Garasje- og parkeringsretten i sameiet stemte ikke

Hva stod det om parkeringsretten i salgsoppgaven?

Start med å sammenligne. Salgsoppgaven skal blant annet inneholde tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter (eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd). En garasjeplass eller parkeringsrett er en slik rettighet. Ved sameier skal den også ha relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak.

Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring (avhendingslova § 3-8 første ledd). Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet i tide og på en tydelig måte. Formuleringer som «garasjeplass medfølger» er konkrete nok. «God parkeringsdekning i området» er det ikke.

Slik gikk det for Noor

Noor kjøpte en leilighet med «egen garasjeplass» oppgitt i annonsen. Etter innflytting oppdaget hun at plassen bare var en bruksrett som sameiet hadde tildelt selgeren for en periode, uten tinglysing, og at årsmøtet kunne endre ordningen.

Hun ba selgeren om dokumentasjon. Selgeren fant bare et gammelt vedtak fra et årsmøte. Noor reklamerte skriftlig og viste til at annonsen ga inntrykk av en fast, varig rett. Selgeren mente at «medfølger» bare betød at plassen fulgte med i praksis. Etter en runde med megleren aksepterte selgeren prisavslag, og sameiet tinglyste plassen på Noors seksjon året etter.

Tinglysing og vedtekter avgjør hva parkeringsretten i sameiet er verdt

En bruksrett til en plass kan stå i vedtektene, i et årsmøtevedtak eller i en tinglyst avtale. I boligsameier kan vedtektene gi én eller flere seksjonseiere enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år (eierseksjonsloven § 25). En rett som ikke er tinglyst, kan tape mot en senere rett fra en som ikke visste om den. Reglene sier at et registrert rettserverv går foran et uregistrert, med unntak når den som senere får registrert sin rett kjente eller burde kjenne til den eldre (tinglysingsloven §§ 20 og 21).

Praktisk betyr det at du bør se etter to ting. Står retten i vedtektene eller i en tinglyst erklæring? Og kan den sies opp eller endres av årsmøtet? Er det bare en muntlig ordning, har du en svakere rett enn annonsen antydet.

Spør også om plassen har et eget nummer, om det er knyttet en avgift til den, og om den gjelder en bestemt bil eller bare et areal. Noen sameier har parkeringsplasser som fordeles etter ventelister eller lodd, og da kan en oppgitt «rett» i praksis være en mulighet. Slike forhold burde ha stått i salgsoppgaven når de kan få betydning for prisen du var villig til å betale.

Feil om plassen kan være mangel eller rettsmangel

Hvis selgeren har solgt deg en rett hun ikke hadde, eller hvis noen andre har en bedre rett til plassen, kan det være en rettsmangel. Da gjelder ikke egenandelen (avhendingslova § 4-17 første ledd andre punktum). Det gjelder også offentligrettslige rådighetsbegrensninger (§ 4-18).

Et tilbehør som hører til eiendommen etter loven omfatter bruksretter, andeler og medlemskap som hører til eiendommen (§ 3-4 andre ledd). Er parkeringsplassen en del av det du kjøpte, skal den følge med hvis ikke avtalen sier noe annet. Har du ikke fått den, kan du reklamere på det.

Husk også at forbehold som «som den er» ikke har virkning ved forbrukerkjøp (§ 3-9 andre ledd). Har selgeren tatt et forbehold om at det er usikkert hvem som disponerer plassen, må det være spesifisert for å telle. Et generelt forbehold gir ikke selgeren noe vern. Kjøperen regnes likevel for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene hun har hatt anledning til å lese, så les vedtektene og eventuelle vedtak før du binder deg.

Slik krever du oppgjør

Si fra til selgeren skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget forskjellen. Si hva du mener er feil, og hva du krever. Selgeren har rett til å tilby retting, og gjør hun det, må du som regel godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd). Retting kan for eksempel være at selgeren får sameiet til å tinglyse retten.

Kommer ikke retten på plass, kan du kreve prisavslag, erstatning eller heve kjøpet. Hevingen krever at feilen er et vesentlig avtalebrudd, og du må si fra innen rimelig tid (§ 4-13). Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, så hent ut vedtekter, protokoller og eventuelle avtaler fra sameiets forretningsfører. Se også byggefeil i hele sameiet, boden eller kjellerrommet tilhørte sameiet og pilaren om dette ble ikke opplyst i sameie og borettslag.

Kort oppsummert

• Stemte ikke parkeringsretten i sameiet med salgsoppgaven, kan det være en mangel eller en rettsmangel.
• Sammenlign annonsen og salgsoppgaven med vedtekter, årsmøtevedtak og tinglyste rettigheter.
• En bruksrett som ikke er tinglyst, er svakere enn en som er registrert.
• Krev skriftlig at selgeren retter opp parkeringsretten, eller kreve prisavslag hvis den ikke kommer på plass.