Kjøpt leilighet i borettslag eller sameie – dette ble ikke opplyst

Hva selger og megler må opplyse om borettslaget eller sameiet

Avhendingslova gjelder også når du kjøper en andel i borettslag (§ 1-1a) og en eierseksjon. Selgerens opplysningsplikt (§ 3-7) og reglene om uriktige opplysninger (§ 3-8) gjelder derfor på samme måte som ved kjøp av en enebolig.

Megleren har en egen plikt til å gi deg skriftlige opplysninger du har grunn til å regne med å få (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Ved salg av borettslagsandel og aksjebolig skal salgsoppgaven også inneholde lånevilkårene for fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene. Den skal ha en egen beregning av felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode, opplysning om laget er sikret mot tap av felleskostnader, relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap. Ved salg av seksjoner og sameieandeler gjelder kravene tilsvarende.

Selger og megler skal derfor opplyse om det som er vedtatt og av betydning for økonomien. Se Store rehabiliteringsplaner i borettslaget ble holdt skjult, Vedtatt fasaderehabilitering i sameiet ble ikke nevnt og Forretningsførerens opplysninger kom aldri med i salgsoppgaven.

Fellesgjeld, felleskostnader og pant i andelen

Felleskostnadene fordeles etter forholdet mellom boligenes verdi i borettslag, og etter sameiebrøken i sameier, med mindre særlige grunner taler for noe annet. Styret fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale hver måned. Er beløpet i annonsen for lavt, eller har felleskostnadene økt kraftig rett etter kjøpet, se Felleskostnadene økte kraftig rett etter kjøpet og Fellesgjelden var høyere enn i annonsen – hva kan du kreve?.

Er det vedtatt en ekstra innbetaling før salget, og du ikke fikk vite det, er det spørsmål om hvem som skal betale. Det avgjøres av hva som er vedtatt, når vedtaket ble fattet, og hva selgeren visste. Se Ekstra innbetaling vedtatt før salget – hvem betaler? og Avdragsfriheten på fellesgjelden går snart ut – burde du visst?.

Laget og sameiet har legalpant i andelen for krav fra lagsforholdet, foran alle andre heftelser, begrenset til to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Panteretten faller bort hvis det ikke er begjært tvangsdekning senest to år etter at kravet skulle vært betalt. Vedlikeholdsplikten følger også eieren: en ny eier må gjøre vedlikehold og reparasjoner som den forrige eieren skulle ha gjort, og det gjelder også innvendig vedlikehold av bad og rør (burettslagslova § 5-16 og eierseksjonsloven § 32). Ansvarsfordelingen mellom selgeren og laget er tema i Hvem har ansvaret: selgeren eller borettslaget?.

Vedtekter, utleie og hva du får bruke boligen til

Vedtektene og ordensreglene kan begrense hvordan du kan bruke leiligheten. I et sameie kan korttidsutleie av hele boligseksjonen ikke være mer enn 90 døgn i året, og vedtektene kan sette grensen mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall. I et borettslag kan en andelseier som selv bor i boligen, overlate hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året, og ellers kreves det styrets samtykke. Se Forbud mot korttidsutleie var vedtatt før salget.

Dyrehold kan forbys i vedtekter eller ordensregler, men brukeren kan likevel holde dyr hvis gode grunner taler for det og det ikke er til ulempe for de andre. Se Dyreforbud i vedtektene oppdaget etter kjøpet – hva nå?.

Godkjenning fra laget kan ikke nektes uten saklig grunn, og har du ikke fått melding om nektelse innen 20 dager etter at søknaden kom frem, regnes godkjenningen som gitt. Før godkjenning er gitt, har du ikke rett til å bruke boligen. Se Borettslaget nektet å godkjenne meg – hva skjer med kjøpet?.

I et sameie er det også spørsmål om selve seksjonen. Viser det seg etter ferdigattest, eller etter fem år fra tinglyst seksjonering, at det er avvik av betydning mellom det seksjonerte og de ferdige enhetene, kan kommunen pålegge de berørte seksjonseierne å reseksjonere, med en frist på minst 30 dager og mulighet for tvangsmulkt. I boligsameier kan vedtektene gi noen seksjonseiere enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år. Stemmer ikke bruksretten til hage, terrasse, garasje eller parkering med det du ble lovet, se Bruksretten til hage og terrasse var ikke tinglyst, Garasje- og parkeringsretten i sameiet stemte ikke og Seksjonen er ikke riktig seksjonert – hva betyr det for deg?. Har selgeren bygget om uten tillatelse fra sameiet, se Selger hadde bygget om uten tillatelse fra sameiet.

Slik gikk det for Mathilde

Mathilde kjøpte en leilighet i et sameie i september. I november fikk hun beskjed om en ekstra innbetaling til en fasaderehabilitering som årsmøtet hadde vedtatt i mai, altså før hun kjøpte. Verken salgsoppgaven eller selgeren hadde nevnt vedtaket.

Mathilde krevde protokollen fra årsmøtet og fant ut at selgeren hadde vært til stede og stemt for. Hun skrev til selgeren og til megleren og la ved protokollen. Selgeren svarte først at hun hadde trodd megleren tok seg av det. Megleren mente at forholdet ikke lå i de dokumentene forretningsføreren hadde sendt.

Mathilde viste at vedtaket var kjent for selgeren og at opplysningen ville ha påvirket hennes bud. Selgeren gikk med på å dekke en stor del av innbetalingen som prisavslag, mens spørsmålet om megleren ble liggende.

Slik går du frem med sameie- og borettslagssaker

Be først om dokumentene: vedtekter, årsmøte- eller generalforsamlingsprotokoller, styreprotokoller og årsregnskap. Styret skal føre protokoll over styresakene, og du kan finne vedtak og planer der. Se Styreprotokollene viste problemer – burde jeg lest dem? og Styret visste om lekkasje i taket, men sa ingenting.

Reklamer så til selgeren innen rimelig tid, og skriv hva du mener er mangelen. Selgeren og megleren er motpartene dine, ikke laget. Vil du vite om du kan gå til det ytterste, se Kan jeg heve kjøpet av andelen på grunn av skjulte kostnader?. Byggefeil i hele sameiet er et eget tema, se Byggefeil i hele sameiet – kan jeg gå på selger?. Har selgeren en pågående sak mot styret, se Selger hadde en pågående sak med styret – arver jeg den?.

De generelle kravene er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen, og prisavslaget settes normalt til utbedringskostnaden. Er du usikker på hvilke regler som gjelder for boligformen din, forklarer Hva er forskjellen på borettslag og sameie? det viktigste.

Kort oppsummert

• Ved kjøp i borettslag eller sameie som ikke ble opplyst, retter du kravet mot selgeren og eventuelt megleren, ikke mot laget.
• Megleren skal opplyse om lånevilkår, felleskostnader, vedtekter, vedtak, budsjett og regnskap for laget.
• Vedtatte rehabiliteringer og ekstra innbetalinger som selgeren kjente til, kan gi deg krav når de ikke ble opplyst.
• Vedtekter om utleie, dyrehold og godkjenning kan begrense boligen, og protokollene viser hva som er vedtatt.
• Ta vare på protokoller og salgsdokumenter, og reklamer skriftlig innen rimelig tid.