Annonsen lovet parkering som ikke finnes – hva kan du kreve?

Når parkeringen i annonsen gir deg en mangel

Etter avhendingslova § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Det gjelder også opplysninger i annonsen, i salgsoppgaven og i annen markedsføring på vegne av selgeren. Når megleren skriver «egen p-plass» i annonsen, er det altså selgerens opplysning, og du kan holde henne til den.

Loven setter to vilkår. Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet i tide og på en tydelig måte. Det første er lett å vise når parkering var noe du la vekt på, for eksempel fordi boligen ligger midt i byen og det ikke finnes andre plasser i nærheten. Det andre betyr at selgeren må ha sagt fra på en måte du faktisk kunne se før budet ditt.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Ta derfor vare på annonsen med en gang. Ta skjermbilde av teksten, lagre salgsoppgaven og noter hvilken plass eller hvilket område som ble vist. Det er også lurt å sjekke hva som står i kjøpekontrakten og i tinglyste rettigheter, for der ser du om plassen faktisk hører til boligen din.

Konkrete løfter teller, vage ord teller lite

Ikke alt i en annonse gir krav. Opplysningene må være konkrete og til en viss grad spesifiserte, og du må ha hatt grunn til å stole på dem. «Egen garasjeplass nr. 14 i kjelleren» er konkret. «Gode parkeringsmuligheter i området» er så vagt at det sjelden gir noe krav.

Høyesterett har vist det samme for markedsføring generelt. I en nabolagsprofil sto det at området passet for «familier med barn», og det var ikke konkret nok til å være en uriktig opplysning (HR-2022-1322-A). Tenk på parkering på samme måte, slik du også ville gjort med en ladeplass til elbil som ble lovet eller når annonsen sa «egen hage» og den viste seg å være felles. Jo mer presis teksten er, med nummer, plassering eller ord som «medfølger», desto sterkere står du.

Selgeren kan prøve å bruke motsatte opplysninger mot deg. Står det et annet sted i salgsdokumentene at plassen er felles eller ikke følger med, kan du regnes for å kjenne til det etter avhendingslova § 3-10. Da må opplysningen gå tydelig fram. Viktige forhold bør stå klart, for eksempel i et eget punkt eller med utheving, og en liten note bak i et vedlegg er ikke nødvendigvis nok. Dokumentene må også ha vært lette å få tak i før du la inn bud.

Prisavslag, retting eller erstatning når plassen ikke finnes

En plass som ikke finnes, kan ikke repareres, og det gjør kravet ditt litt annerledes enn ved en vanlig byggefeil. Etter avhendingslova § 4-12 kan du kreve et forholdsmessig prisavslag (mer om prisavslag). Utgangspunktet er hva det koster å rette mangelen. Er retting umulig, må verdien av plassen anslås, og da kan en takstmann eller en eiendomsmegler som kjenner området, gi et tall.

Selgeren har rett til å rette først. Kan hun skaffe deg en tilsvarende plass, for eksempel ved å overdra en annen eller ordne en varig leieavtale, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Godtar du ikke, kan du miste retten til prisavslag og heving og sitte igjen med et erstatningskrav som kan bli redusert.

Erstatning kan du også få. Du kan kreve dekning for direkte tap uten at selgeren har skyld. Leier du parkering i mellomtiden, regnes det som et vanlig tiltak som kompenserer for mangelen, og ikke som et indirekte tap (tap som følger av at du ikke kan bruke boligen som forutsatt). Har selgeren skyld, kan også indirekte tap dekkes. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av samlet tap og kostnader ved mangler. Reglene om reklamasjon og frister er samlet i pilaren om feil i salgsoppgaven.

Megleren og salgsoppgaven

Megleren skal skriftlig og tydelig gi deg opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd). Salgsoppgaven skal blant annet vise eierforhold, tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter. En parkeringsrett er nettopp en slik rettighet, og den bør derfor stå riktig beskrevet.

Høyesterett har kommet til at et meglerforetak var solidarisk ansvarlig sammen med selgeren for tap som skyldtes at megleren uaktsomt ikke opplyste at enkelte utleieenheter ikke lovlig kunne leies ut (HR-2005-01044-A). Saken handlet ikke om parkering, men viser at megleren kan bli holdt ansvarlig for det som står, og det som mangler, i markedsføringen. Kravet mot selgeren er likevel det enkleste å begynne med, fordi det er hun som er din avtalepart.

Slik gikk det for Øystein

Øystein kjøpte en toromsleilighet for 4 350 000 kroner. Annonsen sa: «Leiligheten har egen p-plass i garasjeanlegget». Ved overtakelsen viste det seg at plass 7, som han hadde fått vist på visning, hørte til en annen seksjon. Han hadde regnet med å kjøre bil til jobb hver dag, og det fantes ingen ledige plasser i gaten.

Øystein sendte en skriftlig melding til selgeren fem dager senere. Han la ved skjermbilde av annonsen og fikk kopi av salgsoppgaven fra megleren. Selgeren svarte først at annonsen bare var veiledende. Øystein pekte på at et slikt generelt forbehold ikke virker ved kjøp for forbruker etter avhendingslova § 3-9, og at annonsen var konkret om plassen. Selgeren tilbød etter hvert å dekke en vurdering fra takstmann, og partene ble enige om et prisavslag basert på verdien av en tilsvarende plass i området.

Kort oppsummert

• Parkering som annonsen lovet og som ikke finnes, er en mangel når opplysningen var konkret og virket inn på kjøpet ditt.
• Ta vare på annonsen og salgsoppgaven med en gang, for du må selv sannsynliggjøre at plassen ble lovet.
• «Som den er» og vage formuleringer som «gode parkeringsmuligheter» gir selgeren lite vern mot krav når teksten i annonsen var konkret.
• Prisavslaget settes ut fra verdien av plassen når retting ikke er mulig, og du dekker de første 10 000 kronene av samlet tap selv.
• Selgeren har rett til å tilby en tilsvarende plass først, og megleren kan i tillegg bli ansvarlig for det som står i salgsoppgaven.