Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Loven skiller mellom tomt og bygning:
Tomtearealet — altså selve tomten boligen står på — gir deg bare et krav dersom avviket er vesentlig. Hva som er vesentlig er skjønnsmessig og avhenger av situasjonen. En tomt som er 10 % mindre enn opplyst vil nok passere grensen. 2 % trolig ikke.
Bygningsarealet — altså boligarealet (P-ROM eller BRA) — har en konkret grense: avviket må være større enn 2 % og minst 1 kvadratmeter. Begge vilkår må være oppfylt. Er avviket 1,5 %, er det ikke en mangel selv om det er én kvm. Er det 3 % men bare 0,8 kvm, er det heller ikke en mangel.
Selv om disse grensene er oppfylt, slipper selgeren unna hvis de kan bevise at arealet ikke spilte noen rolle for deg — for eksempel at du aldri nevnte det og tydelig kjøpte boligen av helt andre grunner.
I praksis er dette mest aktuelt der boliger er markedsført med et konkret kvadratmeter-tall som viser seg å være feil.
| Situasjon | Mangel? |
|---|---|
| Tomt 5 % mindre enn opplyst | Trolig ja — vesentlig avvik |
| Tomt 1 % mindre enn opplyst | Nei — ikke vesentlig |
| Bolig 3 % og 2,5 kvm mindre enn opplyst | Ja — over begge grenser |
| Bolig 3 % men bare 0,8 kvm mindre | Nei — under 1 kvm-grensen |
| Bolig 1,5 % og 1,2 kvm mindre | Nei — under 2 %-grensen |
Eksempeler
Eva kjøper en leilighet annonsert som 72 kvm. Etter overtakelse får hun en måling som viser 68,5 kvm. Avviket er 3,5 kvm — det er 4,9 % av 72 kvm. Begge vilkår er oppfylt: mer enn 2 % og mer enn 1 kvm. Eva har et gyldig krav om prisavslag, med mindre selgeren kan bevise at arealet var uten betydning for kjøpet — noe som er vanskelig når det var tydelig annonsert.
Marius kjøper en hytte annonsert som 58 kvm. Etter måling er den 57,3 kvm — et avvik på 0,7 kvm og 1,2 %. 1,2 % er under 2 %-grensen. Marius har ikke noe krav.
Vanlige feil
- Mange kjøpere forveksler P-ROM (primærrom — oppholdsrom) og BRA (bruksareal — alt inkludert boder og tekniske rom). Sjekk nøye hva som er oppgitt i annonsen.
- Arealene i eldre boliger er ofte målt med utdaterte metoder. Avvik er vanlig og ikke alltid selgerens feil.
- Noen tror de kan kreve prisavslag for tomten bare fordi den er litt mindre enn de trodde. Terskelen for tomtearealet er høyere enn for bygningsarealet.
Hva bør du gjøre?
Mistenker du at boligen er feilmålt, bestill en uavhengig måling av en takstmann. Dokumenter hva som ble opplyst i annonsen og salgsoppgaven. Er avviket over grensene, reklamér skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket — se § 4-19.