Boden som fulgte med i annonsen, tilhører noen andre
Når boden som var med i annonsen, tilhører noen andre, har du ikke fått det selgeren solgte deg, og du kan kreve prisavslag eller erstatning. Det kalles en rettsmangel: en tredjeperson har eiendomsretten eller en annen rett i det du trodde du kjøpte. Da gjelder ikke egenandelen som ellers trekkes fra kravet ved mangler. Hvor mye du kan kreve, avhenger av hvor viktig boden var for kjøpet.
Bod som tilhører andre: en rettsmangel
Når annonsen eller salgsoppgaven sier at en bod følger med, men boden viser seg å tilhøre noen andre, er det ikke bare en feil i teksten. Det er en rettsmangel. Loven bruker det begrepet når en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i eiendommen som ikke var avtalt (avhendingslova § 4-17).
Det kan skje på flere måter. Boden kan ligge i naboens seksjon, den kan være felles for sameiet og bare leid ut til en nabo, eller den kan tilhøre en annen matrikkelenhet. Ofte har selgeren brukt boden i årevis og tatt for gitt at den hørte til.
En rettsmangel vurderes for seg. Du trenger ikke å vise at selgeren visste at boden tilhørte andre. Det er nok at du ikke fikk det avtalen sa. Om selgeren hadde skyld, får betydning for hva slags erstatning du kan kreve.
Hva salgsoppgaven skulle ha sagt
Megleren skal i salgsoppgaven opplyse om eierforhold, tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter (eiendomsmeglingsloven § 6-7). For en leilighet betyr det at det skal framgå hva som følger med, og hvor boden ligger.
Opplysninger i annonse og salgsprospekt kan også binde selgeren. Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til det selgeren har opplyst, eller det som står i markedsføring på hans vegne (avhendingslova § 3-8). Vilkårene er at opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen, og at den ikke ble rettet i tide og på en tydelig måte. Står «egen bod» i annonsen og boden er tildelt naboen, er begge vilkårene lett å oppfylle. Ikke alle rettsmangler er også uriktige opplysninger, men i dette tilfellet kan du bygge på begge reglene.
Slik gikk det for Ali
Ali kjøpte en toroms leilighet der annonsen sa «egen bod i kjelleren». Ved innflytting tok han nøkkelen fra selgeren og flyttet inn kasser. Etter to uker banket en nabo på og sa at boden var hennes, og at hun kunne dokumentere det gjennom seksjoneringen.
Ali fikk kopi av seksjoneringen fra megleren og så at naboen hadde rett. Han reklamerte skriftlig til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren svarte først at han alltid hadde brukt boden. Da Ali la fram dokumentene, godtok han ansvaret. De ble enige om et prisavslag, og Ali fikk en midlertidig plass i en felles bod til han fant en annen løsning.
Hva du kan kreve
Kravene ved mangel er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. For rettsmangler gjelder egenandelen på 10 000 kroner ikke (avhendingslova § 4-17). Det er en fordel for deg, siden en bod ofte ikke har en verdi som ligger langt over den summen.
Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette forholdet, med mindre noe annet bevises (avhendingslova § 4-12). Kan ikke boden skaffes til veie, er det rimelig å ta utgangspunkt i hva en tilsvarende oppbevaringsplass koster, eller i hvor mye verdi boden tilførte leiligheten.
Direkte tap kan du kreve erstatning for uten at selgeren har skyld, med mindre han beviser at årsaken lå utenfor hans kontroll (avhendingslova § 4-14). Vil du heve, må det være et vesentlig avtalebrudd, og det er sjelden tilfellet for en bod alene.
Frister og reklamasjon
Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19). Selgeren kan ikke bruke fristene mot deg hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro. Har du brukt boden en stund uten å vite bedre, betyr det ikke at du har mistet kravet. Det avgjørende er når du oppdaget forholdet, og hvor raskt du sa fra etter det. Du kan ikke kreve noe for forhold du kjente til eller måtte kjenne til da du kjøpte, og du regnes for å kjenne det som tydelig står i salgsdokumentene (avhendingslova § 3-10).
Hva som ellers gjelder ved feil i salgsoppgaven, står i pilaren om feil i salgsoppgaven og når det er en mangel. Har du opplevd noe liknende med hage eller kai, se annonsen sa egen hage, men den er felles og strandrett og båtplass som ikke stemte.
Slik går du frem
- Be om dokumentene som viser hvem som eier eller disponerer boden, for eksempel seksjoneringen eller vedtektene.
- Sammenlign med annonsen og salgsoppgaven: hva sa de om boden?
- Send skriftlig melding til selgeren og megleren, og legg ved kopi av dokumentene.
- Skriv hva du krever: prisavslag eller erstatning.
- Slutt å bruke boden hvis den tilhører andre, og noter datoen.
Kort oppsummert
- Når boden fra annonsen tilhører noen andre, er det en rettsmangel som gir krav på prisavslag eller erstatning.
- Egenandelen på 10 000 kroner gjelder ikke for rettsmangler.
- Annonsen og salgsoppgaven kan binde selgeren etter reglene om uriktige opplysninger.
- Du må si fra innen rimelig tid, og selgeren kan ikke bruke fristene hvis han har handlet i strid med god tro.