Styret visste om lekkasje i taket, men sa ingenting

Hvem har ansvar for taket, og hvem for feilen

I et borettslag skal andelseieren holde boligen i forsvarlig stand innvendig, men plikten omfatter ikke tak, bjelkelag, bærende vegger eller rør bygget inn i bærende konstruksjoner (burettslagslova § 5-12). I et sameie skal sameiet holde fellesarealene forsvarlig ved like, også bygningen og felles installasjoner (eierseksjonsloven § 33). Taket er derfor normalt en felles utgift.

Det betyr at lekkasjen i taket i seg selv sjelden er din regning, selv om du er ny eier. Det du kan tape på, er følgeskader inne i boligen, og at laget eller sameiet må dekke opp større reparasjoner gjennom høyere felleskostnader eller en ekstra innbetaling. Ansvarsfordelingen ved lekkasje i taket etter kjøp er nærmere beskrevet i artikkelen om hvem som har ansvaret for lekkasje i taket.

Når styrets kunnskap gir deg krav mot selger

Kravet mot selgeren bygger på avhendingslova § 3-7: Du skal ha fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen. Det er selgerens kunnskap som teller, ikke styrets. Men det er sjelden en skarp grense. Selgeren kan ha fått melding fra styret, vært til stede på et styremøte eller generalforsamling, eller lest protokollen. Satt selgeren selv i styret, står hun i en annen situasjon enn en som aldri hørte om saken.

At styret visste, er derfor ofte et sterkt tegn på at selgeren også hadde mulighet til å vite. Men du må kunne sannsynliggjøre at hun visste eller burde ha visst, og det er ikke gitt at styrets kunnskap uten videre regnes som hennes.

Megleren skal på sin side sørge for at du får skriftlige opplysninger du har grunn til å regne med å få. For borettslag og sameier gjelder at salgsoppgaven skal inneholde relevante rettigheter og plikter etter vedtak, og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap.

Slik gikk det for Johannes

Johannes kjøpte en leilighet på øverste etasje i et borettslag. Etter første høststorm så han fuktflekker i taket over soverommet. Han ba styret om årets styreprotokoller og fant at styret allerede to år tidligere hadde behandlet lekkasje i taket og bestemt at den skulle «følges opp».

Johannes skrev til selgeren og spurte hva hun visste. Selgeren svarte at hun aldri hadde fått noe referat og bare visste om en liten vannflekk hun hadde malt over. Protokollen viste ikke at selgeren hadde vært på møtet eller fått melding.

Johannes kunne ikke sannsynliggjøre at selgeren kjente til lekkasjen utover den malte flekken, og kravet mot henne for taket falt. Han fikk i stedet laget til å sette taket på arbeidslisten, og selgeren betalte etter avtale for maling av soverommet, siden hun hadde visst om flekken.

Hva du gjør når du oppdager at styret visste

Ta fatt i dokumentene først. Be om styreprotokoller og referater fra generalforsamlingen eller årsmøtet. Styret skal føre protokoll over styresakene, og du har som eier rett til å se den. Sjekk hva som står om taket, når det sto, og hvem som var til stede.

Så ser du på hva selgeren har fått med seg: stod saken i salgsoppgaven, hadde selgeren fått brev fra styret, eller hadde hun vært med på å behandle den. Melding om krav sender du skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget lekkasjen. Du kan kreve prisavslag eller erstatning for det selgeren selv svarer for.

Vil du ha bekreftelse på at styret har en plan, be styret skriftlig om status og framdrift. Styret i et borettslag har ansvar for vedlikehold av fellesdelene, og styret i et sameie tilsvarende. Hva styret gjør og ikke gjør, er forklart i artikkelen om hva styret i et borettslag gjør og artikkelen om hva styret i et sameie gjør.

Se helheten i det som ikke ble sagt

Skjuler styret én sak, er det ofte flere. Undersøk om det finnes andre planlagte tiltak, gjeldsopptak eller kommende økninger i felleskostnadene. Se hovedartikkelen om kjøp i borettslag og sameie og artikkelen om store rehabiliteringsplaner som ble holdt skjult. Har selgeren en pågående sak med styret, se artikkelen om selger med pågående sak mot styret.

Kort oppsummert

• Når styret visste om lekkasjen i taket, er det ikke automatisk et krav mot selgeren.
• Du må kunne sannsynliggjøre at selgeren visste eller burde ha visst om lekkasjen.
• Taket er normalt lagets eller sameiets ansvar, ikke ditt.
• Be om styreprotokoller og referater, og sammenlign med salgsoppgaven.
• Krev prisavslag eller erstatning fra selgeren innen rimelig tid for det hun svarer for.