Avdragsfriheten på fellesgjelden går snart ut – burde du visst?

Hva avdragsfrihet betyr for deg som kjøper

Fellesgjelden i et borettslag er gjeld laget har tatt opp, og du betaler din andel gjennom felleskostnadene. I en avdragsfri periode betaler laget bare renter, og ikke avdrag på lånet. Når perioden er over, må laget begynne å betale ned gjelden, og felleskostnadene kan stige tilsvarende. Styret fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale hver måned, og kostnadene fordeles etter forholdet mellom boligenes verdi eller andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen.

Derfor er tidspunktet for slutten av avdragsfriheten en viktig opplysning når du beregner hva boligen faktisk vil koste deg. Den avgjør om felleskostnadene i annonsen er en varig sum eller bare en midlertidig lav sats.

Hva salgsoppgaven skal inneholde

Ved salg av en andel i borettslag skal salgsoppgaven inneholde lånevilkårene for fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene. Den skal ha en egen beregning av felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode, og opplysning om borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Den skal også ha relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak, og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap (eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd).

Megleren skal dessuten sørge for at du skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd). Mangler beregningen, eller er den ikke tydelig, har megleren ikke gjort jobben sin fullt ut. Er du misfornøyd med meglerens arbeid, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, og det koster ingenting for forbrukeren.

Slik gikk det for Karin

Karin kjøpte en andel i et borettslag. Annonsen oppga felleskostnader på 4 200 kroner i måneden. Fire måneder etter overtakelsen fikk hun brev fra styret om at avdragsfriheten på fellesgjelden utløp om åtte måneder, og at felleskostnadene da ville stige til 6 100 kroner.

Karin gikk gjennom salgsoppgaven. Lånevilkårene sto i en tabell bak i dokumentet, der utløpsdatoen for avdragsfriheten var oppført. Beregningen av felleskostnadene etter den avdragsfrie perioden manglet helt. Hun spurte megleren hvorfor, og fikk svar om at tabellen «viste alt som trengtes».

Karin klaget til Reklamasjonsnemnda og krevde erstatning for merkostnaden. Hun vant ikke fram med at selgeren hadde ansvar: Utløpsdatoen sto i salgsoppgaven, og selgeren hadde ikke sagt noe annet. Men megleren hadde ikke levert den egne beregningen som skal være med, og det ble grunnlaget for kravet mot megleren.

Når selger og megler kan svare for manglende opplysning

Overfor selgeren bygger kravet på avhendingslova. Har selgeren gitt uriktige opplysninger i annonsen, for eksempel om felleskostnadene, kan eiendommen ha en mangel etter § 3-8. Har selgeren kjent til at avdragsfriheten snart gikk ut og ikke fortalt det, kan § 3-7 komme inn, men da må du ha hatt grunn til å regne med å få opplysningen, og den må ha virket inn på avtalen.

Du regnes likevel for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk sette deg inn i (§ 3-10 første ledd). Sto utløpsdatoen for avdragsfriheten i tabellen, er det vanskelig å si at du ikke fikk vite om den, selv om beregningen manglet. Da er det meglerens ansvar som er mest aktuelt. Et meglerforetak kan bli solidarisk ansvarlig med selgeren for tap som skyldes at megleren uaktsomt ikke ga opplysninger hun skulle gitt (HR-2005-01044-A).

Hva du bør sjekke før du krever noe

Gå gjennom salgsoppgaven punkt for punkt. Har den lånevilkårene for fellesgjelden? Har den en egen beregning av felleskostnadene etter avdragsfri periode? Står det hvor lenge avdragsfriheten varer? Sammenlign med lagets årsregnskap og med hva styret sier nå.

Ta vare på annonsen og salgsoppgaven. Meld skriftlig fra til megler og selger innen rimelig tid etter at du oppdaget at felleskostnadene ville stige. Beskriv hva du krever, og legg ved dokumentene. Du kan også vurdere om det er en grunn til å nedbetale fellesgjeld selv, se artikkelen om å nedbetale fellesgjelden.

Gjelder saken at fellesgjelden var høyere enn opplyst, se artikkelen om når fellesgjelden var høyere enn i annonsen og artikkelen om fellesgjeld høyere enn opplyst. Økte felleskostnader er også et eget tema i artikkelen om felleskostnader som økte kraftig etter kjøpet. Den store oversikten finner du i hovedartikkelen om kjøp i borettslag og sameie.

Kort oppsummert

• Avdragsfriheten på fellesgjelden skal framgå av lånevilkårene i salgsoppgaven, sammen med en egen beregning av felleskostnadene etter den avdragsfrie perioden.
• Mangler beregningen, kan megleren være ansvarlig.
• Sto utløpsdatoen tydelig i salgsdokumentene, regnes du for å kjenne til den.
• Selgeren svarer for uriktige opplysninger i annonsen og for det hun visste og ikke sa.
• Klag til megleren og selgeren innen rimelig tid, og ta vare på alle dokumenter.