Annonsen sa «egen hage» – den er felles

Egen hage og felles hage er to ulike ting

I en enebolig er hagen din. I en rekkehusleilighet, et sameie eller et borettslag er det annerledes. Grunnen kan eies i fellesskap, og retten til å bruke en bestemt del kan være tildelt deg gjennom vedtekter eller avtale. Annonsen bruker gjerne «egen hage» om alt fra en tomt du eier fullt ut, til en flekk du har enerett til å bruke, til et grøntareal alle beboere deler.

Det er derfor ikke ordet som avgjør. Du må finne ut hva du har fått rett til. Salgsoppgaven skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd blant annet si noe om eierforhold, tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter. Der bør det stå hvem som eier hagen og hvilke bruksrettigheter som følger med boligen.

Når annonsen blir en uriktig opplysning

Etter avhendingslova § 3-8 første ledd har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i annonsen. Sier annonsen «egen hage», er det en opplysning om hva du får. Er hagen felles og du har ingen særlig rett til den, stemmer ikke opplysningen.

Loven setter to vilkår. Opplysningen må ha virket inn på avtalen. Og den må ikke ha blitt rettet i tide og på en tydelig måte. Står det i salgsoppgaven at hagen er fellesareal, og annonsen bare var kortfattet, er det ikke sikkert du kan bruke annonsen mot selgeren.

Kravet til konkrete opplysninger spiller også inn. Forarbeidene sier at opplysningen må være konkret og til en viss grad spesifisert, og at du må ha hatt grunn til å stole på den. «Egen hage» er konkret nok til å regnes som et utsagn om bruksrett. «Hage» alene eller «grønt uteområde» sier mindre.

Sameie og borettslag: enerett og felles bruk

I et boligsameie kan vedtektene gi én eller flere seksjonseiere enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år, etter eierseksjonsloven § 25. Har du fått en slik enerett, kan hagen i praksis være din egen, selv om grunnen formelt er felles. Da er det vanskelig å si at annonsen var uriktig.

Er det ingen slik enerett, har alle i sameiet lov til å bruke hagen, og du har ikke krav på å stenge noen ute. Endringer i hagen, som ny terrasse eller gjerde, går ofte ut over vanlig forvaltning. I sameiet kreves da to tredjedels flertall på årsmøtet, jf. eierseksjonsloven § 49. I et borettslag gjelder tilsvarende to tredjedels flertall etter burettslagslova § 8-9.

Det er også viktig å vite hvem som har plikt til å holde hagen ved like. Etter eierseksjonsloven § 33 skal sameiet holde fellesarealene forsvarlig ved like. Er hagen din egen, er det du som får jobben og kostnaden.

Slik gikk det for Aksel

Aksel kjøpte en seksjon i et lite boligsameie. Annonsen sa «egen hage på 60 kvadratmeter». På første sameiemøte fikk han høre at hagen var sameiets fellesareal, og at naboen i første etasje hadde satt opp et gjerde rundt sin del.

Aksel begynte med å lese salgsoppgaven på nytt. Punktet om eierforhold sa at grunnen var felles, men ikke noe om hvem som brukte hva. Så ba han om sameiets vedtekter. Der stod det at hagen på baksiden var tildelt eierne av første etasje med enerett til bruk, mens forsiden var åpen for alle. Aksels seksjon lå i andre etasje.

Han skrev til selgeren og til megleren og krevde prisavslag, fordi «egen hage» ikke stemte. Selgeren svarte at det var vanlig i huset å omtale plenen foran som hagen, og at Aksel hadde full bruksrett til den. Megleren viste til at salgsoppgaven, som Aksel hadde fått før budet, oppga fellesarealet riktig. Aksel hadde altså hatt anledning til å lese om eierforholdet før han la inn bud.

Utfallet ble at kravet hans falt. Salgsoppgaven rettet inntrykket i tide, og etter § 3-10 første ledd kan du ikke bruke mot selgeren det som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk anledning til å lese.

Slik sjekker du hva hagen egentlig er

Ta utgangspunkt i dokumentene. Les punktet om eierforhold og tilliggende rettigheter i salgsoppgaven. Be om vedtektene og se etter om noen har enerett til bruk. Sjekk tinglyste rettigheter, for et registrert rettserverv går normalt foran et som ikke er registrert.

Sammenlign så med annonsen og med det som ble sagt på visning. Hvis megleren svarte «ja, den er helt din» på et direkte spørsmål, er det et viktig utsagn, og det bør du sikre skriftlig i ettertid. Selgeren skal etter § 3-7 også opplyse om forhold han kjente til og som du hadde grunn til å regne med å få vite. At hagen deles med andre, er et slikt forhold.

Alle fristene og kravene ved feil i annonsen står i pilaren om feil i salgsoppgaven. Handler saken om en heis eller tilgjengelighet som ikke stemte, kan du lese artikkelen om heis og tilgjengelighet. Gjelder det strandrett eller båtplass, står det mer i saken om strandrett og båtplass.

Kort oppsummert

• Annonsen som sier «egen hage», men hvor hagen er felles, er en mangel hvis opplysningen var konkret og virket inn på kjøpet.
• Retten til å bruke hagen avgjør mer enn hvem som eier grunnen.
• Enerett til bruk kan i et sameie gjøre en felles hage til din egen i praksis.
• Står det tydelig i salgsoppgaven at hagen er felles, faller ofte kravet mot selgeren.
• Be om vedtektene og sjekk hva som er tinglyst før du bestemmer deg for å kreve prisavslag.