen avviste kravet ditt – hva nå?

Første steg når forsikringen har gitt avslag

Boligselgerforsikringen dekker selgerens ansvar for mangler. Dekker forsikringen selgerens erstatningsansvar, kan du som skadelidt kreve erstatning direkte fra forsikringsselskapet (forsikringsavtaleloven § 7-6 første ledd). Selskapet kan bruke de samme innsigelsene mot deg som selgeren har, og det kan ikke binde selgeren med det det sier til deg. Blir selskapet saksøkt, kan det kreve at du også saksøker selgeren i samme sak.

Begynn med selve avslagsbrevet. Hvilken bestemmelse i vilkårene viser selskapet til, og hvilke fakta legger det til grunn? Be om innsyn i opplysningene og vurderingene selskapet har innhentet, for eksempel rapporter fra en takstmann (forsikringsavtaleloven § 8-1 tredje ledd). Selskapet skal ha rutiner for klagebehandling og skal gi et foreløpig svar hvis det ikke har et endelig svar innen 15 virkedager (forsikringsavtaleloven § 22-1). Slik leser du avslagsbrevet fra forsikringsselskapet og finner de riktige punktene å svare på.

Vanlige grunner til avslag på boligselgerforsikringen

Vilkårene varierer mellom selskapene, så sjekk dine egne. Som eksempel unntar Fremtinds vilkår fra 2026 ansvar som bare bygger på garantier eller løfter fra selgeren, manglende rydding og rengjøring, fjernet tilbehør og nye skader mellom budaksept og overtakelse. Verditap på grunn av skadedyr som skjeggkre, veggdyr, mus og rotter er unntatt, men utbedringskostnadene er dekket. Salg til nær familie eller til noen som har bodd i boligen mer enn 14 dager de siste tolv månedene, er heller ikke omfattet. Hva unntakene i boligselgerforsikringen betyr for deg, avhenger av selskapet.

Andre avslag bygger på at feilen ikke er en mangel. Selskapet kan hevde at feilen er forventet ut fra alderen på boligen, eller at du kjente til den. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter (avhendingslova § 3-10 første ledd). Hvor tydelig det står, er ofte kjernen. I Finansklagenemndas praksis er manglende snøfangere som var oppgitt i rapporten med anbefaling om å montere dem, ikke ansett som mangel. I en annen sak var sprekker nevnt i rapporten, men alvoret var nedtonet, og da ble det en mangel. Ser du en slik forklaring i avslaget ditt, sjekk om du kan bruke avslag fordi feilen stod i tilstandsrapporten og forsikringen sier feilen er «forventet ut fra alder». Skriver selskapet at du burde ha undersøkt mer, gjelder det at du bare må gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse på visning, og Høyesterett har sagt at generelle risikoopplysninger ikke i seg selv utløser en plikt til nærmere undersøkelser (HR-2025-1749-A). Mer om dette finner du i avslag fordi du burde ha undersøkt bedre.

Slik gikk det for Selma

Selma kjøpte en enebolig i 2023, og våren etter begynte taket å lekke. Boligselgerforsikringen avslo kravet med den begrunnelsen at feilen var nevnt i tilstandsrapporten. Selma leste rapporten på nytt. Det stod at taket hadde «sterk slitasje», men ikke at det var risiko for lekkasje, og ingen anbefaling om tiltak.

Hun skrev til selskapet, siterte de aktuelle avsnittene og ba om innsyn i takstmannens notater. Selskapet holdt fast på avslaget. Selma sendte da klage til Finansklagenemnda Eierskifte, med avslagsbrevet, rapporten og et pristilbud på nytt tak vedlagt. Sekretariatet mente at alvoret var nedtonet i rapporten, og selskapet tilbød et forlik som hun godtok.

Klage internt, til Finansklagenemnda eller til retten

Klagen går først til selskapet. Finansklagenemnda behandler saken etterpå og kan avvise en klage hvis du ikke har forsøkt å løse den direkte med selskapet. Nemnda Eierskifte behandler tvister om boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring, og skadelidte kan klage når kravet kan rettes direkte mot selskapet. Klagen sendes skriftlig, via nettskjema eller per post, og ikke på e-post. Sekretariatet skal hjelpe deg med å sette den opp hvis du ber om det. Du finner mer i klage internt før du går til nemnda.

Tilbyr selskapet bare en del av kravet, avgjør du selv om du vil ta imot det. Blir saken løst i minnelighet, faller ikke retten din til å gå til domstolene bort for nye krav eller for gyldigheten av løsningen, men vurder om tilbudet fra forsikringen er for lavt og om du bør akseptere at forsikringen godtar bare deler av kravet før du signerer noe. Klagen trekker du når du vil.

Tallene fra 2025 gir en pekepinn. Litt over 52 prosent av klagerne fikk helt eller delvis medhold når sekretariatets og nemndas saker regnes sammen, og 42 prosent i sakene som gikk til nemnda. Tallene sier ikke noe om hvor mye kjøperne fikk. Gjennomsnittlig saksbehandlingstid var 124 dager i sekretariatet og 232 dager i nemnda. Nemndas avgjørelser er ikke rettslig bindende, men får du helt eller delvis medhold, er selskapet bundet hvis det ikke innen 21 dager gir begrunnet beskjed om at det ikke vil følge den. I 2025 var det bare fire slike tilfeller av 179 saker der klageren fikk medhold. Hvis selskapet tar avgjørelsen til retten, må det dekke egne og dine nødvendige sakskostnader i første instans.

Frister og domstolen når forsikringen sier nei

Avslaget oppgir normalt en frist, og det tryggeste er å kreve nemndsbehandling eller reise sak innen seks måneder etter skriftlig avslag. Kravet mot selgeren foreldes etter tre år, men foreldelse inntrer tidligst ett år etter at du fikk eller burde ha skaffet deg kunnskap om kravet, og fristen kan aldri forlenges med mer enn ti år totalt (foreldelsesloven § 10). Foreldelsen avbrytes overfor selskapet når saken tas inn for en klagenemnd som bransjen har opprettet, og den fortsetter å være avbrutt i ett år etter at nemndssaken er avsluttet (foreldelsesloven § 22 nr. 1). Om nemndsklagen også stopper foreldelsen overfor selgeren personlig, er ikke avklart, så meld kravet skriftlig til selgeren også. Nemnda behandler ikke krav mot en selger som ikke har forsikring.

Mens saken er til behandling i nemnda, kan du ikke reise den for domstolene, bortsett fra tvangsfullbyrdelse og midlertidig sikring. Etter en nemndsbehandling kan du gå til tingretten uten å gå via forliksrådet. Har selskapet ikke svart etter lang tid, se forsikringen svarer ikke og forsikringen har brukt måneder på å svare. For kostnadene ved en rettssak, se advokat mot forsikringsselskapet, og frister når kravet meldes til boligselgerforsikringen tar for seg meldefristene.

Kort oppsummert

• Avslaget fra boligselgerforsikringen er selskapets vurdering. Les brevet, be om innsyn og svar skriftlig.
• Årsakene til avslag på boligselgerforsikring varierer med vilkårene, og mange avslag gjelder hvor tydelig feilen stod i salgsdokumentene.
• Ta saken til Finansklagenemnda Eierskifte etter at selskapet har fått behandle klagen. Sekretariatet hjelper deg å sette den opp.
• Etter avslag på boligselgerforsikringen er det tryggest å kreve nemndsbehandling eller reise sak innen seks måneder etter skriftlig avslag.