Hvor presise må opplysningene i salgsoppgaven være?

Konkret nok til å binde selgeren

Etter avhendingslova § 3-8 er boligen mangelfull hvis den ikke svarer til opplysninger i salgsoppgaven. Forarbeidene, som Høyesterett gjengir, sier at opplysningene må være konkrete og til en viss grad spesifiserte, og at du må ha hatt grunn til å stole på dem. Generelle og vage opplysninger som ofte brukes i markedsføring, vil bare sjelden være nok.

Et eksempel fra Høyesterett (HR-2022-1322-A) er en nabolagsprofil som sa at området passet for «familier med barn». Det var ikke konkret nok til å være en uriktig opplysning. Sammenlign med «taket er skiftet i 2018». Den setningen kan kontrolleres, og den er konkret.

Presisjon avhenger av hva slags opplysning det gjelder

Areal. Her har loven en egen regel. Har bygningene mindre areal enn selgeren eller megleren opplyste, er det en mangel hvis avviket er mer enn to prosent og minst én kvadratmeter. Det er ikke en mangel hvis selgeren beviser at du ikke la vekt på opplysningen. For tomt er reglene strengere for deg: tomten må være vesentlig mindre enn opplyst, eller selgeren må ha opptrådt særlig klanderverdig. Forbrukertilsynet krever at arealet i annonsen kommer klart fram og beregnes etter gjeldende standard.

Byggeår og teknisk tilstand. Byggeår skal oppgis, også for påbygg og tilbygg. Opplysninger om taktekking, vinduer og bad er konkrete når de nevner år og arbeid.

Usikre opplysninger. Selgeren kan angi noe som usikkert, men bare hvis usikkerheten er reell. Vet hun at opplysningen ikke stemmer, ses det bort fra forbeholdet. «Oppussingsobjekt» kan få betydning hvis det er tydelig og stemmer med virkeligheten.

Hva selgeren og megleren skal opplyse

Megleren skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 skriftlig og tydelig gi deg opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Salgsoppgaven skal minst inneholde blant annet eierforhold, tinglyste forpliktelser, grunnareal, bebyggelsens areal, alder og byggemåte, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, forholdet til offentlige planer og totalkostnad. Selgeren kan også svare for manglende opplysninger etter § 3-7, hvis hun visste eller burde ha visst noe du hadde grunn til å regne med å få vite.

Kravet om presisjon betyr ikke at selgeren må gi alle detaljer. Det betyr at det hun velger å si, ikke kan være misvisende, og at det hun vet om risiko, ikke kan holdes tilbake.

Slik gikk det for Yusuf

Yusuf kjøpte en tomannsbolig etter en salgsoppgave med «pen og velholdt bolig med moderne kjøkken» og «boligens areal er ca. 118 kvm BRA». Målingen hans etter overtakelsen ga 113 kvm. Han var bekymret for både arealet og kjøkkenet, som hadde lekkasje under vasken.

Selgeren avviste kjøkkenet: «moderne» og «velholdt» var vage ord, og hun mente at vaskeskapet ikke var en mangel som hun visste om. Yusuf godtok at ordene var for vage til å gi krav alene. Arealsaken var annerledes. Avviket var mer enn to prosent og mer enn én kvadratmeter, og «ca.» endret ikke at selgeren hadde oppgitt tallet. Selgeren fikk ikke bevist at Yusuf ikke hadde lagt vekt på arealet, for Yusuf hadde brukt arealet til å sammenligne priser. Selgeren gikk med på prisavslag for arealet, mens kjøkkenlekkasjen ble stående som Yusufs eget ansvar.

Hva du gjør når du tviler på presisjonen

Skriv ned hva salgsoppgaven faktisk sa, ord for ord. Sammenlign med det du finner. Marker hvilke ord som kan kontrolleres, og hvilke som er skjønn. Legg vekt på det første. Hva du kan kreve og hvilke frister som gjelder, står i pilaren om feil i salgsoppgaven.

Ligger informasjonen dårlig synlig, hjelper Viktig informasjon gjemt i vedlegg bakerst i salgsoppgaven. Motsier salgsoppgaven rapporten, kan du lese Salgsoppgaven motsier tilstandsrapporten.

Til slutt noe om selve leseren. Mange spør om «det står jo bare et anslag». Et anslag er en opplysning, og forbeholdet «ca.» hjelper bare så langt som usikkerheten er reell. Er tallet målt, er det presist nok til at avviket kan vurderes mot tallgrensen. Står det at loftet gir «godt tilleggsareal», er det et anslag på noe som kanskje ikke er godkjent oppholdsrom, og da kan opplysningen om bruk være viktigere enn tallet. Det er derfor nyttig å lese både tallet og formuleringen rundt det. Spør megleren hva tallet bygger på, for eksempel en måling fra tilstandsrapporten eller et gammelt tegningsgrunnlag. Svaret sier noe om hvor mye du kunne stole på tallet, og det kan bli viktig hvis selgeren senere hevder at usikkerheten var åpenbar. Ta vare på svaret sammen med annonsen.

Kort oppsummert

• Opplysninger i salgsoppgaven må være konkrete og spesifiserte for å gi krav.
• Vage ord som «pen» og «velholdt» er sjelden presise nok.
• Areal har en fast grense på to prosent og én kvadratmeter.
• Selgeren kan angi usikkerhet, men bare hvis usikkerheten er reell.
• Skriv ned salgsoppgavens ordlyd og sjekk hva som kan kontrolleres.