Styreprotokollene viste problemer – burde jeg lest dem?

Hva styreprotokoller er, og hvorfor de betyr noe

Styret skal føre protokoll over styresakene (burettslagslova § 8-7 andre ledd). Protokollene viser hva som er diskutert, vedtatt og utsatt, for eksempel lekkasjer, planlagte rehabiliteringer, klager fra beboere og økonomiske problemer. For en kjøper er de en av de beste kildene til å se hvordan laget har det.

Megleren skal ved salg av borettslagsandeler og eierseksjoner gi relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak, og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap (eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje og fjerde ledd). Protokollene er ikke alltid en del av salgsoppgaven. Er de ikke det, kan du be om dem.

Merk at protokollene ofte er lange og skrevet i en kort, saklig tone. Et problem kan stå i én setning under «eventuelt», uten at ordet «skade» er nevnt. Det er en grunn til at retten din ikke faller bare fordi noe stod et sted i en stor bunke. Spørsmålet er om det gikk tydelig fram og om du reelt kunne sette deg inn i det.

Slik gikk det for Andrzej

Andrzej kjøpte en leilighet i et borettslag på visning og etter å ha lest salgsoppgaven. Han ba ikke om styreprotokollene. Et halvt år senere kom det krav om ekstra innbetaling til utbedring av fasaden. I protokollene fra året før kjøpet stod det at styret hadde fått en rapport om fuktskader.

Han krevde at selgeren dekket kostnaden. Selgeren svarte at protokollene var åpne for alle andelseiere, og at Andrzej selv burde ha lest dem. Andrzej svarte at selgeren kjente til rapporten og aldri hadde nevnt den, og at han hadde grunn til å regne med å få vite om et så stort forhold. Saken endte med at partene delte kostnaden, fordi begge hadde noe å legge til.

Hva du regnes for å kjenne til

Du kan ikke kreve som mangel noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i (avhendingslova § 3-10 første ledd). Har du undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan du heller ikke kreve noe du burde ha oppdaget (§ 3-10 andre ledd).

Det er likevel ikke slik at alt som kunne blitt funnet i et arkiv, er noe du kjente til. Dokumentene må være lett tilgjengelige. Du skal ikke måtte anstrenge deg nevneverdig for å få tak i dem. Helst bør de ligge til nedlasting på annonsesiden og fremme på visning, og opplysningene må være tilgjengelige før du gir bud.

Selgerens opplysningsplikt består

Reglene om hva du kjente til, innskrenker ikke selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 (avhendingslova § 3-10 tredje ledd). Vet selgeren om et problem som fremgår av protokollene, kan hun ikke bare vise til at du kunne lest dem. Opplysninger om risiko må stå klart fram, og «nakne» opplysninger er ikke nok der en forklaring hadde vært naturlig.

Høyesterett har sagt at det som utgangspunkt bare kreves en vanlig, aktsom besiktigelse. Kjøperen har ikke plikt til å gjøre mer omfattende undersøkelser, for eksempel med sakkyndig. At du kjenner til en risiko, er ikke det samme som at du kjenner til en mangel (HR-2025-1749-A). Retten kan ikke strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til deg. Generelle oppfordringer til å undersøke kan ikke brukes til å omgå forbudet mot alminnelige forbehold. Det er selgeren som må ha formidlet opplysningene tydelig, ikke du som må lete etter dem.

Slik bruker du protokollene før du kjøper

Be om protokollene fra de siste årene før du gir bud. Se etter fuktskader, lekkasjer, rehabilitering, tvister, klager og økonomi. Spør styreleder eller forretningsfører hvis noe er uklart. Er noe alvorlig, ta det med i prisforhandlingen eller la være å kjøpe.

Har du kjøpt uten å lese dem, og oppdager problemer etterpå, reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid. Kravet ditt avhenger av hva som stod, om selgeren kjente til det og om du hadde anledning til å lese det. Les avdragsfriheten på fellesgjelden går snart ut, store rehabiliteringsplaner ble holdt skjult og pilaren om dette ble ikke opplyst ved kjøp i borettslag og sameie.

Kort oppsummert

• Om du burde lest styreprotokollene, avhenger av om de var tilgjengelige og hvor tydelig problemene stod.
• Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumenter du har hatt anledning til å lese.
• Selgerens opplysningsplikt består selv om protokollene lå åpent.
• Be om styreprotokollene før du gir bud, og reklamer skriftlig hvis de viste problemer selgeren tiet om.