Hybelen i annonsen kan ikke leies ut lovlig – hva nå?

Hva annonsen og salgsoppgaven faktisk sa om utleie

Start med å samle det som er skrevet. Tekst som «hybel med egen inngang», «utleiedel» eller «inntekt fra utleie» er en opplysning i markedsføringen. Etter avhendingslova § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, og det gjelder også opplysninger i annonse og salgsprospekt på vegne av selgeren. Det er ikke nok at teksten er vag. Opplysningen må være konkret, og du må ha hatt grunn til å stole på den. Et bilde av en liten leilighet i underetasjen sier mindre enn en setning om at delen «kan leies ut».

Salgsoppgaven skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 minst inneholde opplysninger om eventuell adgang til å leie ut hele eller deler av eiendommen til bolig. Står det noe der, er det et viktig bevis. Står det ingenting, kan det likevel være en feil hvis annonsen framstilte hybelen som en utleiedel.

Hvorfor en hybel ikke kan leies ut lovlig

Bruksendring og oppdeling av boliger er søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven. De kan ikke gjennomføres uten tillatelse, med mindre det gjelder et unntak. Har noen gjort kjellerstuen om til hybel uten søknad, kan kommunen gi pålegg om retting og ilegge tvangsmulkt (løpende bot til forholdet er rettet). Et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen. Ferdigattest og godkjente tegninger forteller ofte mer enn annonsen. Du kan be kommunen om innsyn i byggesaksarkivet, for alle kan kreve innsyn i saksdokumenter hos et offentlig organ.

Selger, megler og tilstandsrapporten

Selgeren svarer for opplysninger i markedsføringen. Hun kan også ha brutt opplysningsplikten etter § 3-7 hvis hun visste eller burde ha visst at utleie ikke var lovlig, og du hadde grunn til å vente å få vite det. Megleren kan være ansvarlig sammen med selgeren. I en dom fra 2005 (HR-2005-01044-A) var et meglerforetak solidarisk ansvarlig for tap fordi megleren uaktsomt ikke opplyste at enkelte utleieenheter ikke lovlig kunne leies ut.

Tilstandsrapporten kan avgjøre saken din. Ser takstmannen åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlig bruksendring, skal det opplyses og konsekvensen forklares. Står det tydelig i rapporten at utleiedelen mangler tillatelse, regnes du etter § 3-10 for å kjenne til forholdet. Da faller kravet ofte bort. En «naken» opplysning som bare sier at rommet har for lite vindu, er ikke alltid nok. Forarbeidene krever at konsekvensen oppgis der en forklaring er naturlig.

Slik gikk det for Gudrun

Gudrun kjøpte en enebolig der annonsen sa «flott hybel i kjelleren med egen inngang, godt utleiepotensial». Tre uker etter overtakelsen ba hun kommunen om innsyn. Kjelleren var godkjent som bod og kjellerstue, ikke som egen bruksenhet, og det fantes ingen søknad om bruksendring. Salgsoppgaven nevnte ingenting om at utleie var problematisk, og tilstandsrapporten hadde ingen merknad om ulovlig bruksendring.

Gudrun tok skjermbilder av annonsen, la ved kommunens svar og skrev til selgeren at hun mente utleiedelen ikke kunne leies ut lovlig. Selgeren svarte først at hybelen var «synlig for alle på visning». Gudrun viste til at annonsen ikke bare viste rommet, men lovte utleie. Da hun la fram kommunens dokumenter, gikk selgeren med på å forhandle om prisavslag, og partene kom fram til et beløp basert på hva det ville koste å søke om og gjennomføre bruksendring.

Kravene du kan ha og hva du gjør nå

Sikre først dokumentasjonen: annonsen, salgsoppgaven, tilstandsrapporten og svar fra kommunen. Skriv så til selgeren og si hva som er galt. Reklamasjon skal skje innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den. Krav om prisavslag, heving og erstatning ved brukt bolig er forklart i pilarartikkelen om feil i salgsoppgaven.

For denne feilen er én ting særegen. Selgeren kan ha rett til å rette, men lovlig utleie krever ofte at kommunen sier ja. Da er prisavslag den vanligste løsningen. Heving forutsetter et vesentlig avtalebrudd, og du må si fra om heving innen rimelig tid.

Sjekk også om andre opplysninger i annonsen holder, for eksempel om hagen var felles, og om kjelleren er lovlig, som er tema i Er kjellerleiligheten min lovlig?.

Vær forsiktig med å bruke hybelen som utleiebolig mens saken pågår. Leier du ut uten tillatelse, kan kommunen rette pålegget mot deg som eier. Før kommunen gir pålegg, skal den varsle skriftlig og gi minst tre ukers frist til å uttale seg. Selv om kommunen kan la være å følge opp mindre overtredelser, kan du ikke bygge på at den gjør det. Vurder derfor kravet mot selgeren ut fra at utleie ikke er lovlig før det er søkt og godkjent.

Kort oppsummert

• Utleiedelen som ikke kan leies ut lovlig, er en mangel når annonsen eller selgeren lovte utleie.
• Bruksendring uten kommunens tillatelse er den vanligste grunnen til at hybelen ikke kan leies ut.
• Tilstandsrapporten kan gjøre at du regnes for å kjenne til ulovligheten.
• Megleren kan være ansvarlig sammen med selgeren.
• Skjermbilder og kommunens byggesaksdokumenter er dine viktigste bevis.