Fellesgjelden var høyere enn i annonsen – hva kan du kreve?
Var fellesgjelden høyere enn i annonsen, stemmer ikke andelen med opplysningene selger eller megler ga, og da kan du kreve prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heve kjøpet. Det avgjørende er om feilen virket inn på avtalen, og om den ble rettet i tide og tydelig før du bandt deg. Reklamer raskt, og sammenlign annonsen med salgsoppgaven og regnskapet.
Hvorfor fellesgjeld er en del av prisen
Kjøper du en andel i et borettslag, betaler du vanligvis både et kontantvederlag til selgeren og en andel av fellesgjelden i laget. Sammen utgjør de det du i praksis gir for boligen. Selger en næringsdrivende, skal avtalen opplyse om kontantvederlag, andel fellesgjeld og summen av disse (avhendingslova § 1-1a andre ledd).
Er fellesgjelden høyere enn opplyst, betyr det at du overtar mer gjeld enn du regnet med. Det slår ut i månedlige kostnader, og det kan påvirke hva boligen er verdt for deg. Kravet ditt bygger på at boligen ikke svarer til de opplysningene som ble gitt.
Opplysninger som må stemme
Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Det samme gjelder opplysninger i annonse, salgsprospekt og annen markedsføring på vegne av selgeren (§ 3-8 første ledd). Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den må ikke ha vært rettet i tide og på en tydelig måte (§ 3-8 andre ledd).
Opplysningen må også være konkret. Generelle og vage formuleringer i markedsføringen gir bare sjelden ansvar. Et tall for fellesgjeld er derimot konkret, og du har grunn til å stole på det.
Megleren har egne plikter. Salgsoppgaven for en borettslagsandel skal blant annet inneholde lånevilkårene for fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene (eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd). Gjør megleren feil, kan hun bli ansvarlig sammen med selgeren, slik Høyesterett kom til i en sak om utleieenheter som ikke lovlig kunne leies ut (HR-2005-01044-A). Er du misfornøyd med meglerens arbeid, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, og det koster ingenting for forbrukeren.
Slik gikk det for Bjarne
Bjarne kjøpte en andel i et borettslag. Annonsen oppga fellesgjeld på 1,2 millioner kroner. Etter overtakelsen fikk han årsregnskapet fra laget og oppdaget at gjelden var 1,45 millioner, fordi laget hadde tatt opp et ekstra lån året før.
Bjarne skrev til selgeren og megleren og ba om en forklaring. Selgeren svarte at salgsoppgaven, som Bjarne hadde fått tre dager før budgivningen, viste riktig tall i tabellen over lånevilkårene, og at feilen i annonsen var rettet der med en tydelig merknad på første side. Bjarne hadde signert på at han hadde mottatt og lest salgsoppgaven.
Da var opplysningen i annonsen rettet i tide og på en tydelig måte. Kravet mot selgeren falt for den delen. Bjarne endte med å holde seg til det han selv kunne påvirke: han bad laget om en plan for nedbetaling og vurderte om han burde nedbetale noe av gjelden selv.
Slik sjekker du hva som faktisk ble opplyst
Legg dokumentene ved siden av hverandre. Ta skjermbilde av annonsen slik den så ut da du la inn bud, og lagre salgsoppgaven, budjournalen og kontrakten. Sammenlign fellesgjelden i hvert dokument med tallene i lagets siste årsregnskap.
Spør deg selv:
- Sto det et konkret tall i annonsen, og var tallet uriktig?
- Var tallet rettet i salgsoppgaven, og ble du gjort oppmerksom på rettelsen før du la inn bud?
- Hadde selgeren eller megleren kunnskap om det ekstra lånet eller endringen?
- Kunne du lett ha funnet riktig tall i dokumentene du fikk?
Du er nemlig ikke fri for undersøkelsesplikt. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk anledning til å lese (§ 3-10 første ledd), men opplysningsplikten til selgeren står fast uansett.
Hva du kan kreve og hva som skiller seg ut her
Kravene er de vanlige: prisavslag, erstatning og heving. Særegent for fellesgjeld er at en høyere gjeld ikke alltid betyr at prisen blir lavere, siden gjelden du overtar, er en del av det du gir. Prisavslaget vurderes ut fra hva feilen faktisk koster deg. Reglene om krav og frister er samlet i hovedartikkelen om kjøp i borettslag og sameie. Har du spørsmål om selve prisavslaget, se artikkelen om når du kan kreve prisavslag.
Gjelder saken en avdragsfri periode som snart går ut, er det egne hensyn. Se artikkelen om avdragsfrihet som går ut. Har du fått en generell oversikt over hvordan fellesgjeld høyere enn opplyst behandles, finner du den i artikkelen om fellesgjeld høyere enn opplyst. Økte felleskostnader etter kjøpet er et eget tema i artikkelen om felleskostnader som økte kraftig.
Kort oppsummert
- Er fellesgjelden høyere enn i annonsen, kan du kreve prisavslag, erstatning eller heve hvis opplysningen virket inn på avtalen.
- Rettet selger eller megler tallet tydelig og i tide før du bandt deg, faller kravet.
- Sammenlign annonsen, salgsoppgaven og lagets regnskap, og lagre alt.
- Salgsoppgaven skal vise lånevilkår og felleskostnader for fellesgjelden.
- Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget at fellesgjelden var høyere.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 46 saker om borettslag og sameie fikk kjøper helt eller delvis medhold i 39 %.