«Sol hele dagen» – men huset ligger i skyggen

Når er solforhold i annonsen en mangel?

Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger i annonsen, salgsprospektet eller annen markedsføring på selgerens vegne (avhendingslova § 3-8). Det er to vilkår til: opplysningen må kunne antas å ha virket inn på avtalen, og den må ikke ha blitt rettet i tide og på en tydelig måte.

Solforhold er en type opplysning som ofte påvirker prisen. En terrasse med sol om kvelden, en hage som får lys hele dagen eller en stue som er lys, er noe mange kjøpere legger vekt på. Forbrukertilsynet skriver at annonser skal bruke ekte bilder av eiendommen og omgivelsene, blant annet når det gjelder utsikt, solforhold og støy. Det betyr at solpåstander skal kunne stå seg mot virkeligheten.

Det er du som må sannsynliggjøre at påstanden var uriktig og at den virket inn på kjøpet. Da hjelper det å ha bilder, dato og tidspunkt.

Konkret opplysning eller salgsspråk?

Opplysningene må være konkrete og til en viss grad spesifiserte, og du må ha hatt grunn til å stole på dem. Generelle og vage opplysninger som ofte brukes i markedsføring, vil bare sjelden være nok. I en dom om en nabolagsprofil kom Høyesterett til at en beskrivelse av området som egnet for «familier med barn» ikke var konkret nok til å være en uriktig opplysning (HR-2022-1322-A).

«Sol hele dagen» ligger et sted imellom. Ordene kan forstås bokstavelig som at solen står på fra morgen til kveld, og det er en påstand som kan sjekkes. Tolker en vanlig kjøper det slik, kan du bygge på det. Står det bare «solrik beliggenhet» eller «lyse rom», er det et mer allment inntrykk enn et faktum, og kravet ditt blir svakere.

Sammenheng betyr også noe. Stod det «sol hele dagen på terrassen» ved et bilde tatt midt på dagen, er det konkret. Har annonsen selv bilder som viser skygge, kan selgeren hevde at han har rettet opplysningen tydelig.

Skygge fra naboens trær eller bygg

Kommer skyggen fra trær på nabotomten, kan grannelova gi deg et selvstendig krav mot naboen. En eier må ikke ha trær som er til skade eller særlig ulempe for naboen nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord enn en tredjedel av trehøyden, hvis det ikke er av betydning for eieren eller naturmangfoldet (grannelova § 3). Hekker som er lavere enn to meter, er ikke ulovlige etter denne regelen.

Dette er en sak mot naboen og kommer i tillegg til kravet mot selgeren. Kommer skyggen fra et nytt bygg naboen setter opp, er situasjonen en annen, og da vurderes om selgeren kjente til byggeplanene (avhendingslova § 3-7). Uansett bør du ta bilder av skyggen og notere tidspunktet.

Slik gikk det for Nils

Nils kjøpte et hus i november. Annonsen sa «sol hele dagen i hagen», og bildene viste en lys terrasse. Ved overtakelsen i januar lå huset i skygge fra åsen bak hele dagen. Nils fikk mistanke om at det ikke bare var vinterstilling, og tok bilder hver tredje uke fram til sommeren.

Bildene viste at hagen fikk sol først etter klokken tolv, og at store deler av kvelden var i skygge. Han reklamerte skriftlig og krevde prisavslag. Selgeren svarte at annonsen bygde på soltimene på sommeren, og at Nils hadde sett huset på visning i november. Nils hadde ikke noe skriftlig belegg for hva som ble sagt, og kravet falt: uten noe bevis for at opplysningen var uriktig hele året, kunne han ikke sannsynliggjøre en mangel.

Hva du kan kreve

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning og eventuelt heve kjøpet. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette mangelen, med mindre noe annet bevises (avhendingslova § 4-12). Solforhold kan ikke rettes, så avslaget blir en verdivurdering. Du bør hente et anslag fra en verdsetter eller takstmann på hvor mye verdien er redusert.

Du må dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler selv. Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og det er en høy terskel for sol og lys alene. Prisavslag er som regel den realistiske veien.

Frister og hva du kjente til

Du må si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19). Har du sett huset på visning og selv kunne vurdert solforholdene, kan selgeren hevde at du kjente til dem. Du kan ikke kreve noe for forhold du kjente til, eller det du burde oppdaget hvis du undersøkte huset eller ikke fulgte en oppfordring om å gjøre det (avhendingslova § 3-10). Bare vanlig, aktsom besiktigelse forventes, ikke undersøkelser med sakkyndig.

Reglene om feil i salgsoppgaven er samlet i pilaren om feil i salgsoppgaven og når det er en mangel. For støy og barnevennlighet se rolig og barnevennlig, men huset ligger ved hovedveien, og for bilder som ikke stemmer, bildene viste noe annet enn boligen.

Slik går du frem:

1. Sikre annonsen med tekst og bilder, og lagre den før den fjernes.
2. Dokumenter solforholdene med bilder tatt på flere tidspunkter, med dato og klokkeslett.
3. Sammenlign med annonsens ordlyd: hva ble konkret lovet?
4. Send skriftlig reklamasjon til selgeren, og til megleren hvis annonsen kom derfra.
5. Skaff et anslag på verdiforskjellen fra en verdsetter.

Kort oppsummert

• Solforhold i annonsen er en mangel bare hvis påstanden var konkret og uriktig, og opplysningen virket inn på kjøpet.
• «Sol hele dagen» er lettere å bygge på enn vage fraser som «lyst og solrikt».
• Prisavslaget blir en verdivurdering, siden skygge ikke kan rettes, og egenandelen på 10 000 kroner må trekkes fra.
• Dokumenter solforholdene med bilder og dato, og si fra innen rimelig tid.