Hvem har ansvaret: selgeren eller borettslaget?

Slik deler ansvaret seg mellom selger og borettslag

Kjøper du en andel i borettslag, gjelder avhendingslova tilsvarende for salget (§ 1-1a). Det betyr at selgeren har det samme mangelsansvaret som ved et vanlig boligsalg. Borettslaget er ikke part i kjøpet ditt. Det har ingen plikt til å svare for det selgeren har lovet eller fortiet.

Borettslaget har derimot ansvar for det som hører til fellesskapet. Det gjelder blant annet tak, bærende vegger og rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Andelseieren har vedlikeholdsplikt for vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr og innvendige flater, men ikke for utskifting av vinduer og ytterdører (burettslagslova § 5-12). Grensen mellom disse to er ofte kilden til striden.

Når selgeren svarer for det som skjedde

Selgeren svarer når leiligheten har en mangel (en feil eller avvik som gir deg krav mot selgeren). Det kan skje på flere måter. Selgeren kan ha gitt uriktige opplysninger i annonse eller salgsoppgave (§ 3-8). Hun kan ha holdt tilbake noe hun kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite (§ 3-7). Da må det også ha virket inn på avtalen at du ikke fikk opplysningen.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren har ikke plikt til å bevise det motsatte. Derfor lønner det seg å samle dokumentasjon tidlig: salgsoppgave, egenerklæring, tilstandsrapport, vedtekter og årsberetning.

Slik gikk det for Thea

Thea kjøpte en leilighet i et borettslag og fikk vannskade på badet tre måneder etter overtakelsen. Hun antok først at borettslaget måtte ta regningen, fordi røret gikk i veggen. Styret svarte at røret lå innenfor det andelseieren selv skal vedlikeholde, og at borettslaget bare svarer for rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Thea leste så salgsoppgaven på nytt. Der stod det at badet var «pusset opp», uten noen dokumentasjon. Hun ba selgeren om å oppgi hvem som hadde gjort jobben. Det viste seg at arbeidet var gjort uten faglært hjelp. Hun reklamerte skriftlig til selgeren og viste til at opplysningen i salgsoppgaven ikke stemte. Selgeren gikk med på et prisavslag, og borettslaget ble aldri part i saken.

Når borettslaget svarer

Borettslaget er ikke ansvarlig for det selgeren har unnlatt å si, men det har ansvar for egne pliktbrudd. Har styret ikke holdt fellesarealene i forsvarlig stand, eller nekter det å gi opplysninger du har krav på, er det laget du henvender deg til. Det samme gjelder vedtak generalforsamlingen har truffet, for eksempel om rehabilitering.

Husk at laget har legalpant (panterett) i andelen for ubetalte felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet. Panteretten går foran andre heftelser og er begrenset til to ganger grunnbeløpet i folketrygden (burettslagslova § 5-20). Det er en grunn til å be om en oversikt over utestående krav før du kjøper.

Ny eier arver vedlikeholdet

En ny eier har plikt til å gjøre vedlikehold, reparasjoner og utskifting som den forrige eieren skulle ha gjort (burettslagslova § 5-16). Det er en vanlig fallgruve. Styret kan kreve at du utbedrer, selv om skaden oppsto før du kom.

Da må du i stedet vurdere om selgeren skulle ha fortalt deg om forholdet. Skjulte feil du ikke kunne oppdage ved en vanlig besiktigelse, kan gi krav mot selgeren. Du har ikke plikt til å gjøre mer omfattende undersøkelser, for eksempel med hjelp fra sakkyndig. Se hovedartikkelen om dette ble ikke opplyst ved kjøp i borettslag eller sameie for en oversikt over hvilke opplysninger du kan kreve.

Slik finner du riktig motpart

Start med å spørre hvor feilen sitter. Sitter den i felles bygningsdel, er det trolig laget som svarer for vedlikeholdet. Sitter den i din bolig, er utgangspunktet at du selv har vedlikeholdsplikten, men at selgeren kan ha ansvar hvis hun ga uriktige opplysninger eller tiet om noe. Spør deretter om selgeren visste om feilen.

Sjekk også hva som er sagt om borettslaget i salgsoppgaven. Megleren skal ta med lånevilkårene for fellesgjelden, felleskostnadene og relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak (eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd). Mangler slike opplysninger, kan det gi krav mot selgeren eller megleren. Les også om hva borettslaget har ansvar for og om hvem som bestemmer i borettslaget.

Kravet mot selgeren må meldes innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen (§ 4-19). Skriv til selgeren hva slags mangel det er, og at du gjør den gjeldende. Selgeren har rett til å tilby retting, og tilbyr hun det, må du som regel godta det (§ 4-10). Fristene og kravene ellers finner du i pilaren.

Kort oppsummert

• Selger eller borettslag: selgeren svarer for opplysninger som ikke stemte, borettslaget for felles bygningsdeler.
• Feil inne i boligen er utgangspunktet din sak som andelseier, også når den forrige eieren lot den ligge.
• Du må sannsynliggjøre at feilen er en mangel, så samle salgsoppgave, vedtekter og protokoller.
• Er du usikker på om selger eller borettslag skal svare, se på hvor feilen sitter og hva selgeren visste.