Byggefeil i hele sameiet – kan jeg gå på selger?

Slik avgjør du om selgeren kan holdes ansvarlig

Boligen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2 første ledd). Selgeren kan også svare for opplysninger som ikke stemte (§ 3-8) eller for noe hun visste og ikke fortalte (§ 3-7). En byggefeil i hele sameiet er ikke unntatt fra dette bare fordi den gjelder flere.

Skjulte feil i en brukt bolig er ofte et tap for deg selv om ingen har gjort noe galt. Brukt bolig er ikke forventet å være perfekt. Du må regne med at enkelte forhold vil kreve utbedring etter overtakelsen. Spørsmålet er derfor om feilen går utover det du kunne forvente.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren må ikke bevise at boligen er feilfri. Har selgeren tilbudt retting, må du godta det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd). Ved vanlig kjøp av brukt bolig er kravene ellers prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen. Hvor mye du kan kreve, er forklart i pilaren, og her holder det å si at byggefeil som gjelder hele bygget ofte er kostbare og lett kan gå over egenandelen.

Slik gikk det for Wenche

Wenche kjøpte en leilighet i et sameie fra tidlig 2000-tall. Året etter så hun fuktflekker på yttervegg mot balkongen. Sameiets styre opplyste at fasaden hadde en byggefeil i hele bygget, og at det ville bli en rehabilitering.

Wenche reklamerte til selgeren og viste til at feilen var kjent i sameiet. Selgeren svarte at hun aldri hadde fått vite om det, og at styret ikke hadde sagt noe. Ingenting i protokollene tydet på det motsatte. Da kunne ikke Wenche sannsynliggjøre at selgeren visste. Hun rettet i stedet spørsmålet mot sameiet, som måtte utbedre fasaden som fellesareal. Selgerkravet falt, men kostnaden ble fordelt på alle seksjonseierne. Wenche satt igjen med en høyere felleskostnad i noen år, men slapp å betale hele fasaden selv.

Sameiet skal holde fellesarealene ved like

Sameiet skal holde fellesarealene forsvarlig ved like, også bygningen og felles installasjoner (eierseksjonsloven § 33). Ligger byggefeilen i yttervegg, tak eller grunnmur, er det som hovedregel sameiet som skal utbedre. Kostnaden fordeles etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner taler for noe annet (eierseksjonsloven § 29).

Seksjonseieren selv skal vedlikeholde bruksenheten, blant annet våtrom, membran og sluk, rør og vinduer (eierseksjonsloven § 32). Sitter feilen inne i din seksjon, kan du ikke kreve at sameiet tar den. Les mer om erstatning fra sameiet og om hva som gjelder hvis du vurderer å saksøke sameiet.

Kravet kan gå lenger bak i kjeden

Kjøperen kan rette et mangelskrav mot tidligere selger eller annen tidligere avtalepart, for eksempel en håndverker, i samme grad som selgeren kunne ha gjort det (avhendingslova § 4-16). Du må melde kravet innen reklamasjonsfristen som gjelder mot selgeren.

En forbruker kan reklamere på håndverkerarbeid på fast eiendom senest fem år etter at oppdraget ble avsluttet, med mindre håndverkeren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro (håndverkertjenesteloven § 22). Forbrukeren kan også rette krav direkte mot den som utførte arbeidet på vegne av tjenesteyteren (håndverkertjenesteloven § 27 fjerde ledd). Om krav går over når en håndverker har gått konkurs, er uavklart. Det er også uavklart hvordan en frivillig garanti fra håndverkeren følger boligen. Sjekk derfor om det finnes dokumentasjon, kontrakter eller garantibevis i sameiets arkiv, og hvem som var byggherre. Byggherren kan være et utbyggerselskap som ikke lenger finnes, og det svekker mulighetene dine.

Slik går du frem

Hent ut dokumentasjonen først. Be styret om protokoller, rapporter og byggeregnskap. Se om feilen er nevnt i tilstandsrapport eller salgsoppgave. Står den tydelig der, regnes du for å kjenne til den (§ 3-10), og kravet mot selgeren kan falle.

Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Skriv hva slags mangel det er og at du gjør den gjeldende. Behold alle brev og bilder. Få gjerne en uavhengig vurdering av hva feilen skyldes og hvor mye den koster å rette, fordi det både styrker kravet og viser om det lønner seg å gå videre. Sammenlign med andre seksjonseieres erfaringer. Har flere i bygget samme feil, kan det tyde på at årsaken ligger i selve byggingen og ikke i hvordan en enkelt eier har brukt boligen. Hovedartikkelen om dette ble ikke opplyst i borettslag eller sameie gir en oversikt over hva selgeren og megleren skulle sagt. Kjenner du til at sameiet vedtok en fasaderehabilitering før salget, er vedtatt fasaderehabilitering ble ikke nevnt den nærmeste artikkelen.

Kort oppsummert

• Byggefeil i sameiet gir krav mot selger bare hvis hun visste om feilen, ga uriktige opplysninger eller boligen er dårligere enn du kunne forvente.
• Sameiet svarer for vedlikehold av fellesarealene, og kostnaden fordeles på seksjonseierne.
• Kravet kan rettes bakover mot håndverkeren, i samme grad som selgeren kunne gjort det.
• Du må sannsynliggjøre at byggefeilen er en mangel, så sikre dokumentasjon fra styret.