Kan jeg heve kjøpet av andelen på grunn av skjulte kostnader?

Hva menes med skjulte kostnader

Med skjulte kostnader mener man gjerne utgifter som borettslaget hadde planlagt, men som ikke ble nevnt før handelen. Typiske eksempler er en rehabilitering som var vedtatt, en økning i felleskostnadene som allerede var varslet, eller et lån laget hadde tatt opp uten at det kom fram i salgsoppgaven.

Felleskostnadene fordeles etter forholdet mellom boligenes verdi eller andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen, og styret fastsetter hva hver andelseier skal betale hver måned. Kostnadene treffer deg altså som eier fra første dag. Laget har dessuten panterett i andelen for felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, foran alle andre heftelser, begrenset til to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Manglende betaling kan derfor gå ut over boligen din.

Hva selgeren og megleren skulle ha opplyst

Ved salg av en andel i borettslag skal salgsoppgaven inneholde lånevilkårene for fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene. Den skal ha en egen beregning av felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode, og opplyse om borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Den skal også ha rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap.

Selger noen andelen som ledd i næringsvirksomhet, skal avtalen dessuten opplyse om kontantvederlag, andel fellesgjeld og summen av disse.

Er noe av dette utelatt, eller gir salgsoppgaven uriktige tall, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-7 eller § 3-8. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Du må vise at selgeren kjente eller burde kjenne til kostnadene, at du hadde grunn til å regne med å få vite om dem, og at det virket inn på avtalen.

Slik gikk det for Kamal

Kamal kjøpte en andel med fellesgjeld på 1,4 millioner kroner. Tre måneder etter overtakelsen fikk han en faktura fra laget: felleskostnadene skulle øke merkbart fordi laget hadde vedtatt å skifte tak. Vedtaket var fattet før salget, men verken salgsoppgaven eller budrunden nevnte det.

Kamal ville heve. Han gikk gjennom protokollen fra generalforsamlingen og fant at vedtaket var ført inn åtte måneder før salget. Han skrev til selgeren og megleren og krevde at avtalen ble hevet. Selgeren svarte at økningen ikke var så stor at den gjorde kjøpet uholdbart, og at den kunne dekkes av prisavslag.

Kamal fant til slutt ut at hevingen ville være tung og usikker. Han tok imot et prisavslag som tilsvarte økningen over noen år, og beholdt andelen.

Vilkårene for å heve

Kjøperen kan heve avtalen hvis mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Det er et strengt vilkår. Skjulte kostnader som kan dekkes med et prisavslag, er sjelden vesentlige nok. Er kostnadene store og av en slik art at du ikke ville kjøpt hvis du hadde visst, kan bildet være annerledes.

Fristen er like viktig. Du taper retten til å heve hvis du ikke sier fra om heving innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med mangelen. Fristen er skjønnsmessig og kan i praksis være kort. Høyesterett har i en dom fra 2026 lagt vekt på at den særskilte fristen for heving var oversittet, selv om den vanlige reklamasjonsfristen var overholdt. Bruk derfor ikke tiden på å vente og se.

Ved heving faller partenes plikter bort, og hver part har krav på å få tilbake det som er ytt. Det betyr at du får tilbake kjøpesummen, men også at boligen går tilbake til selgeren. Se hva som skal til for å heve kjøpet.

Prisavslag og erstatning som alternativ

Kjøperen kan kreve et forholdsmessig prisavslag. Med mindre noe annet blir bevist, settes det til kostnadene ved å få mangelen rettet. For skjulte kostnader i et borettslag er det ikke alltid åpenbart hva «å rette» betyr. Ofte regnes avslaget ut fra hva du må betale ekstra. Erstatning for direkte tap kan kreves uten at selgeren har skyld, med mindre selgeren beviser at årsaken er utenfor hennes kontroll. Er selgeren å bebreide, kan du også kreve erstatning for indirekte tap.

Har du allerede overtatt boligen, har du dessuten en rett og plikt til å undersøke den så snart det er rimelig, og reklamere. Felleskostnadene som økte rett etter kjøpet, er nærmere omtalt i artikkelen om økte felleskostnader. Et konkret eksempel på uventede felleskostnader finner du under heisprosjekt og kostnader du ikke fikk vite om. Helhetsbildet for det som ikke ble opplyst finner du i pilaren om kjøp av leilighet i borettslag eller sameie.

Kort oppsummert

• Du kan heve kjøpet av andelen på grunn av skjulte kostnader bare hvis forholdet er et vesentlig avtalebrudd.
• Salgsoppgaven skal opplyse om fellesgjeld, felleskostnader og lånevilkår, og feil eller mangler der kan være en mangel.
• Prisavslag er ofte et mer realistisk krav enn å heve andelen.
• Si fra om heving innen rimelig tid, og ikke vent på at kostnadene skal øke.
• Hevingen betyr at du leverer andelen tilbake og får tilbake det du har betalt.