Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Prisavslag er det vanligste og mest praktiske kravet ved boligmangler. I stedet for å heve kjøpet — som er dramatisk og tidkrevende — holder du boligen og krever tilbake en sum som tilsvarer verdireduksjonen mangelen representerer.
Hvordan beregnes prisavslaget? Utgangspunktet er utbedringskostnaden. Koster det 80 000 kr å reparere fuktskaden, er prisavslaget 80 000 kr — minus egenandelen på 10 000 kr fra § 3-1, så du ender opp med 70 000 kr.
Men loven sier «forholdsmessig» prisavslag — det betyr at man i prinsippet skal se på hvor mye feilen reduserer boligens verdi relativt til kjøpesummen. I praksis er utbedringskostnaden det enkleste og mest brukte utgangspunktet, og det er også det loven setter som standard med mindre noe annet bevises.
Noen ganger er utbedringskostnaden høyere enn den reelle verdireduksjonen — for eksempel hvis en feil teknisk sett koster 200 000 kr å rette, men markedsverdien på boligen bare ville gått ned med 100 000 kr. Da kan selgeren argumentere for at prisavslaget skal settes til verdireduksjonen, ikke utbedringskostnaden.
Husk at du ikke kan kreve prisavslag for det samme forholdet du allerede har fått retting for. Rettingen og prisavslaget dekker samme mangel — du kan ikke doble opp.
Eksempeler
Eva oppdager at taktekking er i langt dårligere stand enn tilstandsrapporten tilsa — takstmannen har bommet. En taksteker anslår utbedringen til 95 000 kr. Eva reklamerer og krever prisavslag. Selgeren aksepterer ikke frivillig. I et eventuelt forlik eller dom vil prisavslaget trolig settes til 95 000 kr minus egenandelen — altså 85 000 kr tilbakeføres til Eva.
Marius oppdager at boden under trappa er innredet som soverom uten byggetillatelse. Kommunen krever at det rives. Rivingskostnaden er 40 000 kr. Men i tillegg mister Marius bruken av et rom han trodde han kjøpte. Her kan prisavslaget settes høyere enn bare rivingskostnaden, fordi boligens verdi er redusert ut over selve utbedringen.
Vanlige feil
- Mange glemmer egenandelen på 10 000 kr. Netto krav er alltid utbedringskostnad minus 10 000 kr.
- Noen baserer seg på egne estimater uten fagkyndig vurdering. Skriftlig pristilbud fra to håndverkere er langt bedre bevis enn egne anslag.
- Prisavslag og erstatning kan kombineres — men de kan ikke overlappe. Har du fått prisavslag for utbedringskostnaden, kan du ikke også få erstatning for de samme kostnadene.
Hva bør du gjøre?
Innhent skriftlige pristilbud fra autoriserte håndverkere på utbedringen av mangelen. Det er ditt sterkeste bevis for prisavslagets størrelse. Send kravet skriftlig til selgeren med dokumentasjon vedlagt. Er selgeren uenig, kan saken løses gjennom Finansklagenemnda (ved forsikringsoppgjør) eller forliksrådet.