Burettslagslova
§ 5-16 — Ansvaret ved eierskifte (hvem betaler for oppussingen?)
Kjøpte du en borettslagsleilighet der det mangler vedlikehold? Som ny eier overtar du plikten til å fikse alt, selv om forrige eier forsømte det.
Kort svar
Når du kjøper og overtar en bolig i et borettslag, overtar du samtidig alt ansvar for at boligen vedlikeholdes. Det betyr at du må betale for utskifting og reparasjoner inne i boligen, selv om problemet oppsto fordi den forrige eieren droppet vedlikeholdet i mange år.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Paragraf 5-12 gir den som til enhver tid bor der en streng plikt til å vedlikeholde alt på innsiden. Siden en borettslagsbolig skifter eiere mange ganger, må loven sikre at vedlikeholdsplikten ikke forsvinner med forrige eier.
Ledd én slår fast at når du kjøper en bolig, arver du boligens "vedlikeholdshistorikk". Hvis den forrige eieren var lat og aldri fikset fuktskadene i taket eller de råtne kjøkkenbenkene, overtar du den byrden den dagen du får nøklene. Borettslaget vil henvende seg til deg, den nåværende eieren, og kreve at du fikser dette. Du kan ikke svare borettslaget: "Det er ikke mitt problem, det var forrige eier". Forholdet mellom deg og forrige eier får dere løse dere imellom via boligkjøpskontrakten, borettslaget forholder seg utelukkende til den som eier andelen i dag.
Ledd to gir likevel en viktig trøst for en ny kjøper: Selv om du må vedlikeholde boligen, arver du ikke forrige eiers økonomiske straff hvis det allerede har skjedd en stor skade.
Hvis forrige eier forårsaket en massiv vannlekkasje i januar som oversvømte fellesarealet, og du kjøper boligen i februar, kan ikke borettslaget sende deg en erstatningsregning på hundre tusen kroner for lekkasjen. Erstatningsansvaret ligger igjen hos personen som faktisk var eier og kontrollør da uhellet var ute (§ 5-13).
Eksempel
Eksempel · Det råtne gulvet
Lars kjøper en andel av Petter. Overtakelsen skjer, og Lars oppdager at parketten er råtten under vasken, noe han overså på visningen. Borettslagets vaktmester krever at gulvet fikses for å unngå fuktskade. Lars ringer vaktmesteren og sier "Dette gulvet har vært råttent i ti år, gå til Petter!". Vaktmesteren svarer med loven i hånd (§ 5-16): Lars er ny eier, og må rykke inn som "hovedansvarlig" for vedlikeholdet (§ 5-12) overfor borettslaget, uansett hvem som forsømte det. Lars må bruke egne penger på å bytte gulvet, og eventuelt kreve erstatning fra Petter etter lov om kjøp og salg av eiendom (avhendingsloven) i en sivil sak etterpå.
Vanlige feil
- Ny eier nekter å slippe inn håndverkere fordi "problemet oppsto ikke på min vakt"
- Kjøper klager til styret på mangler som forrige eier skjulte (Styret har ingenting med selve kjøpekontrakten mellom to parter å gjøre)
- Borettslaget prøver å kreve erstatning (pengekrav for skader) fra en helt fersk andelseier for gamle synder (erstatningskrav må rettes mot den som forårsaket det)
Hva bør du gjøre?
Når du kjøper bolig, leser du tilstandsrapporten nøye. Er badet gammelt, eller sluket tregt, er det du som må påregne utgiftene med å fikse dette fra dag én. Som ny eier kan du ikke bruke borettslaget som en klagemur for å rydde opp i gamle eieres rot.
Har den forrige eieren bevisst skjult feil (for eksempel malt over soppskader i taket), er dette et direkte avtalebrudd fra selgers side. Dette dekkes av eierskifteforsikringen og avhendingsloven (den generelle kjøpsloven for eiendom). Ta det via megleren og forsikringsselskapet ditt med en gang!
Dumme spørsmål
Får borettslaget kaste meg ut hvis den forrige eieren hadde ubetalte regninger (felleskostnader)?
Felleskostnader ("husleien") er knyttet til selve andelen og sikret med pant. Ved et normalt boligsalg gjennom en eiendomsmegler vil megleren alltid trekke utestående felleskostnader fra kjøpesummen før selgeren får pengene sine. Dette sikrer at du overtar en bolig uten gammel gjeld til borettslaget.