Bruksretten til hage og terrasse var ikke tinglyst

Hva bruksrett til hage og terrasse er i et sameie

I et boligsameie kan vedtektene gi én eller flere seksjonseiere enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år (eierseksjonsloven § 25). Det er slik en hage eller terrasse som ligger på fellesareal, kan høre til én leilighet. Retten kan også bygge på et årsmøtevedtak eller en avtale.

Mange opplever at annonsen sier «egen hage» uten å si at det er en bruksrett til fellesareal. Da er det viktig å vite hva som faktisk er avtalt. En bruksrett er ikke det samme som å eie arealet.

Hvorfor tinglysing er viktig

Et registrert rettserverv går foran et som ikke er registrert. Unntaket er når den som senere får registrert sin rett ved avtale, kjente eller burde kjenne til den eldre retten (tinglysingsloven §§ 20 og 21). En bruksrett som ikke står i grunnboken, kan derfor tape hvis sameiet eller en ny eier senere får registrert noe annet.

Salgsoppgaven skal inneholde tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter (eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd). Står bruksretten der som tinglyst, kan du stole på det. Er den ikke tinglyst, er det en risiko du bør ha fått vite om. Ingen av delene betyr at bruksretten er tapt. Retten kan gjelde mellom partene selv uten registrering, men den kan svekkes overfor andre. Les også hva som gjelder hvis sameiet vil ta bruksretten fra deg, og hva en tinglyst servitutt betyr for kjøperen.

Slik gikk det for Ronja

Ronja kjøpte en leilighet i første etasje. I salgsoppgaven stod det «privat hage og terrasse». Etter ett år ba en ny styreleder henne fjerne et gjerde og flytte utemøblene fra det som var felles grøntareal, fordi det ikke fantes noe skriftlig om bruksretten.

Ronja ba selgeren om dokumentasjon og fant bare en muntlig avtale mellom selgeren og den forrige styrelederen. Hun skrev til selgeren at opplysningen i salgsoppgaven ga inntrykk av en sikret rett. Selgeren mente at bruken hadde vart i mange år. Sameiet gikk til slutt med på å tinglyse en bruksrett mot at Ronja ble med på å dekke en del av kostnaden, og kravet mot selgeren ble avsluttet med et mindre prisavslag.

Når manglende tinglysing er en mangel

Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i annonse og salgsoppgave (avhendingslova § 3-8). «Privat hage» er en konkret opplysning. Har du ikke fått den retten som ble lovt, kan det være en mangel. Du må sannsynliggjøre det, og opplysningen må ha virket inn på kjøpet.

Har selgeren ikke fortalt at bruksretten var usikker, kan det også være brudd på opplysningsplikten i § 3-7. Retten hører til tilbehøret hvis den følger eiendommen (§ 3-4 andre ledd). Er selve retten en annen enn den du fikk opplyst, kan det være en rettsmangel, og da gjelder ikke egenandelen (§ 4-17).

Hva du kan kreve, og hvordan du går frem

Det er viktig å skille mellom hage som er eid av seksjonen, og hage som er bruksrett på fellesareal. Hvis noen eier arealet, er det hun som kan gi deg retten. Hvis sameiet eier det, er det sameiet som må bekrefte den. Spør begge.

Selgeren kan tilby å rette forholdet, og da må du som hovedregel godta det (§ 4-10 første ledd). Retting kan bety at selgeren får sameiet til å tinglyse retten. Ved vanlig kjøp av brukt bolig kan du ikke kreve retting hvis selgeren ikke tilbyr det. Hvis retten ikke kommer på plass, kan du kreve prisavslag eller erstatning, og i de groveste tilfellene heve kjøpet hvis feilen er et vesentlig avtalebrudd.

Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Innsyn i vedtekter og protokoller får du av styret eller forretningsføreren. Har du fått noe skriftlig fra megleren om retten, ta vare på det. Skriv ned hvem som sa hva og når, for eksempel hva som ble sagt på visning. Bruk alle bilder og annonsetekster som viser hvordan hage og terrasse ble presentert. Husk at du må sannsynliggjøre at selgerens opplysning var uriktig og at den virket inn på kjøpet, og at det hjelper å ha alt samlet på ett sted. Nærmere om reglene finner du i pilaren om dette ble ikke opplyst i sameie og borettslag.

Kort oppsummert

• Bruksretten til hage og terrasse er ikke tapt fordi den ikke er tinglyst, men den er sårbar.
• Sammenlign annonsen om bruksrett til hage og terrasse med vedtekter, vedtak og grunnbok.
• Var retten usikker uten at du fikk vite det, kan det være mangel eller brudd på opplysningsplikten.
• Krev skriftlig at retten sikres eller at du får prisavslag.