Kloakklukt fra bad i rekkehusleilighet fra 1974: ikke medhold (FinKN 2022-543)

Hva saken gjaldt

Kjøperen hadde tegnet en boligkjøperforsikring (en forsikring kjøperen selv tegner, som betaler for juridisk og teknisk hjelp hvis boligen har mangler). Boligen var en rekkehusleilighet i et borettslag, oppført i 1974 og solgt «som den er» for 3,6 millioner kroner. Kjøperen overtok i august 2020.

Ved salget var det opplyst at baderommet i første etasje måtte få full oppgradering, og at deler av installasjonen hadde kort gjenværende levetid. Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Selger hadde også skrevet at borettslaget planla å fornye begge badene noen år frem i tid, og at det hadde vært lekkasje fra et rør i veggen som ble utbedret i 2011.

Kjøperen malte og flyttet inn. Etter en til tre uker kjente kjøperen en sterk lukt fra badet i første etasje. Lukten spredte seg i gangen og til soverommene, ble sterkere og lot seg ikke fjerne. Å helle vann i sluket og bruke duftspray hjalp ikke. Selger svarte at det sjelden hadde vært lukt hvis ett av toalettene ble brukt lite, fordi det var lite trekk i rørsystemet. Rørene i borettslaget var gamle, og styret skulle rehabilitere badene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente selger hadde holdt tilbake opplysninger om luktproblemet. Det var uten betydning om borettslaget eller selger hadde skylden, siden kjøperen som uvitende kjøper måtte holdes skadefri. Kjøperen krevde erstatning.

Kjøperens eget selskap hadde først reklamert (klaget) overfor selgers forsikring. Deretter avslo det videre bistand, fordi forsikringen bare dekker hjelp når det er sannsynlighetsovervekt for å nå frem. Det betyr at det er mer sannsynlig at kravet fører frem enn at det ikke gjør det. Selskapet mente selger bare hadde kjent til en lukt som kom når røret sto tørt, og at kjøperens lukt var konstant og uavhengig av bruk. Selskapet pekte også på at risikoopplysningene om badet var tydelige.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre ting veide tyngst.

For det første ble lukten først merket etter en tid. Kjøperen kjente den verken på visning, under oppussing eller de første dagene i boligen. Det gjør det plausibelt at lukten ikke var like kraftig i selgers tid, og at den kan ha økt etter overtakelsen.

For det andre er lukt subjektivt. Folk opplever lukt ulikt, og lukt fra et avløp som har stått tørt er ikke uvanlig. Selger hadde ikke plikt til å fortelle om lukt som bare kom i sjeldne tilfeller. Det var heller ikke holdepunkter for at selger kjente til mer enn det hun hadde sagt. Nemnda mente det er lite sannsynlig at selger ville bodd i boligen uten å gjøre noe hvis lukten hadde vært like sterk i hennes tid.

For det tredje er både nemnds- og rettspraksis nokså streng når kjøper hevder at selger har holdt tilbake opplysninger om lukt. Nemnda mente heller ikke at boligen var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne regne med (§ 3-9), siden risikoopplysningene om badet var klare. Nye anførsler fra kjøperens advokat endret ikke dette. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er vanskelig å få medhold når problemet er lukt. Kjøperen må vise at selger kjente til problemet i omtrent samme omfang. Skjer det først noen uker etter innflytting, kan det tale mot at problemet fantes før overtakelsen.

Saken viser også hvordan en boligkjøperforsikring virker. Selskapet forskutterer hjelp bare hvis det er sannsynlighetsovervekt for et mangelskrav. Vurderer selskapet det som lite sannsynlig, kan det avslutte bistanden, og nemnda kan gi selskapet medhold. Tydelige opplysninger om at et bad må oppgraderes, gjør det dessuten vanskeligere å hevde at boligen er dårligere enn forventet.

Kort oppsummert

• Kloakklukt fra badet i en rekkehusleilighet fra 1974, som kom noen uker etter innflytting.
• Nemnda mente et mangelskrav mot selger ikke var sannsynlig, blant annet fordi lukt er subjektivt og problemet ikke var merket før innflytting.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke medhold i kravet om videre bistand.