Utsikten var retusjert på bildene – er det lov?

Hva Forbrukertilsynet krever av boligbilder

Forbrukertilsynet har en egen veileder for markedsføring av bolig. Der står det at bilder og illustrasjoner i boligannonser må gi et balansert og representativt bilde av boligen. Viser en illustrasjon mulig bruk eller et tenkt resultat, må det komme tydelig fram hvordan den avviker fra virkeligheten.

Veilederen sier også at det skal brukes ekte bilder av eiendommen og omgivelsene, blant annet av utsikt, solforhold og støy. Det er ikke tilfeldig at utsikt står på lista. Den er en del av det du betaler for, og den er vanskelig å sjekke på en kort visning.

Det betyr at en megler eller selger som fjerner en nabobygning, en kraftlinje eller en vei fra et utsiktsbilde, ligger på feil side av det som er god praksis. Beskjæring, lysjustering og fargekorrigering er noe annet. Der er spørsmålet om bildet fortsatt gir et riktig bilde av det du faktisk får.

Når retusjerte bilder gir deg krav mot selgeren

Avhendingslova § 3-8 første ledd sier at boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selgeren. Et bilde er en opplysning, og retusjen gjør den uriktig hvis den viser noe annet enn virkeligheten.

Det er to vilkår til. Bildet må ha virket inn på avtalen, og feilen må ikke være rettet i tide og på en tydelig måte. Står det en tydelig merknad ved bildet om at det er redigert og hva som er endret, er det vanskeligere å vise at du ble lurt.

Forarbeidene sier at opplysningene må være konkrete for at selgeren skal bli ansvarlig. Et bilde med en bestemt utsikt er ganske konkret. En generell setning som «fin beliggenhet» er det ikke. Høyesterett har vist til dette i en dom om en nabolagsprofil, der en vag omtale av området ikke var nok til å gjøre selgeren ansvarlig.

Markedsføringsloven §§ 6 og 7 forbyr villedende markedsføring fra næringsdrivende overfor forbrukere. Regelen gjelder først og fremst for megleren og annonsørene, ikke for en privat selger. Den kan likevel brukes som argument for at et bilde ikke var i orden.

Slik gikk det for Juha

Juha kjøpte en leilighet i en øvre etasje. Annonsen hadde et stort bilde fra stuevinduet med åpent utsyn mot fjorden. Bildet var ikke merket som redigert. Da han flyttet inn, ble han stående og se rett på en tre etasjer høy nabobygning som fylte halve vinduet. Fjorden var bare synlig som en smal stripe.

Han begynte med å ta et bilde fra samme stilling og med samme vinkel som annonsebildet. Så bladde han tilbake i annonsen og lagret alle bildene, siden slike annonser ofte blir tatt ned etter salget. Han sjekket også om salgsoppgaven eller tilstandsrapporten sa noe om utsikten. Det gjorde de ikke.

Deretter skrev han til selgeren og la ved begge bildene. Han forklarte at utsikten hadde vært hovedgrunnen til at han la inn bud, og at han hadde spurt om den på visningen uten å få et annet svar enn «den er flott». Selgeren svarte først at bildet var «bare litt justert». Juha ba da om å få vite hvem som hadde redigert det, og hva som var gjort. Megleren bekreftet at nabobygningen var fjernet digitalt.

Med det svaret på bordet gikk selgeren med på en økonomisk løsning uten å gå til retten. Utfallet ble en avtalt nedsettelse av kjøpesummen, fordi bildet var uriktig og hadde virket inn på kjøpet.

Hva du bør gjøre hvis du har kjøpt på retusjerte bilder

Sikre bevisene først. Ta skjermbilder av annonsen med dato, og ta egne bilder fra samme punkt. Be om å få se originalbildene og opplysninger om hva som er redigert. Ofte kan megleren eller fotografen fortelle det, og svaret får du best skriftlig.

Sjekk også hva du selv kunne ha oppdaget før du kjøpte. Etter § 3-10 kan du ikke bruke mot selgeren noe du kjente eller måtte kjenne til. Var du på visning og så utsikten med egne øyne, er det vanskelig å hevde at bildet lurte deg. Kravet faller heller ikke bort fordi du ikke gikk rundt med målebånd, for det kreves bare en vanlig, aktsom besiktigelse.

Krevde du å se boligen i dagslys, eller var visningen på en mørk kveld? Slike forhold kan hjelpe deg. Bildet var da den eneste kilden til hva du kunne vente.

Hva du kan kreve og hvem som svarer

Kravet er normalt prisavslag, altså en nedsettelse av kjøpesummen tilsvarende det avviket koster deg. Ved utsikt er det vanskelig å måle, og du bør regne med at det trengs en vurdering av hvor mye utsikten var verdt. Erstatning kan komme til hvis selgeren eller megleren har skyld. Er kjøpet gjort ved brukt bolig, er det selgeren som har rett til å rette feil, og for en retusjert utsikt er det heller ikke mye å rette.

Reglene om frister og kravene i sin helhet står i pilaren om feil i salgsoppgaven. Hvis bildene viste noe helt annet enn boligen, for eksempel et annet rom eller en annen bolig, kan du lese mer i artikkelen om bilder som viste noe annet enn boligen. Ble det lovet sol eller parkering, gjelder samme grunntanke: se sol hele dagen som ikke stemte og parkering som ikke finnes.

Kort oppsummert

• Retusjerte bilder er lov bare så lenge de gir et balansert og riktig bilde av boligen.
• Utsikt, solforhold og støy skal vises med ekte bilder, og redigering skal merkes tydelig.
• Et bilde som viser noe som ikke finnes, kan være en uriktig opplysning etter § 3-8.
• Sikre bevis tidlig: skjermbilder av annonsen og egne bilder fra samme vinkel.
• Kravet mot selgeren er normalt prisavslag, og du taper det hvis du selv så avviket før kjøpet.