Felleskostnadene økte kraftig rett etter kjøpet

Når felleskostnader økte: hva loven spør om

Økte felleskostnader er ikke i seg selv en mangel. Borettslaget og sameiet kan endre beløpene når kostnadene endrer seg. Styret fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale hver måned, og kostnadene fordeles etter forholdet mellom boligenes verdi eller andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen (burettslagslova § 5-19). Kjøper du i et sameie, fordeles de etter sameiebrøken (eierseksjonsloven § 29).

Det som kan gi deg et krav, er at du ikke fikk opplysninger du hadde grunn til å regne med. Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis selgeren kjente eller måtte kjenne til et forhold, du hadde grunn til å regne med å få vite om det, og opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen. Avhendingslova gjelder også når en andel i borettslag selges (§ 1-1a).

Det finnes også en annen vei. Har selgeren, annonsen eller salgsoppgaven oppgitt et beløp som ikke stemte, kan det være en mangel etter § 3-8, hvis opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen og ikke er rettet på en tydelig måte.

Årsaker til at felleskostnadene økte som kan gi krav

Ikke alle årsaker er like. Tenk på tre grupper.

Den første er vedtatte eller varslede prosjekter. Har generalforsamlingen vedtatt rehabilitering, eller har styret varslet en økning som ble avtalt før du kjøpte, er det et konkret forhold selgeren kunne kjenne til.

Den andre er en avdragsfri periode som er i ferd med å ta slutt. Salgsoppgaven skal ha en egen beregning av felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode (eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd). Manglet den, eller var den feil, er det et viktig punkt.

Den tredje er generelle prisøkninger på strøm, forsikring, kommunale avgifter eller renter. Slike økninger var neppe noe selgeren kunne opplyse om, og de gir sjelden krav. Høyesterett har sagt at opplysningsplikten gjelder konkrete forhold, ikke rene antakelser (HR-2022-1322-A).

Dette skal stå i salgsoppgaven

Ved salg av andel i borettslag skal salgsoppgaven inneholde lånevilkårene for fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene. Den skal ha egen beregning av felleskostnadene etter en avdragsfri periode, og opplyse om borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Den skal også ha relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap (eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd). For sameier gjelder kravene om felleskostnader, vedtak, budsjett og regnskap tilsvarende (eiendomsmeglingsloven § 6-7 fjerde ledd).

Sammenlign salgsoppgaven med det du senere har fått av budsjett og regnskap. Er det stor forskjell mellom det som stod der og det som faktisk ble krevd rett etter overtakelsen, kan forskjellen være det avgjørende beviset. Megleren har plikt til å gi opplysninger som du har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd).

Slik gikk det for Lise

Lise kjøpte en toromsandel i mai. Salgsoppgaven oppga månedlige felleskostnader på 4 300 kroner. I august kom en ny beregning fra styret: 5 900 kroner i måneden fra oktober. Begrunnelsen var at borettslaget ikke lenger hadde avdragsfrihet på fellesgjelden og at et større rørprosjekt var vedtatt.

Lise ba om protokollene. Vedtaket om rørprosjektet var fattet på generalforsamlingen fire måneder før hun kjøpte. Salgsoppgaven nevnte hverken vedtaket eller at avdragsfriheten skulle ta slutt. Hun mente at selgeren, som hadde deltatt på generalforsamlingen, kjente til begge deler.

Lise sendte skriftlig reklamasjon til selgeren og til megleren. Hun beskrev forholdet, skrev at hun gjorde en mangel gjeldende, og at hun ville komme tilbake med kravet. Selgeren svarte at økningen skyldtes generelle kostnader. Lise la fram protokollen som viste at vedtaket forelå. Da flyttet diskusjonen seg fra om økningen var en mangel, til hva den var verdt.

Hva du kan kreve og hva som er vanskelig

Har du en mangel, kan du kreve prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning og i alvorlige tilfeller heving (avhendingslova § 4-8). Prisavslaget settes som utgangspunkt til kostnaden ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir godtgjort (§ 4-12). Når mangelen er høyere månedlige kostnader, finnes det ingen enkel utbedring. Da blir det et skjønn av hva forskjellen betyr for verdien av andelen.

Egenandelen er 10 000 kroner samlet for alle mangler (§ 3-1 fjerde ledd). Heving krever et vesentlig kontraktsbrudd (§ 4-13 første ledd), og det er sjelden aktuelt bare fordi månedsbeløpet steg. Skal du heve, må du si fra innen rimelig tid. Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder normalt er ytterkanten (HR-2026-1307-A).

Selgeren kan hevde at du kjente til forholdet. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene (§ 3-10 første ledd). Sto økningen tydelig i årsberetningen du fikk, svekkes kravet.

Fristene du må passe

Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Fristen løper fra du kjente til forhold som gjør det realistisk at kravet er berettiget. Du trenger ikke kjenne alle detaljene. Vent derfor ikke til du har regnet ut alt. En nøytral reklamasjon er nok: Du oppgir at du gjør kontraktsbruddet gjeldende og hva slags brudd det er.

Ha også foreldelsesfristen i bakhodet. Den er tre år, med en mulig forlengelse på ett år hvis du manglet kunnskap (foreldelsesloven §§ 2 og 10). Har selgeren boligselgerforsikring, sender du reklamasjonen til både selgeren og forsikringsselskapet.

Etter burettslagslova § 5-20 har laget panterett i andelen for ubetalte felleskostnader. Betal derfor de nye beløpene mens du diskuterer med selgeren, og krev refusjon senere.

Les mer i oversikten over det som ikke ble opplyst ved kjøp i borettslag og sameie. Hva kostnadene faktisk dekker, forklarer hva dekker felleskostnadene, og hvordan de deles, finner du i hvordan fordeles felleskostnadene. Ble en stor rehabilitering vedtatt like etter kjøpet, kan rehabilitering vedtatt rett etter kjøpet hjelpe. Vurderer du å gå ut av kjøpet, se hva som skal til for å heve kjøpet.

Kort oppsummert

• Når felleskostnadene økte kraftig rett etter kjøpet, er det bare en mangel hvis selgeren kjente til det som lå bak, og du hadde grunn til å få vite det.
• Salgsoppgaven skal vise felleskostnadene og en beregning etter avdragsfrihet. Avvik fra den er et viktig bevis.
• Generelle prisøkninger gir sjelden krav.
• Reklamer innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen. Nøytral reklamasjon er nok.
• Betal de økte felleskostnadene mens saken pågår, for laget har panterett i andelen.