«Rolig og barnevennlig» – men huset ligger ved hovedveien

Rolig beliggenhet i annonsen: hvorfor det sjelden er feil nok

Etter avhendingslova § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger i annonse eller salgsprospekt. Men forarbeidene, som Høyesterett viser til i HR-2022-1322-A, sier at opplysningene må være konkrete og til en viss grad spesifiserte. Generelle og vage formuleringer som ofte brukes i markedsføring, er bare sjelden nok. I den saken sa en nabolagsprofil at området passet for «familier med barn». Høyesterett mente at det ikke var konkret nok til å være en uriktig opplysning.

«Rolig» og «barnevennlig» ligger nær dette. Ordene er skjønnsmessige. Det som er rolig for én, er trafikkert for en annen. Det betyr ikke at du står uten krav, men du må se etter noe mer enn selve ordene.

Det som gjør beliggenheten til en mangel

Tre forhold kan løfte saken.

For det første kan annonsen ha sagt noe målbart. «Ingen gjennomgangstrafikk», «stille blindvei» og «uten trafikkstøy» er påstander som kan prøves. Stemmer de ikke, er det en uriktig opplysning.

For det andre kan selgeren ha visst noe hun ikke fortalte. Etter § 3-7 er det en mangel hvis du ikke fikk opplysninger selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å vente å få. Det må også ha virket inn på avtalen. Høyesterett sier at forhold utenfor tomta må ha en faktisk og reell innvirkning på boligen. Vage ubehag er ikke nok, og vurderingen bygger på objektive kriterier, ikke på hva akkurat du personlig la vekt på.

For det tredje kan bildene og teksten til sammen gi et inntrykk som ikke stemmer. Forbrukertilsynet krever at bilder i boligannonser gir et balansert og representativt bilde, også av omgivelsene, som utsikt, solforhold og støy.

Slik måler du trafikkstøyen

Statlige retningslinjer deler støy inn i soner. For veitrafikk begynner gul sone over 55 desibel (Lden, et døgnveid mål) og rød sone over 65 desibel. Gul sone er en vurderingssone, mens rød sone i utgangspunktet ikke er egnet for støyfølsom bebyggelse. Kommunen har ofte støysonekart, og eieren av veien er ansvarlig for å kartlegge støyen. Kartene bygger på en prognose flere år fram i tid.

Er boligen din i gul eller rød sone, har du et konkret tall å vise til. Det sier ikke alene at det er en mangel, men det viser at «rolig» var en misvisende beskrivelse. Overstiger innendørs støy i eksisterende boliger 42 desibel i døgngjennomsnitt, skal anleggseieren gjennomføre tiltak. Da kan tiltak fra veieieren være en løsning i tillegg til prisavslag.

Slik gikk det for Oddny

Oddny kjøpte et hus etter en annonse som beskrev «rolig og barnevennlig område, kort vei til skole». På visning en søndag var det stille. Etter overtakelsen opplevde hun tett trafikk fra hovedveien i rushtiden, og lastebiler som brøt stillheten om natten. Hun lastet ned støysonekartet fra kommunen. Huset lå i gul sone.

Selgeren svarte at «rolig» var en vurdering og ingen garanti, og at hovedveien var synlig på visning. Det var en sterk innvending, for kjøpere som har sett omgivelsene kan ha vanskelig for å hevde at de ble lurt. Men Oddny pekte på at salgsoppgaven også skrev «lite trafikk» og hadde et bilde tatt fra baksiden av huset, vendt bort fra veien. Selgeren gikk med på å forhandle. Partene ble enige om et prisavslag som var lavere enn Oddny først krevde, fordi den vage ordbruken svekket hennes sak.

Hva du gjør videre

Sikre annonsen som skjermbilde, last ned støykartet og noter tidspunkt og støynivå med en støymåler-app eller en enkel logg. Skriv til selgeren innen rimelig tid og beskriv nøyaktig hvilke formuleringer du mener er feil. Hva du kan kreve og hvilke frister som gjelder, står i pilaren om feil i salgsoppgaven.

Ligger saken tett opp til andre forhold ved omgivelsene, kan «Sol hele dagen» – men huset ligger i skyggen og bildene i annonsen gi deg flere vinkler. For en kjøper som har sett hovedveien selv, er prisavslag ofte mer realistisk enn heving.

Husk at støy ikke er det eneste. Ligger huset tett på veien, kan også trafikksikkerheten for barn være dårligere enn annonsen antydet. «Barnevennlig» kan være ment som gangavstand til skole og lekeplass, og da er ordet uansett skjønnsmessig. Har annonsen derimot sagt «trafikkfritt» eller «ingen bilkjøring forbi huset», er det en påstand du kan måle mot virkeligheten. Ta bilder av veien på ulike tider av døgnet, og noter når trafikken er tettest. Slike bilder viser hva som er faktisk, og de er vanskelige for selgeren å bestride.

Kort oppsummert

• En rolig beliggenhet i annonsen er vanligvis for vag til å gi krav alene.
• Konkrete påstander om trafikk og støy kan prøves mot støykart og målinger.
• Støysonene gul og rød gir deg tall å vise til når «rolig» ikke stemmer.
• Har du sett veien på visning, blir kravet svakere.
• Sikre annonsen og støydokumentasjonen før noe endres.