Seksjonen er ikke riktig seksjonert – hva betyr det for deg?

Hva feil seksjonering betyr

Seksjonering er inndelingen av en eiendom i eierseksjoner. Hver seksjon har et bruksareal, en sameiebrøk og en tinglyst beskrivelse. Feil kan oppstå når det bygges annerledes enn tegningene, når en bod blir en del av leiligheten uten at seksjoneringen endres, eller når en bruksenhet er delt eller slått sammen i ettertid.

I boligsameier kan bruksenheten bare brukes i samsvar med formålet, og endring av bruksformål krever reseksjonering (eierseksjonsloven § 25). Er det bygget om uten at seksjoneringen er endret, kan avviket gjøre at du eier noe annet enn du tror.

Slik kan kommunen gripe inn

Viser det seg etter ferdigattest, eller etter fem år fra tinglyst seksjonering, at det er avvik av betydning mellom det seksjonerte og de ferdige enhetene, kan kommunen pålegge de berørte seksjonseierne å reseksjonere. Fristen skal være minst 30 dager, og kommunen kan ilegge tvangsmulkt (eierseksjonsloven § 22).

Før kommunen gir pålegg eller tvangsmulkt etter plan- og bygningsloven, skal den ansvarlige varsles skriftlig og få minst tre uker til å uttale seg (plan- og bygningsloven § 32-2). Et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen. Da følger det med boligen til neste eier.

Kommunen skal forfølge brudd på plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning (plan- og bygningsloven § 32-1). Det er altså ikke gitt at avviket ender med pålegg. Har du fått forhåndsvarsel, bør du svare innen fristen og legge ved dokumentasjon på hva du kjøpte og hva som ble opplyst. Sender du ikke noe, mister du muligheten til å påvirke saken før kommunen avgjør.

Slik gikk det for Mariam

Mariam kjøpte en toroms i et eldre sameie. Etter halvannet år fikk hun brev fra kommunen: Boden som var slått sammen med leiligheten, var ikke med i seksjoneringen, og arealet var oppgitt for stort i salgsoppgaven. Kommunen ba om reseksjonering med en frist på 30 dager.

Mariam sjekket salgsoppgaven, og der stod arealet med bod som en del av leiligheten. Hun leste også selgerens egenerklæring og fant at selgeren hadde svart nei på spørsmålet om ombygging. Hun reklamerte skriftlig til selgeren og til megleren. Selgeren avviste først, men etter at Mariam viste til at hun hadde opplyst areal som ikke stemte, ble partene enige om at selgeren dekket kostnaden ved omseksjoneringen.

Hva selgeren og megleren skulle ha opplyst

Salgsoppgaven skal inneholde blant annet eierforhold, tinglyste forpliktelser, bebyggelsens areal, alder og byggemåte, og ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse (eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd). Er det avvik mellom seksjoneringen og virkeligheten, er det en kjensgjerning selgeren ofte kjente til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite om (avhendingslova § 3-7).

Mindre bygningsareal enn selgeren eller medhjelperne oppga er en mangel hvis avviket er større enn to prosent og minst én kvadratmeter (§ 3-3 andre ledd). Da er ikke selgerens vilje avgjørende, bare avviket. Spesielt viktig er det at areal skal måles etter gjeldende standard, og at bod, kjeller og loft ofte skal regnes ulikt. Sjekk hvilken måleenhet salgsoppgaven bruker. Selgeren kan likevel unngå ansvaret hvis hun beviser at du ikke la vekt på opplysningen. Kravet på retting av selve seksjoneringen hører hjemme mellom deg og kommunen. Mot selgeren kan du kreve prisavslag eller erstatning.

Slik går du frem hvis du oppdager feil seksjonering

Be om utskrift av seksjoneringsvedtaket, tegninger og ferdigattest fra kommunen. Alle kan kreve innsyn i kommunens byggesaksarkiv (offentleglova § 3). Sammenlign med det du faktisk bruker. Tegn gjerne inn rommene på seksjoneringstegningen, slik at det er lett å se hva som ligger utenfor. Ta bilder av bod, kjeller og bygningsdeler som ikke er med i din seksjon, men som du bruker.

Vær oppmerksom på at kommunen kan la være å forfølge mindre avvik. Kommer det ikke noe pålegg, kan du likevel ha et krav mot selgeren dersom avviket gjør at du har fått mindre enn du kjøpte. Spør deg selv hva du ville ha betalt hvis du hadde visst hvordan det egentlig lå an.

Er det avvik, si fra skriftlig til selgeren og megleren innen rimelig tid. Skriv hva slags mangel det er. Fristen for reklamasjon er beskrevet i pilaren om det som ikke ble opplyst i sameie og borettslag. Vurder også hvor stor kostnaden blir. Sammenhengen med kostnadsfordeling er forklart i felleskostnadene økte kraftig rett etter kjøpet. Finner du at fellesgjelden ikke stemte, se fellesgjelden var høyere enn i annonsen.

Kort oppsummert

• Feil seksjonering betyr at det seksjonerte ikke stemmer med det som er bygget eller solgt.
• Kommunen kan pålegge reseksjonering med minst 30 dagers frist og tvangsmulkt.
• Selgeren kan svare hvis hun kjente til avviket, og areal som er for stort kan være en mangel.
• Sjekk seksjoneringen og ferdigattesten mot faktisk bruk, og reklamer innen rimelig tid hvis du finner feil seksjonering.