Dyreforbud i vedtektene oppdaget etter kjøpet – hva nå?

Hva vedtektene kan si om dyr

I et borettslag kan styret fastsette vanlige ordensregler. Er det vedtatt forbud mot dyrehold, kan brukeren likevel holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre (burettslagslova § 5-11 fjerde ledd). I et sameie er utgangspunktet motsatt: Dyrehold er tillatt, men sameiet kan forby det i vedtektene eller ordensreglene. Også her kan brukeren holde dyr hvis gode grunner taler for det og det ikke er til ulempe for de andre (eierseksjonsloven § 28).

Det betyr at et forbud i vedtektene ikke er uten videre en dom over dyret ditt. Det er en regel som kan fravikes når grunnene er gode. Loven gir ingen fast liste over hva som teller som gode grunner, så du må forklare konkret hvorfor dyret betyr noe for deg, for eksempel at det har fulgt deg lenge eller at du har et konkret behov for det.

Krav mot selger for et forbud du ikke fikk vite om

Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente til eller måtte kjenne til, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen (avhendingslova § 3-7). Et dyreforbud i vedtektene er et slikt forhold for mange kjøpere. Ved salg av en andel i borettslag og av seksjoner skal salgsoppgaven inneholde relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak.

Avgjørende er om forbudet virket inn på avtalen. Hadde du sagt til selgeren eller megleren at du hadde hund eller katt, er det enklere å vise at opplysningen betydde noe. Har du aldri nevnt dyr, må du sannsynliggjøre at en vanlig kjøper ville ha regnet med å få vite om forbudet.

Sto forbudet tydelig i salgsdokumentene du fikk sette deg inn i, regnes du for å kjenne til det (§ 3-10 første ledd), og kravet mot selgeren blir svakere. Da må du heller bruke unntaket i vedtektene.

Slik gikk det for Karianne

Karianne kjøpte en andel i et borettslag og flyttet inn med katten sin. Etter to uker fikk hun brev fra styret om at vedtektene forbød dyrehold, og at hun måtte fjerne katten. Hun hadde ikke lest vedtektene, og salgsoppgaven nevnte dem bare i vedleggslisten.

Karianne svarte styret skriftlig. Hun forklarte at katten var 13 år gammel, at den hadde bodd hos henne hele livet, og at hun ville sørge for at den ikke ble til plage for naboene: kattelem holdes stengt, ingen utegåing i fellesarealer og ingen klager fra naboene så langt. Hun viste til at unntaket i loven gir rett til å beholde dyr når gode grunner taler for det og det ikke er til ulempe for de andre.

Styret vurderte saken og godtok at katten kunne bli boende, mot at Karianne fulgte ordensreglene. Krav mot selgeren tok hun ikke ut, siden hun hadde en løsning og forbudet sto i vedleggene hun hadde fått.

Hvis du vil heve kjøpet på grunn av forbudet

Heving er en tung reaksjon. Den krever at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13 første ledd), og du må si fra innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med mangelen. Et dyreforbud som du kan få unntak fra, eller som gjelder en liten del av boligbruken din, er sjelden nok for heving. Prisavslag kan være mer aktuelt hvis forbudet faktisk reduserer verdien boligen har for deg.

Er du usikker, kan du ikke bare nekte å flytte inn eller slutte å betale felleskostnader. Skal du heve, gjør det ryddig og skriftlig. Se artikkelen om hva som skal til for å heve kjøpet og artikkelen om å heve deler av kjøpet.

Hva du gjør nå

Skaff vedtektene og ordensreglene, og les nøyaktig hva som står om dyr. Sjekk om forbudet står i vedtektene eller bare i ordensreglene, og om det er gjort unntak. Se i salgsoppgaven, annonsen og vedleggene om det er nevnt.

Skriv deretter til styret hvis dyret skal bli boende. Forklar de gode grunnene dine og hvordan du unngår ulempe for andre. Parallelt kan du vurdere om selgeren har opplysningsplikt, og melde fra innen rimelig tid.

Vil du forstå vedtektene bedre, se artikkelen om hva vedtektene i et sameie er. Er dyreforbudet ett av flere forhold du ikke ble varslet om, står helheten i hovedartikkelen om kjøp i borettslag og sameie og i artikkelen om skjulte kostnader som grunnlag for heving.

Kort oppsummert

• Et dyreforbud i vedtektene kan fravikes hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre.
• Vedtektene og ordensreglene avgjør hva som faktisk gjelder, så les dem nøye.
• Fikk du ikke vite om dyreforbudet, kan selgeren ha opplysningsplikt hvis du hadde grunn til å regne med å få vite om det.
• Sto forbudet tydelig i salgsdokumentene, blir kravet mot selger svakere.
• Heving for et dyreforbud i vedtektene er sjelden aktuelt, men prisavslag kan være det.