Selger hadde en pågående sak med styret – arver jeg den?

Hva slags sak det er, avgjør om du arver den

Saker mellom en andelseier og styret kan være av to slag. Noen er personlige, som et krav om erstatning eller en uenighet om hvordan selgeren har oppført seg. Andre knytter seg til selve boligen, som et pålegg om å utbedre, en klage på ombygging eller en strid om hva som er felles og hva som er privat.

En personlig sak blir ikke overført til deg ved salget. En sak som knytter seg til boligen, kan derimot få virkning for den som eier den. Ny eier har plikt til å gjøre vedlikehold og utbedring som den forrige eieren skulle ha gjort (burettslagslova § 5-16 første ledd, og tilsvarende i eierseksjonsloven § 32). Ligger det et krav om utbedring i saken, kan styret rette det mot deg.

Selgerens opplysningsplikt om saken

Selgeren har opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7. Boligen har en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at du ikke fikk vite det. Vurder om du ville ha kjøpt, eller kjøpt til samme pris, hvis du hadde kjent til saken.

Opplysningsplikten gjelder konkrete forhold. Rene mistanker og vage antakelser er ikke nok. En kjent, pågående strid som gjelder boligen din er noe helt annet enn en tilfeldig uenighet mellom selgeren og en nabo. Kjøperen må sannsynliggjøre at forholdet fantes, at selgeren kjente det og at det hadde betydning.

Slik gikk det for Jon

Jon kjøpte en toromsleilighet i et sameie. To uker etter overtakelsen fikk han brev fra styret om at en ombygging av balkongen ikke var godkjent, og at den måtte rettes. Han fant ut at selgeren hadde hatt en skriftlig strid med styret om akkurat dette i over et år. Ingenting stod i salgsoppgaven.

Jon leste styreprotokollene og fant flere saker om balkongen. Han skrev til selgeren og viste til at opplysningen om en pågående sak om boligen burde vært gitt. Selgeren svarte først at saken var «mellom henne og styret». Da Jon pekte på at pålegget rammet leiligheten han nå eide, gikk hun med på å dekke rettingen mot at han ikke gikk videre.

Hva salgsoppgaven skulle sagt

Megleren skal gi kjøperen skriftlig og tydelig informasjon som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd). Ved salg av borettslagsandeler og eierseksjoner skal salgsoppgaven også ha relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak, og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap.

Er det en pågående sak som kan ende med økte kostnader eller pålegg, er det naturlig å forvente at den er nevnt. Står den ikke der, har du et argument både mot selgeren og megleren. Forbeholdene i selgerens egne dokumenter må være konkrete for å ha virkning. En generell formulering om at «det kan finnes uenigheter» sier ingenting.

Slik undersøker du saken med styret før du kjøper og etter

Styret skal føre protokoll over styresakene (burettslagslova § 8-7 andre ledd). Be om å få se protokollene fra de siste årene. Kjøperen regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av salgsdokumenter du har hatt anledning til å sette deg inn i (avhendingslova § 3-10), så det å lese dem kan både beskytte deg og fjerne kravet ditt. Selgerens opplysningsplikt står likevel fast, uansett hva du burde ha lest (§ 3-10 tredje ledd). Du har heller ikke plikt til å gjøre omfattende undersøkelser med hjelp fra sakkyndig. En vanlig, aktsom gjennomgang av dokumentene du har fått, er nok. Ligger protokollene ikke fremme, er det ikke din feil at du ikke leste dem.

Har du allerede kjøpt, bør du be styret skriftlig om alle dokumenter i saken og be selgeren gjøre rede for den. Gi selgeren beskjed innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Les mer om hva som ikke ble opplyst i kjøp av leilighet i borettslag eller sameie og om selger hadde bygget om uten tillatelse fra sameiet. Skyldes saken at styret selv har oversett noe, er styret visste om lekkasjen i taket et beslektet tilfelle.

Kort oppsummert

• En pågående sak med styret følger deg ikke automatisk, men en sak som gjelder boligen kan få virkning for deg som ny eier.
• Selgeren kan ha brutt opplysningsplikten hvis hun kjente til saken og du hadde grunn til å regne med å få vite om den.
• Be om styreprotokollene og se etter saker om boligen før du kjøper.
• Har du overtatt en sak med styret uten å ha fått vite om den, reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid.