Viktig informasjon gjemt i vedlegg bakerst i salgsoppgaven

Hva du regnes for å kjenne til

Avhendingslova § 3-10 første ledd sier at du ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Andre punktum utvider det: du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som du har fått anledning til å sette deg inn i.

Vedlegg til salgsoppgaven er slike salgsdokumenter. Tilstandsrapport, egenerklæring, vedtekter, årsregnskap for sameiet og annet som ligger ved, er ment å være en del av det du skal lese før du gir bud. Det finnes ingen regel om at det som står i vedlegg er mindre bindende enn det som står i selve salgsoppgaven.

Det er likevel to ord i loven som gjør at gjemte opplysninger ikke automatisk rammer deg: «tydelig» og «anledning». Om du kunne ha funnet opplysningen, og om den var lett å forstå, er det som avgjør.

Tydelighetskravet: form og innhold

Forarbeidene sier at spesielt viktige opplysninger om risiko bør stå klart fram, for eksempel i et eget punkt eller med typografisk utheving. En opplysning som er plassert i en tabell på en av de siste sidene, uten overskrift eller forklaring, oppfyller ikke det kravet like godt.

Forarbeidene tar også opp konsekvensen. «Nakne» opplysninger er ikke nok der en forklaring ville vært naturlig. Eksemplet er et vindu som står oppført som «for lite», når det egentlig betyr at rommet ikke lovlig kan brukes som soverom. Da må også konsekvensen oppgis.

Praktisk betyr det at en teknisk opplysning som «vinduer ikke iht. dagens krav» kan være tydelig for en byggfaglig leser, men ikke for deg. Det som teller, er hva en vanlig kjøper ville forstått. Har opplysningen konsekvenser for hva du kan bruke boligen til, er det i seg selv et argument for at selgeren skulle ha forklart det.

Tilgjengelighet og anledning til å lese

Kjøperen skal ikke måtte anstrenge seg nevneverdig for å få tak i dokumentene. Forarbeidene sier at de helst bør kunne lastes ned fra annonsesiden og ligge fremme på visning. Opplysningene må være tilgjengelige før bud gis.

Kom vedlegget først etter at du hadde lagt inn bud, eller måtte du be om innsyn og vente, er det vanskeligere å si at du hadde anledning. Det samme gjelder hvis lenken til vedlegget var brutt eller filen ikke lot seg åpne. Ta vare på dokumentasjon på det: skjermbilder, e-poster og tidspunkter.

Selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 blir ikke innskrenket av dette. Tredje ledd i § 3-10 sier uttrykkelig at reglene om hva du kjente til ikke begrenser selgerens plikt til å gi opplysninger du hadde grunn til å regne med å få. Det betyr at selgeren ikke kan gjemme en viktig opplysning i et vedlegg og deretter si at du fikk vite det.

Slik gikk det for Darius

Darius kjøpte en tomannsbolig og tenkte på å leie ut kjelleren. Hovedtekstene i salgsoppgaven beskrev kjelleren som «innredet med soverom og bad». Etter overtakelsen fikk han vite at kommunen ikke hadde godkjent kjelleren som boenhet, og at rømningsveien var for dårlig.

Han begynte med å lese alt som fulgte salgsoppgaven. Bakerst i tilstandsrapporten, på en tabellside uten forklaring, sto det at vinduet i kjellerrommet var «for lite». Ingen steder stod det hva det betydde for bruken.

Deretter spurte han seg om han hadde hatt anledning til å lese vedlegget. Det hadde han, og det var lastet ned fra annonsesiden. Men han spurte også hva opplysningen ville sagt en vanlig kjøper. Konsekvensen var ikke oppgitt, og selgeren hadde flere ganger omtalt rommet som soverom.

Darius skrev til selgeren og krevde prisavslag. Han viste til at opplysningen om at vinduet var for lite, ikke forklarte at rommet ikke lovlig kunne brukes som soverom, og at salgsoppgaven ellers beskrev rommet som et soverom. Selgeren mente at Darius var varslet i vedlegget. Megleren så det som en tvilsom sak og foreslo en forhandlingsløsning. Selgeren gikk til slutt med på et prisavslag, fordi vedlegget ikke forklarte konsekvensen av det som stod der.

Slik bruker du vedleggene i en sak

Gå gjennom alle vedleggene og marker det som sto i dem. Skriv ned når du fikk dem, og hvor du fant dem. Sammenlign det som står i vedlegget med det som står i hovedteksten og annonsen. Er de i strid, er det ofte den mest konkrete opplysningen som har mest vekt.

Vær forberedt på at selgeren vil hevde at du kjente til opplysningen. Da er det din oppgave å vise at den ikke gikk tydelig fram. Vis til at den ikke var forklart, at den lå bakerst, eller at den ikke hadde noen overskrift. Selgeren må uansett kunne forklare hvorfor en så viktig opplysning ikke sto i hovedteksten.

Reglene om frister og hva du kan kreve, står i pilaren om feil i salgsoppgaven. Motsier vedlegget det salgsoppgaven sier, kan du lese artikkelen om når salgsoppgaven motsier tilstandsrapporten. Hvor konkrete opplysningene må være, står i saken om presise opplysninger i salgsoppgaven. Hvem som svarer for feilen, er behandlet i artikkelen om megler eller selger.

Kort oppsummert

• Opplysninger i vedlegg til salgsoppgaven regnes som kjent for deg hvis de går tydelig fram og du hadde anledning til å lese dem.
• Viktige opplysninger bør stå klart fram, og «nakne» opplysninger uten konsekvens er ikke nok.
• Vedlegget må være lett å få tak i og tilgjengelig før du gir bud.
• Selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 består selv om noe står i et vedlegg.
• Ta vare på salgsoppgaven med vedlegg, og dokumenter når og hvor du fikk dem.