Vedtatt fasaderehabilitering i sameiet ble ikke nevnt

Hvorfor en fasaderehabilitering betyr noe for deg

I et sameie eier du en seksjon, mens fasaden er en del av fellesarealene. Sameiet skal holde fellesarealene forsvarlig ved like, også bygningen og felles installasjoner. Kostnaden fordeles på seksjonseierne, normalt etter sameiebrøken. Et vedtak om fasaderehabilitering kan derfor gi deg en stor utgift, enten gjennom økte felleskostnader eller gjennom en ekstra innbetaling.

Ombygging, påbygging og andre endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold krever minst to tredjedels flertall på årsmøtet. Vanlig vedlikehold av fasaden krever ikke det samme flertallet. Det betyr at en rehabilitering kan være vedtatt uten at alle seksjonseierne stemte for den, og at du som ny eier likevel er bundet av vedtaket.

Når selger må opplyse om vedtaket

Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen (§ 3-7). Et vedtatt tiltak på fasaden som skal betales av eierne, er noe de fleste ville ønsket å få vite om før de byr.

Megleren har en egen plikt. Ved salg av eierseksjoner og sameieandeler skal salgsoppgaven ha lånevilkår og felleskostnader, relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak, og opplysninger om budsjett og regnskap. Er fasaderehabiliteringen vedtatt, hører den hjemme i salgsoppgaven.

Sier salgsoppgaven eller annonsen noe som ikke stemmer, for eksempel at det ikke er planlagt store tiltak, kan selgeren svare for det etter § 3-8. Da må opplysningen ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet i tide og tydelig.

Slik gikk det for Lucas

Lucas kjøpte en leilighet i et sameie i november. I januar fikk han et varsel om at årsmøtet hadde vedtatt en fasaderehabilitering, og at hans andel ville komme som en ekstra innbetaling. Vedtaket var fattet i september, to måneder før han la inn bud.

Lucas hentet årsmøteprotokollen fra forretningsføreren og fant ut at selgeren hadde deltatt på møtet. Salgsoppgaven nevnte ikke vedtaket. Det stod bare at sameiet hadde «normalt vedlikehold». Lucas sendte protokollen til selgeren og krevde prisavslag tilsvarende hans andel av kostnaden.

Selgeren svarte at Lucas burde ha lest protokollene før kjøpet. Lucas viste til at protokollene ikke var en del av salgsdokumentene han hadde fått, og at han hadde spurt megleren om planlagte tiltak uten å få svar om vedtaket. Partene ble enige om at selgeren dekket det meste av innbetalingen. Lucas beholdt seksjonen og betalte resten selv.

Hva du kunne ha undersøkt, og hva du ikke trenger

Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel det hun kjente eller måtte kjenne til. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av salgsdokumenter du fikk anledning til å sette deg inn i (§ 3-10 første ledd). Er du i tvil om hva selgeren har oppgitt, bør du gå gjennom salgsoppgaven og vedleggene, og se om vedtaket fantes der.

Selgerens opplysningsplikt påvirkes ikke av at du har undersøkt. I utgangspunktet kreves det bare en vanlig, aktsom undersøkelse. Du behøver ikke gjøre omfattende undersøkelser eller bruke sakkyndig for å få vite om noe selgeren burde ha fortalt. Høyesterett har understreket at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte forhold i praksis flyttes tilbake til kjøperen (HR-2025-1749-A).

Beløpet du betaler, kan også være økt av forhold sameiet selv ikke har varslet. Byggefeil som rammer hele sameiet, er tema i artikkelen om byggefeil i sameiet.

Slik går du frem

Ta ut dokumentene: årsmøteprotokoller, vedtaket, kostnadsoverslag og salgsoppgaven. Skriv ned når du la inn bud, når kontrakten ble signert og når du overtok. Sammenlign dem med datoen for vedtaket.

Meld skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget vedtaket, og beskriv hva du krever. Du kan kreve prisavslag, som normalt settes til kostnadene ved å rette mangelen, eller erstatning hvis selgeren har skyld. Ut over dette er reglene om krav og frister samlet i hovedartikkelen om kjøp i borettslag og sameie.

Har sameiet også vedtatt en ekstra innbetaling, se artikkelen om ekstra innbetaling vedtatt før salget. Forbud mot korttidsutleie som ikke ble nevnt, er tema i artikkelen om forbud mot korttidsutleie. Skal du gå til sak mot sameiet i stedet for selgeren, er det belyst i artikkelen om å saksøke sameiet.

Kort oppsummert

• En vedtatt fasaderehabilitering i sameiet som selgeren kjente til, skal normalt opplyses om før kjøpet.
• Salgsoppgaven skal vise relevante vedtak, budsjett og regnskap for sameiet.
• Sjekk om vedtaket ble fattet før du la inn bud, og om selgeren visste om det.
• Sto vedtaket tydelig i salgsdokumentene du fikk, står du svakere.
• Krev prisavslag eller erstatning innen rimelig tid etter at du oppdaget fasaderehabiliteringen.