Garasjeplassen i annonsen er bare leid – har jeg et krav?

Eie, ha bruksrett eller leie

Tre ulike ting kan skjule seg bak «garasjeplass». Du kan eie plassen, for eksempel som en del av eiendommen eller en egen seksjon. Du kan ha en tinglyst bruksrett til den. Eller du kan leie den, for eksempel av sameiet, borettslaget eller en tredjepart, med en avtale som kan sies opp.

Forskjellen betyr mye for verdien. En leid plass følger ikke automatisk med ved videresalg, og leieforholdet kan avsluttes. En plass som følger med boligen, er derimot en del av det du kjøper.

Etter avhendingslova § 3-4 hører bruksretter, andeler og medlemskap som hører til eiendommen, med som tilbehør. En plass som bare ble leid av selgeren personlig, er ikke tilbehør, og kjøperen overtar den bare hvis noe annet er avtalt.

Når garasjeplassen bare er leid: hva annonsen og salgsoppgaven skal si

Etter avhendingslova § 3-8 er en bolig mangelfull hvis den ikke svarer til opplysninger i annonsen. Skriver annonsen «garasjeplass inkludert», og plassen bare er leid, er det en opplysning som kan være uriktig. Selgeren kan også ha brutt opplysningsplikten etter § 3-7 hvis hun visste at plassen var leid og du hadde grunn til å vente å få vite det.

Salgsoppgaven skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 minst inneholde opplysninger om tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter. Står plassen i salgsoppgavens rettighetsoversikt som en leieavtale, kan du bli regnet som kjent med det etter § 3-10. Står det ingenting, eller står det vagt, er kravet ditt sterkere.

Sjekk også hva som ble sagt om plassen i budrunden og hva som står i kontrakten. Avtalen kommer først etter § 3-1: Er plassen avtalt som en del av kjøpet, må selgeren levere den.

Slik sjekker du hva som følger med

Be om seksjonsskjemaet eller matrikkelbrevet og se om plassen er et eget seksjonstall eller en del av din seksjon. I sameie kan vedtektene gi seksjonseiere enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år. Da har du en bruksrett, ikke eiendomsrett. Sjekk også grunnboka for tinglyste rettigheter. Uten tinglysing er en bruksrett vanskeligere å hevde overfor senere kjøpere.

Spør sameiet eller borettslaget hvilken avtale selgeren hadde, og hvor lenge den løper. Skriftlig svar fra styret er verdt å ta vare på.

Slik gikk det for Ingrid-Marie

Ingrid-Marie kjøpte en leilighet i et borettslag. Annonsen sa «garasjeplass i fellesgarasje følger med», og tallene i prisen viste at plassen var regnet som en fordel. Etter overtakelsen fikk hun beskjed fra styret om at selgeren leide plassen årlig, at leieavtalen ikke kunne overføres uten styrets samtykke, og at det var venteliste.

Hun skrev til selgeren og viste til annonsen. Selgeren svarte at hun hadde «alltid hatt plassen» og ikke hadde ment noe annet. Ingrid-Marie hadde lagret annonsen og salgsoppgaven, der plassen sto oppført under «parkering» uten ord om leie. Tilstandsrapporten sa ingenting om garasjen. Selgeren gikk med på å betale et prisavslag som svarte til det en jevnbyrdig plass ville koste å leie i noen år. Ingrid-Marie fikk plassen først etter ni måneders venting, men utbetalingen dekket de månedene hun leide plass et annet sted.

Hva du kan kreve

Kravet ditt er som regel prisavslag eller erstatning. Prisavslaget settes med mindre noe annet blir bevist til hva det koster å få mangelen rettet. Kan selgeren skaffe deg en tilsvarende plass, kan hun ha rett til å rette, og du må da godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe. Kan hun ikke det, blir prisavslag eller erstatning den realistiske løsningen. Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og bare hvis plassen var avgjørende for kjøpet.

Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Beskriv hva annonsen sa og hva du har funnet ut, og legg ved skjermbilder og styrets svar. Alt om krav og frister står i pilaren om feil i salgsoppgaven.

Samme feil kan oppstå med andre goder i annonsen, som en hage som viser seg å være felles eller en heis som ikke stemmer med annonsen. Sjekk også resten av annonsen mens du har den framme.

Kort oppsummert

• Er garasjeplassen i annonsen bare leid, kan du ha krav hvis annonsen fikk den til å se ut som en del av boligen.
• Bruksretter som hører til eiendommen, er tilbehør, mens en personlig leieavtale ikke er det.
• Salgsoppgaven skal opplyse om tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter.
• Kravet er ofte prisavslag eller erstatning, og selgeren kan ha rett til å rette først.
• Hent skriftlig svar fra styret og sikre annonsen før du reklamerer.