Ekstra innbetaling vedtatt før salget – hvem betaler?

Hva en ekstra innbetaling er

I et borettslag eller sameie kan generalforsamlingen eller årsmøtet vedta at eierne skal betale inn mer enn de vanlige månedlige felleskostnadene. Det kan skyldes en større rehabilitering eller et prosjekt laget har bestemt seg for. Beløpet fordeles mellom eierne etter reglene i vedtektene og loven, og felleskostnader fordeles i borettslag etter forholdet mellom boligenes verdi eller andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen. I et sameie fordeles de normalt etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner taler for noe annet.

Hvem som ender opp med å betale en innbetaling som ble vedtatt før salget, er ikke avgjort av at vedtaket ble fattet en bestemt dag alene. Kontrakten kan regulere det. Har du kontrakten foran deg, se etter hva som står om kostnader som forfaller etter overtakelsen.

Selgerens opplysningsplikt om vedtaket

Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt (avhendingslova § 3-7). Et vedtak om ekstra innbetaling er slik informasjon de fleste kjøpere ville ønske å ha før de byr.

Megleren skal på sin side sørge for at du skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd). Ved salg av en andel i borettslag skal salgsoppgaven blant annet ha relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak. Tilsvarende gjelder for eierseksjoner og sameieandeler. Et vedtak om ekstra innbetaling er et slikt vedtak.

Selgeren kan også svare for det hun har sagt i annonse eller salgsoppgave. Sto det for eksempel at det ikke var planlagt store utgifter, og vedtaket allerede var fattet, kan opplysningen være uriktig etter § 3-8.

Slik gikk det for Anita

Anita kjøpte en andel i et borettslag i april. I februar hadde generalforsamlingen vedtatt en ekstra innbetaling til en rehabilitering, og protokollen fra møtet lå hos styret. Anita fikk vite om innbetalingen først da hun fikk et brev fra laget i juni, som ba henne betale beløpet i to rater.

Hun gikk gjennom salgsoppgaven og fant ikke noe om vedtaket. Megleren hadde skrevet at det ikke var vedtatt større tiltak. Selgeren hadde sittet på generalforsamlingen og stemt for vedtaket.

Anita skrev til selgeren og megleren, la ved brevet fra laget og protokollen, og krevde at selgeren dekket beløpet. Selgeren protesterte først, men da hun så at hun selv hadde stemt for vedtaket, godtok hun å betale det. Anita slapp den ekstra innbetalingen, og laget fikk pengene fra selgeren.

Hva du gjør før du krever noe

Innhent dokumentasjonen først. Be laget eller styret om protokollen fra generalforsamlingen eller årsmøtet, og sjekk datoen for vedtaket mot datoen for budet og kontrakten. Sammenlign med salgsoppgaven og annonsen. Spør megleren hva selgeren sa om planlagte tiltak.

Så sjekker du om opplysningen var tilgjengelig for deg. Kjøperen regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av salgsdokumenter hun har fått anledning til å sette seg inn i (§ 3-10 første ledd). Sto vedtaket tydelig i salgsdokumentene, kan selgeren bruke det mot deg. Sto det ikke der, og selgeren visste om det, står du sterkere.

Meld deretter skriftlig fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget vedtaket. Beskriv hva du krever, for eksempel at selgeren dekker beløpet eller gir prisavslag.

Når laget krever pengene fra deg

Laget har panterett i andelen eller seksjonen for krav som følger av lagsforholdet, foran alle andre heftelser og begrenset til to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Du bør derfor ikke la et krav fra laget bli liggende ubetalt mens du krangler med selgeren. Betal og krev deretter tilbake, eller avtal utsettelse skriftlig.

Har selgeren forhindret at du fikk vite om flere prosjekter samtidig, er det samlede bildet viktig. Se hovedartikkelen om det som ikke ble opplyst ved kjøp i borettslag og sameie. Gjelder det en vedtatt fasaderehabilitering, finner du mer i artikkelen om fasaderehabilitering i sameiet. Skjulte planer omtales i artikkelen om store rehabiliteringsplaner som ble holdt skjult, og heisprosjekter i artikkelen om heisprosjekt og kostnader du ikke fikk vite om.

Kort oppsummert

• Hvem som betaler en ekstra innbetaling som er vedtatt før salget, avhenger av kontrakten og av hva selgeren opplyste.
• Selgeren kan ha opplysningsplikt om vedtaket hvis du hadde grunn til å regne med å få vite om det.
• Sjekk protokollen fra møtet, datoen for vedtaket og salgsoppgaven.
• Sto vedtaket tydelig i salgsdokumentene, står du svakere.
• Meld fra til selgeren innen rimelig tid, og betal laget for å unngå panterett i andelen.