Kan feil i annonsen gi rett til prisavslag?

Når en feil i annonsen gir grunnlag for prisavslag

Etter avhendingslova § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på hennes vegne. Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet i tide og på en tydelig måte. Når vilkårene er oppfylt, kan du kreve prisavslag.

Opplysningen må være konkret. Vage ord som «pen» og «lys» gir sjelden krav alene. Høyesterett har sagt at generelle og vage opplysninger bare sjelden er nok til å gjøre selgeren ansvarlig. En feil årstall, et for stort areal eller en rettighet som ikke finnes, er derimot konkrete.

Du må også ha hatt grunn til å stole på opplysningen. Går det tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter at annonsen tok feil, kan du etter § 3-10 bli regnet som kjent med forholdet.

Slik regnes prisavslaget

Loven sier at du kan kreve et forholdsmessig prisavslag. Med mindre noe annet blir bevist, settes avslaget til hva det koster å få mangelen rettet. Er feilen en skade som lar seg utbedre, blir avslaget om lag det utbedringen koster. Kan ikke feilen rettes, for eksempel når annonsen oppga for stort areal, må avslaget vurderes ut fra hva feilen betyr for verdien.

For areal er det en tallgrense. Bygningene må ha mindre areal enn opplyst med mer enn to prosent og minst én kvadratmeter, og selgeren kan slippe unna hvis hun beviser at du ikke la vekt på opplysningen. Har du kommet til at annonsen oppga feil areal, kan du lese mer i prisavslag ved feil areal i boligannonse og tilstandsrapport.

Egenandelen på 10 000 kroner gjelder for manglene samlet, ikke for hver enkelt. Ligger den samlede kostnaden lavere, står du igjen uten utbetaling. Høyere kostnader gir deg det som overstiger egenandelen.

Hva som svekker kravet

Flere forhold kan svekke et krav om prisavslag. Er opplysningen rettet på en tydelig måte i tide, faller kravet. Kjente du til feilen fra visningen, salgsoppgaven eller tilstandsrapporten, faller det også. Har du bare vage forventninger, er det vanskelig å vise at annonsen faktisk lovte noe.

En kjøper kan heller ikke kreve at boligen er perfekt. Forarbeidene sier at en brukt bolig ikke behøver å være i perfekt stand, og at kjøperen må regne med at enkelte forhold krever utbedring. Avviket må gjelde noe annonsen faktisk sa noe om.

Retting er selgerens rett. Tilbyr hun å rette en mangel uten urimelig ulempe for deg, må du godta det. Avviser du, mister du kravet på prisavslag og heving, men beholder erstatning.

Slik gikk det for Frode

Frode kjøpte et rekkehus etter en annonse som sa «oppgradert elektrisk anlegg 2020». Etter overtakelsen ba han en elektriker om en kontroll. Anlegget var delvis fra 1985. Bare noen kurser var byttet. Elektrikeren anslo kostnaden ved å skifte resten til 45 000 kroner.

Frode skrev til selgeren og la ved skjermbilde av annonsen og elektrikerens vurdering. Selgeren svarte at hun hadde skiftet det hun trodde var nødvendig, og at «oppgradert» ikke betydde «totalt skiftet». Frode viste til at årstallet 2020 var konkret, og at tilstandsrapporten ikke sa noe annet. Selgeren tilbød i første omgang å betale halvparten av anslaget. Frode mente at avslaget skulle svare til hele kostnaden med fratrekk av egenandelen, og partene endte på at selgeren betalte 30 000 kroner. Frode aksepterte fordi selgeren samtidig frafalt alle andre krav om anlegget.

Fra prisavslag til heving og erstatning

Prisavslag er vanligvis det mest treffsikre kravet ved feil i annonsen. Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og du må si fra innen rimelig tid etter at du ble kjent med feilen. Erstatning krever at du har lidd tap, og selgeren svarer for direkte tap også uten skyld, med mindre hun beviser at årsaken ligger utenfor hennes kontroll.

Vil du ha oversikt over hvordan kravene og fristene fungerer, står det i pilaren om feil i salgsoppgaven. Er annonsefeilen skjult og først oppdaget senere, er Kan jeg kreve prisavslag for skjulte feil etter boligkjøp? et nyttig supplement.

Reklamer innen rimelig tid. Reklamasjon kan senest skje fem år etter overtakelsen, med mindre selgeren har tatt på seg ansvar for lengre tid. Hun kan ikke bruke fristene mot deg hvis hun har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro.

Kort oppsummert

• Feil i annonsen kan gi prisavslag når opplysningen var konkret, stemte dårlig med boligen og påvirket kjøpet.
• Avslaget settes normalt til kostnaden ved å rette feilen.
• Egenandelen på 10 000 kroner gjelder for alle mangler samlet.
• Kravet svekkes hvis du kjente feilen eller den er rettet tydelig i tide.
• Sikre annonsen og reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.