Store rehabiliteringsplaner i borettslaget ble holdt skjult

Rehabilitering borettslag skjult: når er det en mangel

Avhendingslova gjelder også når du kjøper en andel i borettslag (avhendingslova § 1-1a). Reglene om mangler er derfor de samme som ved kjøp av en vanlig bolig. Den viktigste regelen her er § 3-7: Boligen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.

Det er tre vilkår. Selgeren må ha kjent til planene, eller burde ha kjent til dem. Du må ha hatt grunn til å regne med å få vite om dem. Og du må kunne si at du ikke ville kjøpt, eller ikke til den prisen, hvis du hadde visst. Alle tre må være oppfylt. Det er ikke nok at planene finnes.

Høyesterett har sagt at opplysningsplikten gjelder konkrete forhold, altså kjensgjerninger. Rene antakelser og mistanker er ikke omfattet (HR-2022-1322-A). Et tenkt behov for å pusse opp fasaden en gang i framtiden er derfor noe annet enn et konkret vedtak eller en konkret plan som styret har snakket om.

Hva som teller som rehabilitering du kunne regne med å få vite om

Store rehabiliteringsplaner i borettslaget kan være alt fra nye rør og nytt tak til utskifting av vinduer og fasade. Slike prosjekter koster mye, og regningen deles ofte mellom andelseierne gjennom høyere felleskostnader eller økt fellesgjeld. Derfor vil mange kjøpere mene at de har grunn til å få vite om det før de kjøper.

Det finnes ikke et fast svar på akkurat dette spørsmålet, så det avhenger av saken. Vurderingen blir konkret. Hvor langt var planene kommet? Var det bare en idé, eller hadde styret lagt fram et forslag? Hadde generalforsamlingen vedtatt noe? Jo mer konkret og jo nærmere gjennomføring, desto sterkere står du.

Megleren har også en plikt. Ved salg av borettslagsandeler skal salgsoppgaven blant annet inneholde lånevilkårene for fellesgjelden, de månedlige felleskostnadene, relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap (eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd). Står det ingenting om et vedtatt prosjekt der, kan det være et poeng i saken din.

Slik finner du ut hva som var kjent

Første steg er å skaffe dokumentene. Styret fører protokoll over styresakene (burettslagslova § 8-7 andre ledd). Be om protokollene fra tiden før kjøpet, og se etter saker om vedlikehold, rehabilitering, lån og budsjett. Be også om generalforsamlingsprotokoller og årsberetningen. Leser du at temaet ble drøftet i styret før du kjøpte, er det et sterkt tegn på at selgeren måtte kjenne til det.

Sammenlign med det du fikk i salgsoppgaven, egenerklæringen og annet salgsmateriale. Sjekk også korrespondansen med megleren og det som ble sagt på visning. Hvis selgeren har gitt uriktige opplysninger, for eksempel at det ikke var planlagt store arbeider, kan det være en mangel etter § 3-8 i stedet for § 3-7.

Ta vare på alt skriftlig. Skjermbilder, e-post og meldinger fra borettslagets nettside kan bli viktige.

Slik gikk det for Agnieszka

Agnieszka kjøpte en treroms andel i et borettslag i mars. Salgsoppgaven viste fellesgjeld og månedlige felleskostnader, men sa ingenting om større arbeider. Fire måneder etter overtakelsen fikk hun innkalling til generalforsamling med forslag om full rehabilitering av rør og bad, og et forslag om å øke felleskostnadene betydelig.

Hun ba om styreprotokollene og fant at styret hadde diskutert rørene og bestilt en tilstandsvurdering året før hun kjøpte. Selgeren satt i tillegg selv i et utvalg som hadde vurdert tilbud. Da mente hun at selgeren både kjente til planene og hadde grunn til å regne med at hun ville få vite om dem.

