Byggeåret er oppgitt feil i salgsoppgaven – betyr det noe?

Når feil byggeår faktisk er en mangel

Første spørsmål er om opplysningen var konkret nok. Forarbeidene sier at opplysninger som kan gjøre selgeren ansvarlig, må være konkrete og til en viss grad spesifiserte, og at kjøperen må ha hatt grunn til å stole på dem. Et bestemt årstall er en slik opplysning. «Hus fra tidlig etterkrigstid» er mer vagt og vil sjelden være nok alene.

Andre spørsmål er om feilen har betydning. Et byggeår som er skutt noen få år ved siden av, endrer sjelden noe for verdien eller for hva du kunne vente av boligen. Er avviket på flere tiår, er det annerledes. Byggeåret sier noe om hvilke byggeregler som gjaldt, hvilke materialer som ble brukt og hvor stor sjanse det er for slitasje eller skjulte feil. Da er det lettere å si at feilen virket inn på kjøpet ditt.

Tredje spørsmål er hva som skjedde før du bandt deg. Hvis salgsoppgaven oppga ett år, men tilstandsrapporten eller et vedlegg tydelig viste et langt eldre, kan du bli regnet som en som kjente til feilen. Etter § 3-10 første ledd kan du ikke gjøre gjeldende noe du kjente eller måtte kjenne til, og det inkluderer forhold som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk anledning til å lese.

Feil byggeår og alderen på boligen

Byggeåret henger tett sammen med det du kunne forvente av boligen. Etter § 3-2 første ledd har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Et eldre hus kan ha eldre rør, elektrisk anlegg og drenering enn et yngre. Det er altså ikke selve tallet som gir deg krav, men det tallet forteller om boligen.

Her er et poeng mange overser. Det er sjelden nok å vise at årstallet er feil. Du må også vise hva feilen har kostet deg. Har du ikke et tap, en utgift eller en verdiforskjell å peke på, er det lite å kreve. Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at det er en mangel, og som må dokumentere størrelsen på kravet.

Hvor byggeåret kommer fra, kan også ha betydning. Står det i matrikkelen, i kommunens byggesak eller i takstrapporten? Kilden kan vise om selgeren skulle ha visst bedre. Innsyn i kommunens byggesaksarkiv kan alle kreve etter offentleglova § 3, og det er ofte den raskeste måten å finne det riktige året.

Slik gikk det for Selma

Selma kjøpte en enebolig som var annonsert med et byggeår på midten av syttitallet. Halvannet år etter overtakelsen skulle hun søke om tilbygg, og i kommunens byggesaksarkiv så hun at hovedbygget hadde fått byggetillatelse tolv år tidligere. Årstallet i salgsoppgaven var altså tolv år feil.

Selma spurte seg først om det var en mangel. Hun gikk gjennom det som stod i salgsoppgaven, og fant at byggeåret var oppgitt konkret, uten forbehold. Så sjekket hun hva feilen hadde betydd. Huset hadde fått ny elektrisk hovedtavle og nye rør på kjøkkenet for en del år siden, og tilstandsrapporten hadde gitt god karakter på begge deler. Prisen lå der den skulle for et hus av den typen. Hun hadde heller ikke lagt vekt på byggeåret i vurderingen, bare på beliggenheten og størrelsen.

Selma sendte likevel en skriftlig melding til selgeren og ba om en vurdering. Selgeren svarte at feilen kom fra et eldre meglerskjema, og at han aldri hadde sett tallet som viktig. Selma fant ikke noe å bygge et krav på: opplysningen hadde ikke virket inn på avtalen, og hun hadde ingen utbedringskostnad som hang sammen med årstallet. Saken ble lagt død.

Hadde takstrapporten vist at rørene var fra 1962 og var i dårlig stand, ville bildet vært et annet.

Hva du kan kreve og hvor lenge du har på deg

Er byggeåret feil, og feilen har virket inn på kjøpet, er prisavslag det vanligste kravet. Det settes normalt til det det koster å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist. Erstatning kommer i tillegg hvis du har lidd et økonomisk tap og selgeren er skyld i feilen. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tapet.

Ved brukt bolig er det selgeren som har rett til å rette feil, ikke du som kan kreve det. En feil i et årstall lar seg uansett dårlig rette. Kravet blir derfor nesten alltid penger. Frister og detaljer om hva du kan kreve står i pilaren om feil i salgsoppgaven. Det viktigste å huske er at du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og at det er greit å gjøre det skriftlig.

Hvem skal du rette kravet mot

Selgeren er den du krever prisavslag av. Megleren kan komme inn som ansvarlig ved siden av, men bare hvis megleren har handlet uaktsomt, altså ikke vært aktsom nok. Høyesterett har i en sak fra 2005 kommet til at et meglerforetak kunne bli solidarisk ansvarlig med selgeren for et tap som skyldtes uaktsom svikt i opplysningene. Du kan lese mer om det i hvem som svarer, megleren eller selgeren.

Har du klaget på arealet i stedet for byggeåret, gjelder egne regler, og de er strengere: avvik i areal er mangel først når det er over to prosent og minst én kvadratmeter. Det står i artikkelen om feil areal i salgsoppgaven. Andre feil i annonsen, som skolekretsen eller fiberen, følger samme grunnregel, men med sine egne vurderinger.

Kort oppsummert

• Et feil byggeår er en mangel bare hvis opplysningen var konkret og virket inn på kjøpet ditt.
• Selgeren svarer for byggeåret i salgsoppgaven, også når megleren har skrevet det.
• Feil byggeår som går tydelig fram av andre salgsdokumenter, kan du ikke bruke mot selgeren.
• Kravet er som regel prisavslag, og du må vise hva byggeåret har kostet deg.
• Kilden til byggeåret, for eksempel kommunens byggesak, hjelper deg å finne ut hva som er riktig.