Forretningsførerens opplysninger kom aldri med i salgsoppgaven

Hva salgsoppgaven skulle ha inneholdt

Megleren skal sørge for at du, før handelen sluttes, skriftlig og tydelig får de opplysningene du har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd). Ved salg av borettslagsandel og aksjebolig skal salgsoppgaven i tillegg inneholde lånevilkårene for fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene. Den skal ha en egen beregning av felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode, og opplyse om borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader.

Den skal også ha relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak, og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap (eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd). Ved salg av eierseksjoner og sameieandeler gjelder kravene tilsvarende (eiendomsmeglingsloven § 6-7 fjerde ledd).

Hvorfor opplysningene kommer fra forretningsføreren

Forretningsføreren fører ofte regnskapet og har oversikt over felleskostnader, fellesgjeld og utestående krav. Opplysningene i salgsoppgaven om laget bygger derfor vanligvis på det forretningsføreren sender til megleren. Kommer de ikke med, kan feilen ligge hos forretningsføreren, hos megleren eller hos selgeren.

Bare ansvarlig megler kan gi råd og opplysninger av betydning for handelen. En medhjelper kan lage utkast til salgsoppgave og annonser og holde visninger etter forskriften til eiendomsmeglingsloven. Det er ansvarlig megler som må sørge for at oppgaven er komplett. Før 1.7.2025 gjaldt andre paragrafnummer, og eldre kilder kan derfor vise til noe annet enn i dag.

Slik gikk det for Frida

Frida kjøpte en leilighet i et borettslag og fikk salgsoppgaven fra megleren. Der stod månedlig felleskostnad, men ikke at laget hadde en avdragsfri periode som snart var over. Da den løp ut, økte felleskostnadene med flere hundre kroner i måneden.

Frida ba om forretningsførerens brev til megleren og fant at informasjonen om avdragsfriheten hadde vært med der, men var utelatt fra salgsoppgaven. Hun klaget til megleren og deretter til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, som er gratis å bruke for forbrukere. Nemnda ga henne delvis medhold i at opplysningen skulle vært med, og selgeren fikk ingen kritikk. Fridas krav mot selgeren falt, siden selgeren ikke hadde kjent til hva som stod i brevet.

Krav mot megleren og krav mot selgeren

Kravet mot selgeren følger avhendingslova. Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt (§ 3-8), også i salgsoppgave og annonse. Den har også en mangel hvis selgeren ikke ga opplysninger hun kjente til, og du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Selgeren svarer ikke automatisk for hva megleren utelot, men kan gjøre det hvis hun kjente til forholdet.

Kravet mot megleren følger alminnelig erstatningsrett. Høyesterett har kommet til at et meglerforetak var solidarisk ansvarlig med selgeren for tap som skyldtes at megleren uaktsomt ikke opplyste om at enkelte utleieenheter ikke lovlig kunne leies ut (HR-2005-01044-A). Det viser at megleren kan svare selv om selgeren også gjør det.

Slik krever du at feilen rettes

Samle salgsoppgaven, budjournalen, egenerklæringen og alt du har fra forretningsføreren. Kjøper og selger skal få kopi av budjournalen uten ugrunnet opphold etter at handelen er kommet i stand etter forskriften til eiendomsmeglingsloven. Ta med kravene til hva salgsoppgaven skulle inneholdt, og marker hvilke som mangler.

Send en skriftlig reklamasjon til selgeren og megleren innen rimelig tid etter at du oppdaget det. Skriv hvilke opplysninger som manglet, hva de hadde betydd for deg, og hva du krever. En klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester er gratis uansett utfall, og nemnda behandler klager fra selger, kjøper og interessent. Se pilaren om dette ble ikke opplyst ved kjøp i borettslag og sameie og fellesgjelden var høyere enn i annonsen.

Frister og hva du må kunne vise

Du taper retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke sier fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den (avhendingslova § 4-19 første ledd). Kravet mot megleren har egne regler, og krav om erstatning utenfor kontrakt foreldes etter tre år fra kunnskap (foreldelsesloven § 9).

Det er du som må sannsynliggjøre at opplysningen manglet, at du hadde grunn til å regne med å få den, og at den hadde betydning. Har du fått salgsdokumenter som viste forholdet tydelig, regnes du for å kjenne til det (avhendingslova § 3-10). Les også ekstra innbetaling vedtatt før salget.

Kort oppsummert

• Mangler forretningsførerens opplysninger i salgsoppgaven, kan både megler og selger ha et ansvar.
• Salgsoppgaven skal ved andel og seksjon ha lånevilkår, felleskostnader, vedtak og regnskapsopplysninger.
• Kravet mot megleren følger alminnelig erstatningsrett, mens kravet mot selgeren følger avhendingslova.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og vurder klage til Reklamasjonsnemnda hvis forretningsførerens opplysninger utelates.