Borettslaget nektet å godkjenne meg – hva skjer med kjøpet?

Når kan borettslaget nekte

Skal en ny andelseier godkjennes av laget, kan godkjenning ikke nektes uten saklig grunn. Loven gir ingen liste over hva som er saklig i det enkelte tilfellet, så det som avgjør, er begrunnelsen laget gir og om den knytter seg til deg som eier eller til forholdene i laget. En nektelse som bare henviser til «uønsket», eller som i praksis handler om at andre ønsker boligen, er svak. En nektelse som bygger på at du ikke vil oppfylle plikter du har som andelseier, er noe annet.

Be derfor alltid om skriftlig begrunnelse. Uten den kan du ikke vurdere om grunnen holder. Ta vare på søknaden, kvitteringen for at den kom fram og alle svar fra styret.

Fristen på 20 dager

Fristen løper fra søknaden kom fram til laget. Får du ikke melding om nektelse innen 20 dager, regnes godkjenning som gitt. Det er derfor viktig å kunne vise når søknaden kom fram. Send den slik at mottaket kan dokumenteres, for eksempel på e-post med lesebekreftelse eller med kvittering.

Kommer nektelsen for sent, er den ikke gyldig. Da regnes du som godkjent, og du kan bruke boligen på vanlig måte. Kommer nektelsen i tide, må du i stedet vurdere om grunnen er saklig.

Kan du bo i leiligheten mens saken pågår

Når godkjenning kreves, har du ikke rett til å bruke boligen før den er gitt, eller før det er rettskraftig avgjort at du har rett til å erverve andelen. Det er en stram regel, og den kan gjøre at du står med lån og uten bolig.

Tingretten kan i en kjennelse la deg bruke boligen mot sikkerhet mens saken pågår. Det betyr at du kan flytte inn hvis retten mener det er forsvarlig og du stiller sikkerhet. Har du allerede solgt din gamle bolig, kan det være avgjørende.

Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med deg for felleskostnadene helt til godkjenning er gitt. Selgeren har altså en egen interesse i å få saken løst.

Slik gikk det for Filip

Filip kjøpte en andel i et borettslag med bruksrett til to-roms leilighet. Kjøpekontrakten var signert, og han hadde solgt den gamle leiligheten sin med overtakelse om to måneder. Han sendte søknad om godkjenning til styret og ba om kvittering.

På dag 16 fikk han en e-post fra styret med beskjed om at søknaden ikke kunne godkjennes fordi laget hadde «for mange søknader for tiden». Filip svarte skriftlig at dette ikke var en saklig grunn, og at han ba om en begrunnelse som knyttet seg til ham som kjøper.

Styret ble stille i noen dager. Så kom et nytt brev der nektelsen ble trukket tilbake og godkjenning ble gitt. Filip fikk nøklene på avtalt dato, og forsinkelsen var på under to uker.

Hva skjer med kjøpet hvis godkjenningen uteblir

Kjøpet er ikke automatisk over selv om laget sier nei. Sjekk kontrakten: Er godkjenning tatt inn som vilkår, kan det få betydning for om partene er bundet. Er det ikke det, kan selgeren fortsatt kreve oppfyllelse. Avhendingslova gjelder tilsvarende når en andel i borettslag selges, og det er derfor avtalen og avhendingslovas regler om heving som avgjør hva som skjer med kjøpet.

Heving betyr at avtalen går tilbake og at partene får tilbake det de har ytt. Kjøperen kan heve hvis mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd, og må si fra innen rimelig tid. Hva som skjer med lånet ditt ved heving, kan du lese under boliglånet ved heving.

Er nektelsen begrunnet i forhold selgeren burde ha opplyst om, kan det også være spørsmål om mangel. Se ansvaret mellom selgeren og borettslaget. Resten av reglene er samlet i pilaren om det som ikke ble opplyst ved kjøp i borettslag eller sameie.

Forkjøpsrett er noe annet enn nektet godkjenning

Noen forveksler nektet godkjenning med at laget bruker forkjøpsrett. Forkjøpsrett betyr at laget selv kan overta andelen på samme vilkår som du har avtalt. Fristen for å bruke den er 20 dager fra laget fikk skriftlig melding om eierskiftet med pris og vilkår. Fristen er fem hverdager hvis laget har fått forhåndsvarsel minst 15 dager og høyst tre måneder før meldingen. Forkjøpsrett kan ikke brukes når andelen går til blant andre ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, søsken eller noen som har hørt til husstanden de to siste årene.

Har du fått beskjed fra laget, bør du derfor lese den nøye: er det en nektelse av godkjenning, eller er det en melding om at forkjøpsretten brukes? Konsekvensene er ulike.

Kort oppsummert

• Borettslaget kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn, og du bør be om nektelsen skriftlig.
• Kommer ingen nektelse innen 20 dager etter at søknaden kom fram, regnes du som godkjent.
• Du kan ikke bo i boligen før godkjenning er gitt, men tingretten kan tillate det mot sikkerhet.
• Hva som skjer med kjøpet etter at borettslaget nektet godkjenning, avhenger av kontrakten.
• Selgeren er solidarisk ansvarlig for felleskostnadene til du er godkjent.