Feil i salgsoppgaven: når er det en mangel?

Når er feil i salgsoppgaven en mangel

Salgsoppgaven regnes som markedsføring på vegne av selgeren. Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt, eller som står i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på hans vegne (avhendingslova § 3-8). To vilkår må være oppfylt. Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og selgeren må ikke ha rettet den tydelig og i tide, for eksempel før du la inn bud.

Opplysningen må også være konkret. Etter forarbeidene må opplysninger som kan gjøre selgeren ansvarlig, være konkrete og til en viss grad spesifiserte, og du må ha hatt grunn til å stole på dem. Generelle og vage opplysninger som ofte brukes i markedsføring, vil bare sjelden være nok. Høyesterett har lagt til grunn at en nabolagsprofil som sa at området passet for «familier med barn», var for uspesifikk til å være en uriktig opplysning (HR-2022-1322-A). Et areal i kvadratmeter, et byggeår eller en påstand om at boden følger med, er derimot målbart og kontrollerbart.

Feilen behøver ikke være en direkte løgn. Manglet det en opplysning du hadde grunn til å regne med å få, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-7. Er du i tvil om det er annonsen, egenerklæringen eller tilstandsrapporten som er feil, se salgsoppgaven motsier tilstandsrapporten og viktig informasjon gjemt i vedlegg bakerst i salgsoppgaven. Hvor presist selgeren må uttrykke seg, står i hvor presise må opplysningene i salgsoppgaven være. Generelt om når en feil regnes som mangel, se når er en feil en mangel etter avhendingsloven.

Areal, byggeår og andre tall som ofte er feil

Areal er den vanligste feilen. Er bygningsarealet mindre enn selgeren eller hans medhjelpere har opplyst, er det en mangel når avviket er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter. Selgeren kan komme unna hvis han beviser at du ikke la vekt på opplysningen om areal (avhendingslova § 3-3). For tomten gjelder en strengere regel: Mindre tomteareal er bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn opplyst, eller selgeren eller medhjelperne har opptrådt særlig klanderverdig.

Bruksarealet skal måles etter standarden NS 3940:2023 og oppgis som BRA, fordelt på BRA-i (innenfor boligens vegger), BRA-e (rom utenfor boligen som tilhører den) og BRA-b (innglasset balkong). Forbrukertilsynet krever at areal kommer klart fram, at byggeår oppgis også for påbygg og tilbygg, og at energimerket vises i annonsen. Se byggeåret er oppgitt feil i salgsoppgaven og kan feil arealoppmåling gi en mangel og kan feil areal i salgsoppgaven gi erstatning.

Salgsoppgaven skal også opplyse om blant annet grunnareal, tinglyste forpliktelser, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, adgang til utleie til bolig og forholdet til endelige offentlige planer. Står det midlertidig brukstillatelse, betyr det at arbeid gjenstår, ikke at boligen er ferdigstilt. Andre forhold som ofte er feil, er skolekrets, internett, garasje og bod. Se skolekretsen var oppgitt feil, fiberen og internettet som ble oppgitt, finnes ikke, garasjeplassen i annonsen er bare leid, boden som fulgte med i annonsen, tilhører noen andre og annonsen lovet parkering som ikke finnes.

Bruksendring og oppdeling av boliger er søknadspliktig. Sier salgsoppgaven at hybelen kan leies ut, og den ikke lovlig kan brukes slik, kan det være en mangel. Se hybelen i annonsen kan ikke leies ut lovlig.

Bilder, annonsetekst og salgsord

Bildene og teksten i annonsen er en del av markedsføringen. Forbrukertilsynet krever at bilder og illustrasjoner gir et balansert og representativt bilde av boligen. Viser en illustrasjon en mulig bruk, må det komme tydelig fram hvordan den avviker fra virkeligheten. Ved digital styling med virtuelle møbler må bildene forklare hva som er redigert, og uredigerte bilder må komme først. Det skal brukes ekte bilder av omgivelsene, som utsikt og solforhold.

