Eierseksjonsloven

§ 32 — Din plikt til å vedlikeholde egen bolig

Tett sluk, dryppende rør eller et ødelagt vindu? Loven lister nøyaktig opp hva som er ditt private ansvar å fikse, slik at du ikke påfører naboene lekkasjer.

Kort svar

Du har ansvaret for alt innvendig vedlikehold i din egen leilighet. Du må rense sluket, passe på at våtrom er tette, bytte sikringer i eget skap og fikse alt av inventar, ledninger og rør *frem til* de treffer sameiets fellesrør. Du skal også fikse glass og dørblad på vinduer og ytterdører.

Paragraftekst

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten. Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som a. inventar b. utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker c. apparater, for eksempel brannslukningsapparat d. skap, benker, innvendige dører med karmer e. listverk, skillevegger, tapet f. gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk g. vegg-, gulv- og himlingsplater h. rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring i. vinduer og ytterdører. Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten. Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører. Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk. I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet. Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 32 drar en skarp, rød grense mellom "ditt problem" og "fellesskapets problem". Loven gir deg ansvaret for å holde alt innenfor dine fire vegger i så god stand at det ikke ødelegger for andre.

Grensene er ekstremt detaljerte for å unngå tvil. Dette er reglene:

1. Din overflate: Alt du kan se, ta på og male over, er ditt. Det gjelder gulv, tapet, innerdører, lister og gipsplater. Du eier gipsen, men ikke den faste stolpen (bæreveggen) inni veggen.

2. Rør og ledninger: Alle synlige rør og ledninger inne hos deg er dine. Også rørene som ligger skjult under ditt eget badegulv inntil de fysisk treffer den store "stammen" som går opp og ned mellom etasjene (fellesledningen). Du har ansvar for sikringsskapet ditt, varmtvannstanken og vaskemaskinen din.

3. Vann, sluk og balkong: Dette forårsaker flest erstatningssaker. Du må rense sluket i dusjen og tømme vannlåsen under vasken. Skjerpes det ikke, og vannet flyter over og renner ned til naboen, har du brutt loven. Du må også sope snø og rense løv ut av sluket på balkongen din. Det står også helt eksplisitt at du har ansvaret for membranen på badet (selv om den ligger usynlig under flisene).

4. Dører og vinduer: Her er det et unikt, todelt system. Du har ansvar for vedlikehold av døren og vinduene dine. Knuser du glasset, må du fikse det. Begynner rammene å råtne, må du male dem, smøre hengslene og bytte tette-lister. Men: Hvis vinduene er så gamle at de ikke kan repareres lenger og hele karmen må skiftes ut og tas ut av veggen, faller ansvaret automatisk over på sameiet (med mindre dere har egne avtaler for dette). Sameiet bytter vinduer, du vedlikeholder dem.

Hva skjer når du kjøper en slitt leilighet? Loven sier at ansvaret følger eieren. Kjøper du et hus der forrige eier aldri byttet en pakning eller malte en karm, arver du det problemet umiddelbart. Vannlekkasjer til naboen fra gamle rør er ditt ansvar første dag, selv om du "akkurat har flyttet inn".

Eksempel

Eksempel · Røret under servanten

Røret under vasken til Pål springer lekk fordi en pakning Pål lenge har sett at drypper, plutselig ryker. Vannet renner ned i stuen til Kari og ødelegger sofaen hennes. Pål sender regningen til styret og sier "rør er sameiets ansvar". Styret viser til § 32. Pål har ansvaret for alt av utstyr inne i boligen (vask, vannklosett og rør) frem til fellesledningen. Pål brøt sin vedlikeholdsplikt, og må ordne opp via sitt eget forsikringsselskap.

Vanlige feil

Å tro at ytre rammer som balkongdør eller ytterdør i oppgangen er sameiets ansvar å male, smøre og bytte rute på.
Å glemme sluket på balkongen om høsten slik at det blir oversvømmelse
Beboeren tror fellesskapet skal betale rørleggeren for å skifte varmtvannsberederen som står inne på badet

Hva bør du gjøre?

Gjør det til en rutine å rense alle sluk minst to ganger i året (spesielt utvendig på balkong/terrasse og i dusjen). Sjekk gummilistene på vinduene før vinteren. Blir varmtvannsberederen over 15 år gammel, bør du skifte den for egen regning før den ruster i stykker — vannskader i sameier blir raskt ekstremt kostbare og opprivende (se neste avsnitt om erstatningsansvar).

Dumme spørsmål

Balkongen min ruster, er det mitt ansvar?

Det spørs hva du snakker om. Å fjerne løv og rense balkongsluket er ditt ansvar (jf. loven). Men den støpte betongen (bærende konstruksjon), gulvplatene utvendig og selve rekkverket hører under bygningens ytre fellesfasade, og er nesten alltid sameiets ansvar å reparere, male og skifte ut (se § 33).

Naboen ødela inngangsdøren min med øks, må jeg betale?

Ja. Så lenge skaden skjer på *din* ytterdør, og utbedringen handler om selve døren (ikke veggen rundt den), er det din vedlikeholdsplikt, selv om skaden skyldes hærverk utenfra. Loven slår fast at "utbedring av tilfeldige skader (...) forårsaket av innbrudd eller hærverk" påfaller eieren av tingen. (I praksis vil ofte innboforsikringen din dekke store deler av dette).