2022-reformen og boligselgerforsikringen: hva som endret seg

Hva reformen endret for boligselgerforsikringen

Endringene kom i lov 7. juni 2019 nr. 20 om endringer i avhendingslova, kalt tryggere bolighandel. De trådte i kraft 1. januar 2022 og gjelder avtaler inngått etter det. Avtaler inngått før følger de gamle reglene.

Formålet var å gi selgere insentiver til å legge fram all informasjon om boligen og til å skaffe tilstandsrapport ved salg til forbrukere. Selgere skulle ikke lenger tjene på å vite minst mulig. Før reformen hadde selgere i praksis bare delvis ansvar for skjulte feil ved «som den er»-salg, fordi kjøperen måtte vise at boligen var vesentlig dårligere enn forventet.

Etter reformen har «som den er» ingen virkning ved forbrukerkjøp. Uspesifiserte forbehold har det heller ikke. Loven påbyr ikke tilstandsrapport, men uten den blir selgeren lettere ansvarlig for mangler.

Slik fungerer forsikringen for selger i dag

Selgeren kan fortsatt forsikre seg mot mangelsansvaret. Forsikringen dekker krav fra kjøperen etter overtakelsen, og selgeren slipper å møte kravet alene. I forarbeidene ventet departementet at forsikringen ville bli merkbart dyrere når selgeren ikke har tilstandsrapport.

Et vanlig vilkår i slike forsikringer, slik det er beskrevet i vilkårene til ett forsikringsselskap, er at et egenerklæringsskjema er fylt ut og gjort tilgjengelig for kjøperen før budaksept. Vilkårene til det selskapet krever også en tilstandsrapport som oppfyller forskriften, og som ikke er eldre enn tolv måneder ved budaksept. Andre selskaper kan ha andre vilkår, så du bør sjekke vilkårene i din polise.

Forsikringen kan ha unntak. Etter det samme selskapets vilkår dekkes ikke krav om manglende tilbehør, dårlig rengjøring, feil ved hvitevarer eller avtaler mellom kjøper og selger. Salg til nær familie og arbeid selgeren selv har gjort eller lovet å gjøre, er heller ikke dekket.

Slik gikk det for Linda

Linda solgte leiligheten sin i 2023. Hun bestilte en tilstandsrapport og fylte ut egenerklæringen som forsikringsselskapet krevde, før budaksept. På skjemaet svarte hun at hun ikke kjente til fuktproblemer på badet. Hun hadde imidlertid selv fått utbedret en mindre lekkasje to år tidligere, uten å nevne det.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen fuktskade i badegulvet og krevde prisavslag. Forsikringsselskapet behandlet kravet og betalte kjøperen. Deretter krevde selskapet regress fra Linda, fordi hun hadde utelatt lekkasjen i egenerklæringen. Linda sto igjen med en del av utbetalingen som eget ansvar.

Kjøperens side: en lavere terskel

Finansklagenemnda peker på at lovendringen ga en lavere terskel for å reklamere. Mangelstvistene fremstår nå som større og mer omfattende enn før, med flere feil per bolig. I 2025 kom det 1 360 klager på eierskifteforsikring til nemnda. Det var 16 prosent flere enn i 2024, og en ny rekord.

91 prosent av klagene gjaldt boligselgerforsikring. Litt over 52 prosent av klagerne fikk helt eller delvis medhold. Det er gratis for forbrukeren å klage til FinKN Eierskifte. Bak tallene ligger både flere krav og at kjøpere lettere enn før kan nå fram med krav om skjulte feil.

Regress og selgerens egne opplysninger

Forsikringsselskapet kan kreve regress, altså at selgeren betaler tilbake helt eller delvis det selskapet har utbetalt til kjøperen. Et vanlig vilkår er at selskapet kan kreve dette når utbetalingen skyldes at selgeren holdt tilbake eller ga ufullstendige, uriktige eller misvisende opplysninger om eiendommen.

Selgeren skal fylle ut egenerklæringen etter beste skjønn og gi riktige og fullstendige opplysninger. Er det flere selgere, får hver sin lenke til den samme erklæringen, og svarene er synlige for alle. Skjemaet er gyldig i tolv måneder fra signering.

Egenerklæringen er ikke bare et forsikringsdokument. Forarbeidene nevner den som ett av de viktigste salgsdokumentene, og kjøperen kan basere seg på den ved vurderingen av hva selgeren har opplyst.

Hva du gjør som selger eller kjøper

Selger:

1. Skaff tilstandsrapport, og sørg for at den oppfyller forskriften.
2. Fyll ut egenerklæringen nøye og ærlig. Ta med kjente skader og reparasjoner.
3. Les vilkårene i din boligselgerforsikring, særlig unntak og krav til dokumentasjon.

Kjøper:

1. Les egenerklæringen og tilstandsrapporten før du byr.
2. Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdager en feil.
3. Vær forberedt på at selgeren melder saken til forsikringsselskapet, og at det kan påvirke saksbehandlingen.

Er du usikker på hvordan en forsikringssak henger sammen med kravet mot selgeren, kan du se frister når kravet meldes til boligselgerforsikringen og dekker boligselgerforsikringen selgers regressansvar. Hele bildet av reformen er samlet i pilaren om nye regler for boligsalg fra 2022, og om «som den er» fortsatt kan brukes, svarer er «som den er»-forbehold lov etter lovendringen i 2022. For borettslagsandeler, se salg av borettslagsandel etter reformen.

Kort oppsummert

• 2022-reformen fjernet muligheten til å selge til forbrukere «som den er», og boligselgerforsikringen ble viktigere for selgeren.
• Departementet ventet at forsikringen ville bli merkbart dyrere når selgeren ikke har tilstandsrapport.
• Finansklagenemnda ser flere og større mangelstvister etter reformen, og over halvparten av klagerne får helt eller delvis medhold.
• Fyller selgeren ut egenerklæringen ufullstendig, kan forsikringsselskapet kreve regress.