Selger hadde bygget om uten tillatelse fra sameiet

Hva regnes som ombygging som krever tillatelse

I et eierseksjonssameie kan du bruke seksjonen din i samsvar med formålet. Vil du endre bruksformålet, må seksjonen reseksjoneres. Ombygging, påbygging og andre endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, krever minst to tredjedels flertall på årsmøtet når de gjelder fellesdeler. Det samme flertallet kreves for å gjøre fellesareal om til en ny bruksenhet eller utvide en bruksenhet.

Typiske tilfeller som selgere gjør uten å spørre, er å slå sammen rom med felles vegg, flytte en trapp, ta i bruk loft eller kjeller som er felles, sette opp en terrasse eller glasse inn en balkong. Er noe av dette gjort på fellesareal eller i noe bygget som bærer bygningen, er det sameiets sak.

Kommunen kommer i tillegg. Tilbygg, fasadeendring, bruksendring og oppdeling av boenheter kan ikke gjennomføres uten søknad og tillatelse, med mindre det er gjort unntak. Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest fra kommunen.

Når det er en mangel etter avhendingslova

Avhendingslova har to veier til en mangel som passer her. Den første er manglende opplysning. Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at du ikke fikk vite det. Det siste betyr i praksis at du sannsynligvis ikke ville kjøpt, eller ikke til den prisen, hvis du hadde visst det.

Gjelder feilen hele bygget og ikke bare din seksjon, er det en annen situasjon, som du finner under byggefeil i hele sameiet. Den andre veien er uriktige opplysninger. Har annonsen, salgsoppgaven eller egenerklæringen sagt noe som ikke stemmer, for eksempel at boligen har to soverom når det ene er innredet uten tillatelse, kan det være en mangel etter § 3-8. Opplysningene må være konkrete, og du må ha hatt grunn til å stole på dem.

Du må selv sannsynliggjøre at det foreligger en mangel. Ta derfor vare på annonsen, salgsoppgaven, egenerklæringen og all skriftlig kommunikasjon fra før handelen.

Slik gikk det for Jarle

Jarle kjøpte en toroms leilighet i et sameie. I salgsoppgaven stod det at leiligheten hadde to soverom og en innglasset balkong. Et halvt år etter overtakelsen ble han innkalt av styret. Innglassingen var satt opp uten at årsmøtet hadde godkjent den, og sameiet krevde at den ble fjernet.

Jarle gikk gjennom dokumentene han hadde fått. Verken salgsoppgaven eller egenerklæringen sa noe om at balkongen manglet tillatelse. Han hadde heller ikke fått se styreprotokollene fra tiden før salget. Han sendte skriftlig reklamasjon til selgeren kort tid etter at han fikk vite om saken, og la ved brevet fra styret.

Selgeren svarte først at balkongen hadde vært slik i årevis, og at Jarle kunne sett det på visning. Jarle svarte at det var innglassingen han hadde sett, ikke at den manglet tillatelse. Til slutt gikk selgeren med på et prisavslag som tilsvarte det det ville koste å få saken i orden, og Jarle beholdt balkongen etter at sameiet ga en godkjenning i etterkant.

Kan du kreve at selgeren bygger tilbake

Ved kjøp av brukt bolig har selgeren rett til å rette en mangel, ikke kjøperen krav på det. Tilbyr selgeren seg å rette, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan bare kreve retting i to tilfeller: hvis selgeren har ført opp huset for salg, eller hvis en næringsdrivende selger en nyoppført bolig som har vært brukt i under ett år. En vanlig privat selger av en brukt leilighet er ikke i noen av gruppene.

Dine krav er derfor prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir bevist. Avviser du en retting selgeren har rett til å gjøre, mister du prisavslag og heving, men kan fortsatt kreve erstatning.

Hva sameiet og kommunen kan kreve av deg

Som ny eier står du i den forrige eierens sko overfor sameiet. Kommunen skal forfølge brudd på plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Kommunen kan gi pålegg om retting og ilegge tvangsmulkt, og et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen. Før pålegg eller tvangsmulkt skal du varsles skriftlig og få minst tre uker til å uttale deg.

Har ombyggingen ført til avvik mellom det seksjonerte og de ferdige enhetene, kan kommunen etter ferdigattest eller etter fem år fra tinglyst seksjonering pålegge reseksjonering. Fristen skal da være minst 30 dager.

Sjekk derfor kommunens byggesaksarkiv og sameiets protokoller før du lover noe. Har selgeren også en åpen konflikt med styret, kan du lese om hva du arver av en pågående sak med styret. Alle kan kreve innsyn i kommunens saksdokumenter. Resten av reglene om krav og frister mot selgeren er samlet i pilaren om det som ikke ble opplyst ved kjøp i borettslag eller sameie.

Kort oppsummert

• Ombygging uten tillatelse fra sameiet er en mangel hvis selgeren visste om det og du ikke fikk vite det.
• Vet du ikke om arbeidet er godkjent, kan du undersøke sameiets protokoller og kommunens arkiv.
• Ved ombygging uten tillatelse i sameiet kan du kreve prisavslag eller erstatning, ikke at selgeren bygger tilbake.
• Sameiet og kommunen kan kreve retting av deg som eier, ikke bare av selgeren.
• Send skriftlig reklamasjon til selgeren så snart du vet om forholdet.