Agnieszka sendte reklamasjon til selgeren mindre enn to uker etter at hun leste protokollene. Hun skrev at hun gjorde en mangel gjeldende etter avhendingslova, at mangelen var manglende opplysning om rehabilitering, og at hun ville komme tilbake med kravets størrelse. Da sikret hun at fristen ikke gikk ut mens hun regnet på tallene.

Hva du kan kreve, og hva som ikke går

Har du en mangel, kan du kreve prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), heve kjøpet i alvorlige tilfeller og kreve erstatning (avhendingslova § 4-8). Prisavslaget settes som utgangspunkt til kostnaden ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir godtgjort (§ 4-12). Ved skjulte planer er det ikke alltid en utbedring å gjøre. Det kan da bli tale om å beregne hva planene faktisk koster deg, og hva de betyr for verdien.

Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler i brukt bolig (§ 3-1 fjerde ledd). Heving krever at mangelen er et vesentlig kontraktsbrudd (§ 4-13 første ledd), og du må si fra om heving innen rimelig tid. Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder normalt er ytterkanten av hva en kjøper kan vente (HR-2026-1307-A). Fristen er skjønnsmessig, og den kan være kortere.

Erstatning for direkte tap kan du kreve uten at selgeren har skyld. For indirekte tap må selgeren ha skyld (§ 4-14).

Selgeren vil ofte hevde at du kjente til forholdet. Etter § 3-10 kan du ikke gjøre gjeldende noe du kjente eller måtte kjenne til, og du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene. Har borettslaget lagt ut årsberetningen og der står rehabiliteringen beskrevet tydelig, kan det svekke saken din. Reglene om din kunnskap innskrenker likevel ikke selgerens opplysningsplikt (§ 3-10 tredje ledd).

Selgeren kan også si at det ikke var noe å opplyse om fordi planene var uklare. Da kommer skillet mellom kjensgjerninger og antakelser inn. Innvendingen om at du hadde ansvar for å undersøke selv er også vanlig. Høyesterett har sagt at kjøperen bare trenger å gjøre en vanlig, aktsom undersøkelse, og at undersøkelsesplikten ikke skal flytte risikoen tilbake til deg (HR-2025-1749-A).

Fristene du må passe

Du må reklamere til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet (§ 4-19 første ledd). Absolutt yttergrense er fem år etter overtakelsen (§ 4-19 andre ledd). Er selgeren grovt uaktsom eller uærlig, kan han ikke påberope at du reklamerte for sent.

I tillegg gjelder foreldelsesreglene. Den vanlige fristen er tre år, og den kan forlenges med ett år hvis du ikke kjente til kravet (foreldelsesloven §§ 2 og 10). Har selgeren tegnet boligselgerforsikring, bør du sende reklamasjonen både til selgeren og til forsikringsselskapet.

Les mer om temaet i oversikten over det som ikke ble opplyst ved kjøp i borettslag og sameie. Har rehabiliteringen allerede blitt vedtatt rett etter kjøpet, finner du mer i artikkelen om vedtatt rehabilitering og opplysningsplikt. Om ansvarsfordelingen mellom deg og laget kan du lese i hva har borettslaget ansvar for, og om økte månedsbeløp i felleskostnadene som økte kraftig rett etter kjøpet. Skjulte lån er behandlet i lånene i borettslaget som gir en sjokkartet renteøkning.

Kort oppsummert

• Rehabilitering i borettslaget som ble holdt skjult kan være en mangel, men bare hvis selgeren kjente til planene og du hadde grunn til å regne med å få vite om dem.
• Styreprotokoller og generalforsamlingsprotokoller viser ofte hva som var kjent da du kjøpte.
• Reklamer innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen, og skriv hva slags mangel det gjelder.
• Egenandelen på 10 000 kroner gjelder, og prisavslaget beregnes ut fra hva forholdet faktisk koster deg.
• Skriftlige spor og protokoller avgjør om du kan vise at rehabilitering i borettslaget ble skjult for deg.