Forbud mot korttidsutleie var vedtatt før salget

Hva reglene om korttidsutleie sier

I et eierseksjonssameie er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn i året ikke tillatt. Korttidsutleie betyr utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Vedtektene kan sette grensen mellom 60 og 120 døgn, men det krever minst to tredjedels flertall på årsmøtet. Reglene gjelder ikke sameier der alle enhetene er fritidsboliger (eierseksjonsloven § 24 sjette ledd).

I et borettslag er reglene strengere. En andelseier som selv bor i boligen, kan leie ut deler av den, og hele boligen i opptil 30 døgn i året. Ellers kreves styrets samtykke (burettslagslova §§ 5-3 og 5-4). Med godkjenning fra styret kan andelseieren leie ut hele boligen i opptil tre år, hvis hun selv har bodd der i minst ett av de to siste årene.

Et vedtektsforbud kommer i tillegg til lovens grenser. Har årsmøtet vedtatt et strengere forbud før salget, gjelder det når du kjøper. Du kan derfor møte et forbud som er strengere enn det du ville forvente ut fra lovteksten alene.

Når selger må ha opplyst om forbudet

Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen (avhendingslova § 3-7). For deg som kjøpte for å leie ut, er et forbud mot korttidsutleie noe du hadde grunn til å regne med å få vite om. For deg som skulle bo der selv, er det svakere.

Megleren har egne plikter. Salgsoppgaven skal blant annet inneholde eventuell adgang til å leie ut hele eller deler av eiendommen til bolig, og relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak. Et vedtatt forbud mot korttidsutleie hører hjemme her.

Sa annonsen eller salgsoppgaven noe om utleiemuligheter, gjelder også § 3-8: Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger i annonsen eller salgsprospektet. Opplysningen må være konkret. Formuleringer som «gode utleiemuligheter» er vage. Et konkret utsagn som «kan leies ut på Airbnb» er noe helt annet.

Slik gikk det for Idar

Idar kjøpte en seksjon i et sameie i sentrum for å leie den ut til turister. Annonsen sa at boligen var «godt egnet for utleie». Tre uker etter overtakelsen fikk han melding fra styret om at årsmøtet året før hadde vedtatt et forbud mot korttidsutleie i vedtektene, og at han ville bli krevd for gebyr om han brøt det.

Idar sjekket årsmøteprotokollen og salgsoppgaven. Vedtaket sto i protokollen, men ikke i salgsoppgaven. Megleren hadde skrevet «sameiet har normale vedtekter». Idar hadde dessuten spurt megleren skriftlig om utleie før han la inn bud, og fått svar om at det ikke var noen begrensninger han hadde grunn til å tro på.

Han krevde prisavslag av selgeren. Selgeren sa først at Idar burde lest vedtektene selv. Da Idar viste til meldingen fra megleren, og at vedtaket ikke sto i salgsdokumentene, endte det med at selgeren godtok et prisavslag. Idar hevet ikke kjøpet. Han beholdt seksjonen og leide den ut på lengre kontrakter.

Hva du gjør nå

Skaff vedtektene og årsmøteprotokollene, og finn ut når forbudet ble vedtatt. Sammenlign datoen med datoen for budet og kontrakten. Ta vare på annonsen, salgsoppgaven og eventuelle meldinger med megleren om utleie.

Meld deretter skriftlig fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forbudet. Beskriv kravet: prisavslag for verdien du har mistet, eller erstatning hvis selgeren har skyld. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe hun kjente eller måtte kjenne til, og regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av salgsdokumentene. Står forbudet tydelig i dokumentene du fikk anledning til å lese, er kravet svakt.

Heving er et alvorlig skritt som krever et vesentlig avtalebrudd. For de fleste er prisavslag eller erstatning mer realistisk. Hva du kan kreve i andre saker med skjulte vedtak, står i hovedartikkelen om det som ikke ble opplyst ved kjøp i borettslag og sameie.

Andre vedtak du kanskje ikke ble varslet om

Er det ett skjult vedtak, kan det være flere. Undersøk om årsmøtet også har vedtatt en ekstra innbetaling (ekstra innbetaling vedtatt før salget), en fasaderehabilitering (fasaderehabilitering som ikke ble nevnt) eller store rehabiliteringsplaner (planer som ble holdt skjult). Vil du forstå hvordan 90-dagersregelen fungerer i praksis, se artikkelen om 90-dagersregelen for korttidsutleie.

Kort oppsummert

• Et forbud mot korttidsutleie vedtatt før salget kan gi krav mot selger hvis du hadde grunn til å regne med å få vite om det.
• Lovens grense er 90 døgn i sameier, og vedtektene kan sette den mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall.
• Salgsoppgaven skal opplyse om adgang til å leie ut, og om relevante vedtekter og vedtak.
• Konkrete utsagn om utleie i annonsen kan gjøre selgeren ansvarlig hvis forbudet gjør dem uriktige.
• Meld fra innen rimelig tid, og krev prisavslag eller erstatning.