Salgsoppgaven motsier tilstandsrapporten – hva gjelder?

Når salgsoppgaven motsier tilstandsrapporten

Loven har ingen rangering der tilstandsrapporten alltid vinner eller taper mot salgsoppgaven. Den lager to ulike regler som virker samtidig.

Etter avhendingslova § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i salgsprospekt. Opplysningen gir bare en mangel hvis den har virket inn på avtalen og ikke er rettet i tide og på en tydelig måte.

Etter § 3-10 kan du ikke gjøre gjeldende noe du kjente eller måtte kjenne til. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du fikk anledning til å sette deg inn i.

Motsier dokumentene hverandre, må du derfor spørre om to ting. Hva sa selgerens opplysning, og gikk det tydelig fram et annet sted at den ikke stemte?

Hvilke krav som stilles til rapporten

En rapport som oppfyller forskriftens krav, regnes som godkjent. Da regnes du som kjent med det som går tydelig fram, og ubetydelige avvik fra kravene fjerner ikke denne virkningen. Oppfyller rapporten ikke kravene, regnes opplysningene i den ikke som kjent for deg. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe.

Tydelighet er viktig. Forarbeidene sier at viktige opplysninger om risiko bør stå klart fram, og at «nakne» opplysninger ikke er nok der en forklaring ville være naturlig. Står det bare «TG3 på taket» uten årsak og konsekvens, er det ikke sikkert du regnes som kjent med at taket må skiftes. Får en bygningsdel TG2 eller TG3 (tilstandsgrader som sier hvor mye avvik det er), skal rapporten forklare årsak og konsekvens.

Hva du bør gjøre med selve motsigelsen

Legg dokumentene side om side og marker hver motsigelse. Spør deg selv:

1. Hvem sa dette? Er det selgerens egen opplysning, meglerens tekst eller takstmannens vurdering?
2. Hva sto tydelig? Gikk det klart fram av rapporten?
3. Fikk du rapporten før du la bud? Opplysningene må være tilgjengelige før bud gis, og du skal ikke måtte anstrenge deg nevneverdig for å få tak i dem.
4. Ble opplysningen i salgsoppgaven rettet? Retting må skje i tide og tydelig, ikke bare gjennom et vedlegg bakerst.

Er svarene at rapporten viste det tydelig og du hadde den i god tid, taper du normalt kravet. Ble motsigelsen liggende uten forklaring, er det selgeren som må leve med at hennes egen salgsoppgave sa noe annet.

Slik gikk det for Helge

Helge kjøpte en enebolig der salgsoppgaven skrev «totalrenovert bad, 2019». Tilstandsrapporten, som lå som vedlegg, ga badet TG2 med merknad om at membranen ikke var dokumentert. Etter overtakelsen fant han fukt bak flisene. Helge mente salgsoppgaven lovet et renovert bad, og selgeren pekte på rapporten.

Helge svarte at rapporten ikke sa at badet var dårlig renovert, bare at dokumentasjon manglet. Han pekte også på at salgsoppgavens setning var tydelig og konkret. Selgeren mente at Helge hadde fått rapporten før budet og derfor kjente til risikoen. Meglerens journal viste at rapporten ble sendt sammen med salgsoppgaven to dager før budrunden. Høyesterett har sagt at det å kjenne til en risiko for mangel ikke i seg selv er nok til at kravet faller bort. Selgeren gikk til slutt med på å dekke deler av utbedringen, men ikke hele, fordi Helge hadde hatt rapporten.

Hva som er verdt å vite om krav og frister

Kravet mot selgeren må fremmes innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Bevisbyrden ligger hos deg, så oppbevar begge dokumentene, meglerens utsendelse og eventuell budjournal. Eldre rett la til grunn at selgeren har risikoen når en rapport mangler opplysninger som takstmannen kjente eller burde kjenne til og som du kunne vente å få. Den kan gi støtte, men den tilhører en tid før 2022.

Se også hvor presise opplysningene må være, og hvem som svarer for feilen i Feil i salgsoppgaven: svarer megleren eller selgeren?. Mer om krav og frister står i pilaren om feil i salgsoppgaven.

Husk også hvem som skal svare. Feil i salgsoppgaven kan skyldes megleren, men kravet rettes normalt mot selgeren. Megleren kan i tillegg være erstatningsansvarlig etter alminnelige regler, og det er en egen vurdering. Går du til selgeren, er det viktig å vise at du har sett på begge dokumentene og forstått forskjellen. Skriv hvilke setninger som motsier hverandre, hvilken du støttet deg på og når du fikk hvilket dokument. En slik oversikt gjør at selgeren har lite å hente på å hevde at du burde sett motsigelsen på visningen.

Kort oppsummert

• Når salgsoppgaven motsier tilstandsrapporten, avgjør tydelighet og tidspunkt hva du regnes som kjent med.
• En godkjent rapport gjør at du kjenner til det som tydelig står der.
• Salgsoppgavens opplysning kan gi krav hvis den ikke er rettet i tide og på en tydelig måte.
• Legg dokumentene side om side og finn ut hva du fikk før budet.
• Sikre begge dokumentene og si fra til selgeren innen rimelig tid.