Næringsdrivende som gir villedende opplysninger til forbrukere om ytelsens hovedegenskaper, kan bryte markedsføringsloven. Det er et forbud som håndheves av Forbrukertilsynet, og som er et annet spor enn kjøperens krav mot selgeren. Bildene kan likevel brukes som bevis.

Se bildene i annonsen viste noe annet enn boligen, utsikten var retusjert på bildene, virtuelle møbler og redigerte bilder, «sol hele dagen» men huset ligger i skyggen, «nyoppusset kjøkken» som var femten år gammelt, annonsen sa «egen hage», men den er felles og «rolig og barnevennlig» men huset ligger ved hovedveien. Endres annonsen etter bud, se annonsen på Finn ble endret etter at du la bud, og lagre alltid annonsen som beskrevet i lagre annonsen som skjermbilde.

Slik gikk det for Turid

Turid kjøpte en leilighet som ble annonsert med et bestemt antall kvadratmeter BRA. Da hun skulle bestille nye møbler etter overtakelsen, målte hun opp selv og kom til fire kvadratmeter mindre. Avviket var langt over to prosent og mer enn én kvadratmeter.

Turid hadde lagret annonsen som skjermbilde og hadde sendt megleren en e-post før budrunden der hun spurte om arealet var målt etter ny standard. Megleren hadde svart at det stemte. Hun sendte selgeren en skriftlig reklamasjon med målingen og e-posten.

Selgeren påsto først at Turid ikke hadde lagt vekt på arealet. E-posten viste det motsatte, og selgeren godtok at det var en mangel. Så ble spørsmålet beløpet. Loven har ingen formel for prisavslag ved areal, så partene måtte enes om hva de manglende kvadratmeterne betydde for verdien. De endte på et beløp under det Turid først krevde.

Hvem svarer: selgeren, megleren eller begge

Kravet om mangel retter du mot selgeren. Megleren har egne plikter. Han skal før handelen skriftlig og tydelig gi deg opplysninger du har grunn til å regne med å få, og salgsoppgaven skal minst inneholde de punktene loven lister opp. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk og gi råd og opplysninger av betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3 og eiendomsmeglingsloven § 6-7). Bare ansvarlig megler kan gi råd og opplysninger av betydning for handelen, mens en medhjelper kan lage utkast til salgsoppgave og annonser.

Har megleren uaktsomt gitt feil opplysninger, kan han få et erstatningsansvar. Høyesterett har i en eldre dom kommet til at et meglerforetak var solidarisk ansvarlig med selgeren for tap som skyldtes at megleren uaktsomt ikke opplyste at enkelte utleieenheter ikke lovlig kunne leies ut. Et slikt krav bygger på alminnelig erstatningsrett. Se feil i salgsoppgaven: svarer megleren eller selgeren. Vil du klage på megleren, koster det ingenting å klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, uansett utfall.

Du kan ikke bruke som mangel noe du kjente til. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Derfor bør du lese hele salgsoppgaven med vedlegg før du byr. Kan feil i annonsen gi rett til prisavslag, står i kan feil i annonsen gi rett til prisavslag.

Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette mangelen (avhendingslova § 4-12). Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19). Selgeren kan ikke bruke fristen mot deg hvis han har vært grovt uaktsom eller uærlig.

Kort oppsummert

• Feil i salgsoppgaven er en mangel når opplysningen er konkret, uriktig og virket inn på kjøpet.
• Vage salgsord er sjelden nok. Tall om areal, byggeår og lovlig bruk er lettere å bygge et krav på.
• Bygningsareal er en mangel når det er over to prosent og minst én kvadratmeter mindre enn opplyst.
• Lagre annonsen og salgsoppgaven som bevis, og reklamer innen rimelig tid.
• Kravet mot selgeren må meldes senest fem år etter overtakelsen.