Feil i salgsoppgaven: svarer megleren eller selgeren?

Megler eller selger: hvem svarer for feil i salgsoppgaven

Avhendingslova § 3-8 første ledd gjør selgeren ansvarlig for opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selgeren. Poenget er at selgeren har satt megleren til å presentere boligen. Det som står i salgsoppgaven, regnes derfor som selgerens egne opplysninger.

Du trenger altså ikke bevise at selgeren skrev feilen selv. Du må vise at opplysningen er uriktig, at den var konkret nok, og at den virket inn på avtalen. Det er dessuten et vilkår at den ikke ble rettet i tide og på en tydelig måte.

Det er viktig for saken din å holde de to rollene fra hverandre, for de gir ulike krav og ulike motparter. Selgeren kan heller ikke skyve ansvaret over på megleren for å slippe. Er boligen i strid med det salgsoppgaven sier, er det mangelen i forholdet mellom deg og selgeren som gir deg krav på prisavslag, erstatning eller heving.

Når megleren også kan bli ansvarlig

Megleren har egne plikter. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal megleren sørge for at kjøperen skriftlig og tydelig får opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Etter § 6-3 skal megleren opptre i samsvar med god meglerskikk og ivareta begge parters interesser.

Bryter megleren disse pliktene, kan meglerforetaket bli erstatningsansvarlig etter alminnelige regler. Høyesterett kom i en sak fra 2005 til at et meglerforetak var solidarisk ansvarlig sammen med selgeren for et tap som skyldtes at megleren uaktsomt ikke opplyste at enkelte utleieenheter ikke lovlig kunne leies ut. Solidarisk ansvar betyr at du kan kreve hele beløpet fra en av dem.

Erstatningsansvar forutsetter skyld. Har megleren gjengitt en opplysning selgeren ga ham, og hadde ingen grunn til å tvile, er det ikke sikkert han har vært uaktsom. Da står du igjen med selgeren som motpart.

Hvem gjør hva i meglerforetaket

Ikke alle i meglerforetaket er like ansvarlige for det du leser. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 kan bare ansvarlig megler gi råd og opplysninger av betydning for handelen. En medhjelper kan lage utkast til salgsoppgave og annonser og holde visninger.

Det betyr at det som ble sagt på visning av en medhjelper, ikke uten videre er det samme som ansvarlig meglers opplysninger. Hvis det er avgjørende for saken din, bør du sjekke hvem som faktisk ga opplysningen, og få det bekreftet skriftlig. Selgeren er uansett bundet av det som står i markedsføringen som er gjort på hans vegne.

Slik gikk det for Eirik

Eirik kjøpte et rekkehus. Salgsoppgaven listet at loftet var innredet og godkjent som oppholdsrom. Etter overtakelsen fikk han vite av kommunen at innredningen aldri var søknadsbehandlet, og at loftet ikke hadde lovlig bruk som oppholdsrom.

Han begynte med å finne ut hvem som hadde sagt hva. Salgsoppgaven var skrevet av megleren ut fra en egenerklæring fra selgeren. I egenerklæringen hadde selgeren skrevet at «loftet er godkjent». Deretter sjekket han kommunens byggesaksarkiv, som ikke viste noen søknad.

Eirik krevde prisavslag av selgeren, fordi opplysningen i salgsoppgaven var uriktig og hadde virket inn på kjøpet. Han tok også kontakt med megleren for å høre hva han hadde gjort for å kontrollere opplysningen. Megleren svarte at han hadde fulgt selgerens opplysninger, og at loftet i tillegg var beskrevet som «innredet», ikke som «godkjent» i tilstandsrapporten.

Utfallet ble delt. Kravet mot selgeren ble akseptert, fordi han hadde gitt opplysningen om godkjenning selv. Eirik klaget deretter megleren inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, som er gratis for forbrukere, men avstod fra å gå videre mot megleren da selgeren gikk med på avslaget.

Hvor du klager og hva det koster

Selgeren kan du kreve direkte, skriftlig, med en beskrivelse av hva som var feil og hva du krever. Er selgeren forsikret gjennom en boligselgerforsikring, er det ofte forsikringsselskapet som tar over behandlingen. Tvister om boligselgerforsikring kan gå til Finansklagenemnda, som er gratis for forbrukeren.

Megleren kan du klage inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Nemnda behandler klager fra selger, kjøper og interessent på alle sider av meglerens virksomhet, og det koster ingenting å klage, uansett utfall. Nemnda kan ikke tvinge megleren, men uttalelsene har vekt.

Frister og hva du kan kreve, står i pilaren om feil i salgsoppgaven. Handler saken om feil i tall, kan du lese artikkelen om byggeåret. Motstrider salgsoppgaven tilstandsrapporten, står det mer i saken om hva som gjelder når de sier ulikt.

Kort oppsummert

• Ved feil i salgsoppgaven svarer selgeren, også når megleren har skrevet teksten.
• Megleren kan i tillegg bli erstatningsansvarlig hvis han har opptrådt uaktsomt.
• Prisavslag rettes mot selgeren, mens erstatning kan gå mot både megler og selger.
• Sjekk hvem som faktisk ga opplysningen, siden bare ansvarlig megler gir råd av betydning for handelen.
• Klager over megleren behandles gratis av Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.